Из каких документов состоит схема/контракт/договор/инвестиционное соглашение, при котором один участник

Здравствуйте!

Привести правовое обоснование подобного плана.

Это явно не стоит 600 рублей, поскольку  это не  формат  настоящих консультаций, а формат  услуг в чате.  Ниже разъясню общие моменты на основе, которых можете предварительно определить  что вам подойдет. 

Из каких документов состоит схема/контракт/договор/инвестиционное соглашение, при котором один участник (инвестор) приобретает коммерческую недвижимость в собственность (с ипотекой за свой счёт), а второй участник (партнёр) выполняет всю операционную работу по сдаче объекта в аренду и т.д. ?

1. Важно понимать, что разные организационные правовые формы, схемы влекут разные налоговые последствия. Вот с этим изначально нужно определиться, чтобы определить схему. 

2. То, о чем указываете может быть в разных схемах:

2.1.  В формате юридического лица, например, ООО, где вы два учредителя и принимаете решение по распределению прибыли (см.ст. 28 ФЗ -14 об ООО) . Основным минусом такой схемы является именно наличие корпоративного конфликта между учредителями. Когда их равное количество, то при общем порядке по распределению прибыли невозможно совместно принять решение о её распределении. В этом случае смысл доли Общества вообще теряет свой смысл. В данном случае нужно, либо хорошо прописывать условия в Уставе, либо в корпоративном договоре. 

2.2. В формате простого товарищества, но в данном случае его могут заключать ИП (см. ст. 1041 ГК РФ) или коммерческие организации.  В данном случае есть сложности ведения бухгалтерского учета, а также   наличие НДС,  наличие налогового режима ОСНО, либо УСН доходы минус расходы (если у всех ип такая форма).

2.3. В формате ИП и ИП с заключением агентского договора (ст. 1005 ГК РФ) , либо договора доверительного управления( ст. 1012 ГК РФ). В каждом случае есть нюансы, но как раз можно прописать условия получения оплаты за агентские услуги, либо доверительного управления. 

2.4.  Зарегистрировать собственность в равных долях. Сдавать имущество по соглашению сторон (ст. 246 ГК РФ), за счет чего и распределять прибыль поровну.  Партнер может фактически выполнять все действия, но в документах будет указано, что два собственника  сдают одно имущество.    В данном случае двое лиц могут быть ИП.  Достаточно заключить договор аренды, где будут прописаны все условия. 

В этом случае будет два заемщика.  Относительно суммы (первоначального взноса), то вы можете заключить договор займа.  

2.5. Иные формы. 

Важно отметить, что  в силу  п. 1 ст. 40 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду. 

Обычно банки в договоре прописывают условия о том, что без их согласия нельзя сдавать в аренду помещение.  Соответственно, следует внимательно изучать договор. 

2. После погашения ипотеки (либо до, если это возможно) доли в объекте недвижимости распределяются поровну между участниками.

Если будет один собственник изначально, то передать долю возможно будет  путем продажи.

Если изначально регистрировать на двоих собственников, то  применяться будет п.2.4.

На мой взгляд, что самый простой способ это п.2.4, но это с учетом предварительной информации, которую изложили в вопросе. Все может меняться с учетом дополнительно предоставленных исходных данных. 

Более подробно вашу ситуацию возможно разобрать в чате, где вы можете заказать дополнительное платные услуги.  

С уважением, 

юрист Квон Дмитрий Викторович.