Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Можно ли расторгнуть дарственную и потом продать квартиру?
Вводные: Семья 4 человека (2 детей 1 и 7 лет). В ноябре 2020 года оформили договор долевого строительства и в декабре 21г. получили зеленку на новую бОльшую квартиру. Наша бабушка заняла на нее деньги, чтобы мы могли остаться жить в старой, пока достраивается дом и делается ремонт. В феврале 2021года мы оформили дарственную (по совету юриста- так выгоднее) на квартиру, в которой жили (назовем ее старой), чтобы бабушке было спокойнее. Сейчас ремонт затягивается из-за нехватки денег (цены очень выросли) и бабушка предложила эту квартиру продать и разницу в цене отдать нам на ремонт. Нашли покупателя, но выяснилось, что налог будет со всей суммы продажи 13%, по сути вся разница и уйдет на налог. Подскажите возможные варианты выхода из ситуации. Можно ли расторгнуть дарственную и потом продать квартиру? И какой при этом будет налог? Старой квартирой владели 6 лет.
Здравствуйте, Татьяна.
Насколько я понял, право собственности на квартиру оформлено на бабушку с февраля 2021 года, его она получила в результате дарения, соответственно срок владения квартиры, дающий право на освобождение от налогооблажения, равный 3 годам (ст.217.1 НК РФ), не истек.
В таком случае исходить следует из того, что налоговая база по доходам от продажи данной квартиры будет равна цене, указанной в договоре купли-продажи, но не менее кадастровой стоимости*0,7 (п.2 ст.214.10 НК РФ).
При этом уменьшить налогооблагаемую базу бабушка может на сумму документально подтвержденных расходов на ее приобретение дарителем (абз.18 пп.2 п.2 ст.220 НК РФ)
Если при получении налогоплательщиком имущества в порядке наследования или дарения налог в соответствии с пунктами 18 и 18.1 статьи 217 настоящего Кодекса не взимается, при налогообложении доходов, полученных при продаже такого имущества, учитываются также документально подтвержденные расходы наследодателя (дарителя) на приобретение этого имущества, если такие расходы не учитывались наследодателем (дарителем) в целях налогообложения, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи.
Или иной вариант, повысить цену продаваемой квартиры на сумму предстоящего налога.
Иных вариантов минимизировать сумму налога, если не планируется приобретение в этом же году другого жилого объекта недвижимости, не существует.
Расторжение договора дарения можно было бы рассматривать, но
а) Вам придется с бОльшей долей вероятности судиться с Росреестром, поскольку в регистрации перехода права к бабушке по соглашению о расторжении Вам откажут ввиду того, что договор дарения уже исполнен;
б)возможны споры и с налоговым органом по порядку исчисления срока владения квартирой, который начнут исчислять с даты расторжения ввиду существующей позиции, выраженной в Письме ФНС России от 08.12.2020 N БС-4-11/20190@ «По вопросу порядка обложения налогом на доходы физических лиц в случае расторжения договора дарения»
Вместе с тем, существует судебная практика, что при расторжении договора он исчисляется с даты приобретения дарителем еще до дарения.