Здравствуйте, Екатерина!
Вопрос 1. В описанном Вами случае имеет ситуация, когда после подписывания предварительного договора, одна из сторон начинает уклоняться от заключения основного договора.
Согласно пункту 5 статьи 429 Гражданского кодекса РФ,
В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
В соответствии с пунктом 4 статьи 445 ГК РФ,
Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.
По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества на условиях, утвержденных предварительным договором (п.1 ст. 429 ГК РФ). Таким образом, предметом регулирования данного вида договоров являются не сделки с теми или иными видами имущества, а установление обязанности заключить такие сделки в будущем. Исходя из изложенного, передача имещества, которое должно было стать предметом будущего договора купли-продажи, сразу после заключения предварительного договора и на его основании предсталяется мне преждевременной, так как обязанности требовать передачи имущества и корреспондирующей ей обязнности передать данное имущество, по предварительному договору у сторон не возникло, и оформление передачи приложением к предварительному договору здесь неправомерно.
Как следует из вышеприведенных статей 429 и 445 ГК РФ, в течене шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению основного договора, заинтересованная сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить такой договор. Но требовать в судебном порядке признания права собственности на объект, обосновывая свои исковые требования положениями предварительного договора представляется мне ошибочным. И акт приема-передачи сам по себе, в отсутствии основного договора, документом, подтверждающи права ООО «Б» на имущество не является. У ООО «Б» есть лишь право требовать в судебном порядке понудить ООО «А» заключить основной договор, а не требовать признания права собственности на имущество.
Вопрос 2. Нет, действия сторон по передаче здания осуществлением прав, установленных предварительным соглашением не являются — по видимому, они являются следствием неверного понимания сторонами природы заключенного ими 23 декабря 2008 г. предварительного договора.
