Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Или только за изначально указанную или больше?
Имею 1/2 доли в однокомнатной квартире. Хочу продать. Второй собственник покупать отказывается, скрывается, на контакт не идет. Как человеку с первоочередным правом выкупа я трижды отправляла через нотариуса заказные письма с уведомлением о вручении о намерении продать ему свою долю по указанной сумме. Первое письмо вернулось. Второе почта России где-то потеряло (нет уведомления о получении, но и не вернулось). Третье письмо с описью у нотариуса отправляемых документов и свидетельством о направлении документов также не было получено. Последнее письмо отправляла в середине 2021 года. Ответа нет до сих пор.
Информация, какая может иметь отношение к делу:
1. Второй собственник давно сменил дверь от квартиры. Меня туда уже 10 лет не пускает. Вызывала участкового – безрезультатно. За квартиру систематически не платит (несколько лет) и, так как он имеет только кредитную карту, за долги деньги взыскивают с меня в полном объеме, а я пенсионер. ЖЭК как будто тоже в деле. На мои вопросы, почему они не перекроют ему воду, туалет, отключат свет, ухмыляются и говорят, что у них нет с ним проблем. Уже подала в суд на разделение счета.
2. В квартире, кроме себя, собственник уже прописал еще двух своих несовершеннолетних детей.
Вопрос 1. Можно ли, имея на руках нотариально заверенные бланки об отправлениях намерения о продаже доли, спокойно заниматься продажей квартиры любому желающему?
Вопрос 2. Какие могут быть «подводные камни», учитвая, что квартира однокомнатная?
Вопрос 3. Если найдется покупатель, приобретет долю и у него, очевидно, тоже возникнут проблемы с попаданием в квартиру, сможет ли он отменить уже произошедшую сделку?
Вопрос 4. В предложениях о продаже доли я указывала конкретную сумму. Могу ли я продать потенциальным покупателям дешевле? Или только за изначально указанную или больше?
P.S. Случай не мой, пишу от лица родственника, чтобы помочь разобраться в проблеме. Если нужна какая-то дополнительная информация, спрашивайте. Постараюсь оперативно уточнить.
Здравствуйте, Кирилл!
Вопросов много. По порядку:
Вопрос 1. Можно ли, имея на руках нотариально заверенные бланки об отправлениях намерения о продаже доли, спокойно заниматься продажей квартиры любому желающему?
Можно, т.к. третье письмо-из изложенного Вами, он не получил умышленно ( оно доставлено было, но не получено, я Вас верно понимаю?) Если да-действует норма и он считается уведомлённым
ГК РФ ст.165.1
Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.
С уважением, пархоменко Вадим Николаевич.
Ниже в ответе продолжу
Здравствуйте. Учитывая, срок, а именно
Последнее письмо отправляла в середине 2021 годаКирилл
то
Вопрос 1. Можно ли, имея на руках нотариально заверенные бланки об отправлениях намерения о продаже доли, спокойно заниматься продажей квартиры любому желающему?Кирилл
да можете. В силу ст. 250 ГК РФ
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
Я бы также взял у нотариуса бумагу о том, что собственник предпринял все действия для извещения 2 собственника.
Вопрос 2. Какие могут быть «подводные камни», учитвая, что квартира однокомнатная?Кирилл
не вижу таких камней
Вопрос 3. Если найдется покупатель, приобретет долю и у него, очевидно, тоже возникнут проблемы с попаданием в квартиру, сможет ли он отменить уже произошедшую сделку?Кирилл
в связи с чем? Главное указать все обстоятельства. Но наверное он захочет осмотреть квартиру до подписания бумаг. И если сразу обговорить все условия, то решение за ним. Как отмечено в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»
Обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота (пункт 2 статьи 179 ГК РФ).
так что все условия надо сразу указывать, максимально расписывая какие риски и что известно покупателю на момент продажи.
Вопрос 4. В предложениях о продаже доли я указывала конкретную сумму. Могу ли я продать потенциальным покупателям дешевле? Или только за изначально указанную или больше?Кирилл
сумма не должна быть больше
По поводу вопроса 4. Вы написали, что сумма не должна быть больше. Предыдущий юрист написал, что не должна быть меньше. Кто прав?)
Здравствуйте.
Несмотря на то, что вами было заказано мнение одного специалиста, я все же добавлю некоторые моменты, которые имеют существенное значение в вашем вопросе.
Наиболее важный момент это уведомление второго собственника. В своем письме Федеральная нотариальная палата дает следующие разъяснения по этому поводу.
<Письмо> ФНП от 31.03.2016 N 1033/03-16-3 <О направлении Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу>
2.5. Бесспорным подтверждением направления извещения участников общей долевой собственности на недвижимое имущество о намерении одного из участников продать свою долю постороннему лицу могут быть:
— свидетельство нотариуса о передаче или о направлении извещения сособственнику;
— выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно.
Т.е эти документы являются бесспорными доказательствами того, что второй собственник был уведомлен о продаже. Но документе также разъясняется следующее.
Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, и она была возвращена нотариусу по истечении срока хранения. Таким образом, риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат.
Таким образом в первом случае у вас извещение было доставлено, но было возвращено в связи с истечением срока хранения. Т.е в данной ситуации риск неполучения корреспонденции будет на стороне адресата.
Что касается вопроса цены. Если второй собственник откажется купить долю за установленную в извещении цену, вы можете продать долю за любую цену, так как есть принцип свободы договора.
Что касается расторжения договора. Для этого у покупателя должны быть основания. Например ст. 577 Продажа недвижимости ненадлежащего качества. Но к вашим отношениям данная норма не относится.
После того как покупатель оформить переход право собственности на долю в Росреестре он сможет подать иск по ст. 304 иск об устранении препятствии в пользовании жилым помещением, одновременно будет просить суд вселить его.
При оформлении сделки и регистрации перехода права собственности никаких. Вы долевой собственник и имеете право продажи ( соблюдая требование о праве преимущественной покупки)
Нет, не сможет. Для этого нет оснований. Письменно фиксируйте и уведомляйте покупателя о том, что могут быть проблемы с доступом. Тогда он не сможет сослаться на то, что были скрыты обстоятельства.