Подскажите план моих действий, или что делать?

Здравствуйте, Вячеслав.

Из представленных документов следует, что Арендодатель предложил Арендатору расторгнуть договор по соглашению сторон в связи с нарушением п. 3.2.7 договора, обязывающего Арендатора своевременно вносить арендную плату.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, если договор заключен на срок более чем пять лет: арендодатель должен доказать существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

В Постановлении Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в котором обращено внимание на особенности таких договоров аренды, также указано:

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ*, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

* Примечание мое: одно из оснований, указанных в ст. 619 ГК РФ, для расторжения договора аренды по требованию арендодателя — более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Аналогичное правило есть и в Договоре — п. 5.1.1.2.

Полагаю, именно поэтому Арендатору было предложено заключить соглашение о расторжении договора, а в сопроводительном письме сделан упор на «нарушение существенного условия договора аренды».

Но, как мне видится, нарушение срока внесения арендной платы вряд ли можно считать существенным, если задержки были на небольшие сроки и время от времени.

Кроме того, в п. 5.1.1.3 Договора определено, что является существенным нарушением условий Договора, и невнесение арендной платы к ним не относится.

Думаю, в таком случае у Вас в суде хорошие шансы отстоять договор, если, конечно, в суде не будет задействован «административный ресурс».

В случае проигрыша дела Вам придется освободить участок от строений, как это предусмотрено п. 6.3 договора. Эта обязанность действует вне зависимости от того, по какому основанию договор расторгнут или прекращен.

Подскажите план моих действий, или что делать?

 если дело уже в суде, лучше нанимать юриста как можно скорее. 

Здравствуйте,  Вячеслав.

Могу рекомендовать Вам оформить право собственности на строения которые находятся на участке.

Если строения (одно из них) соответствует основному виду разрешенного использования участка и не противоречит разрешенному использованию по Договору аренды регистрация права собственности на строения (строение) даст Вам право заключить новый договор аренды без торгов или выкупить участок без торгов на основании статей 35, 39.20 Земельного кодекса РФ.

Или просто будете пользоваться участком как собственник строений а собственнику земли придется с Вас плату за пользование участком взыскивать через суд как неосновательное обогащение.

С уважением!  Г.А. Кураев