На залоговой земле был построен гостевой дом, который не удалось узаконить

Здравствуйте. 

Во-первых, в соответствии со статьей 6 Федерального конституционного закона от 31.12.1996 N 1-ФКЗ «О судебной системе Российской Федерации»,

Вступившие в законную силу постановления федеральных судов, мировых судей и судов субъектов Российской Федерации, а также их законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и другие обращения являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, других физических и юридических лиц и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

Поэтому, если имеется решение суда, установившее необходимость сноса строения, и оно вступило в силу, оно должно быть приведено в исполнение. Если есть фактические обстоятельства, препятствующие организации исполнения этого решения (то, что Вы описываете как «некуда сносить») — можно обратиться в сам суд, который вынес решение, и просить разъяснения порядка исполнения решения суда. Статья 202 позволяет это делать, как и судебная практика:

В случае неясности решения суда суд, принявший его, по заявлению лиц, участвующих в деле, судебного пристава-исполнителя вправе разъяснить решение суда, не изменяя его содержания. Разъяснение решения суда допускается, если оно не приведено в исполнение и не истек срок, в течение которого решение суда может быть принудительно исполнено.

Либо нужно требовать от пристава-исполнителя просить суд разъяснить это. Одновременно у самого пристава нужно требовать исполнения решения суда, так как это его обязанность. Его бездействие нужно обжаловать вышестоящему начальству в подразделении ФССП, в Прокуратуру.

Далее, если не принимать во внимание наличествующее решение суда, ситуация отвечает, в общем-то, нескольким возможным вариантам ее правовой квалификации:

1) В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса 

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

В данном случае, очевидно, у покупателя наличествует неосновательное обогащение, потому что он получает дополнительное имущество, которое сможет узаконить. В таком случае, если сноса не происходит, Вы можете попытаться взыскать компенсацию, но это крайне маловероятно, учитывая, что есть решение суда о сносе. Тем не менее, попытаться можно, а упирать нужно на статью 222 Гражданского кодекса, в соответствии с которой: 

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Эта норма позволяет узаконить собственнику самовольную постройку. Но ему нужно будет обращаться в суд, принявший решение о сносе и пересматривать решение.

И далее, по статьей 222, если новый собственник узаконит право собственности на нее, и исходя из следующих норм, 

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом...если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

 
В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Так как Ваши интересы таким образом нарушаются, Вы сможете требовать компенсацию.

2) Требовать пересмотра сделанного расчета. Помимо прочего, за подделку документов новый покупатель может быть привлечен к уголовной ответственности.

Что касается практики, она есть, но очень разномастная и в подобных сложных вопросах почти всегда различается от инстанции к инстанции: посмотрите, например,  определение ВС РФ от 28.09.17 № А40-46238/2016 или определение от 21 сентября 2018 г по делу №46-КГ 18-34. Ссылка на второе: vsrf.ru/stor_pdf.php?id=1694228.

Здравствуйте,  Татьяна.

Оспорить торги считаю у Вас не получится. Признать Договор купли-продажи участка недействительным или расторгнуть его через суд возможно по инициативе сторон сделки, банка или покупателя участка. Вы не наделены правом оспаривания Договора купли-продажи.

Получить с покупателя неосновательное обогащение считаю Вы не сможете, так как дом, который он приобрел так сказать в довесок к участку, подлежит сносу на основании вступившего в силу решения суда.

Вы можете лишь добиваться исполнения решения суда о сносе указанного дома и то в пределах срока предъявления испол.листа к исполнения в соответствии со статьей 21 ФЗ Об исполнительном производстве.

Можете обжаловать бездействие пристава-исполнителя.

С уважением!  Г.А. Кураев

Отчет об оценке подделан покупателем, это он тоже не скрывает. В отчете нет фотографий незаконного строения.

 Здравствуйте. А почему оценку не оспаривали? Ведь такое право у должника было. Тем более, что Вы сами говорите о подделанном отчете. С другой стороны учитывая, что дом, который по Вашему мнению, должен был повлиять на оценку лота, не зарегистрирован, а значит, он из себя представляет исключительно собранные в одном месте строительные материалы.

Каким-то образом сегодня оспорить торги Вы не сможете, я поддержу коллегу Кураева, у Вас просто нет на это полномочий. Зато Вы можете мягко пошантажировать нынешнего собственника путем направления ему уведомления о намерении исполнить вступившее в законную силу решение суда о сносе незарегистрированного строения. Поскольку строительные материалы принадлежат лицу, осуществившему самовольную постройку, на праве собственности и на основании ст. 209 ГК РФ именно Вы вправе владеть, пользоваться и распоряжаться строительными материалами на законных основаниях, совершать с ними любые действия, не противоречащие законодательству Российской Федерации.

Ввиду этого Вы можете предложить ему выкупить у Вас строительные материалы, которые складированы на его земельном участке, по согласованной цене. Предлагаю в этом случае не слишком ее задирать, а стремиться к компромиссу. Это наиболее логичный и разумный способ хоть каким-то образом решить Вашу проблему. Оспаривание сделки тут никак не поможет.

Если потребуются дополнительные пояснения, подготовка уведомления Вы можете обратиться ко мне в персональный чат.