Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Или есть какие-то другие варианты?
Добрый день!
Возникла ситуация, когда продавец после продажи квартиры в начале года уехал за границу и не планирует возвращаться до конца года. Т.е. по итогам года он будет нерезидентом и вынужден будет платить налог по ставке 30%.
В связи с этим вопрос: можно ли по обоюдному соглашению расторгнуть договор купли-продажи квартиры, по которому зарегистрирован переход права собственности (обе стороны согласны)?
В самом договоре указано, что расчеты произведены между сторонами полностью до подписания договора. Но передача квартиры должна быть произведена по акту передачи. Т.е. договор одновременно не является актом приема передачи.
Насколько я понимаю, исполненный договор расторгнуть нельзя (так ли это?). Тогда может ли отсутствие акта быть причиной, по которой договор не исполнен, и на этом основании, быть расторгнутым по соглашению сторон? Или есть какие-то другие варианты?
Здравствуйте, Евгений!
По договору продажи недвижимости к покупателю переходит право собственности, которое подлежит государственной регистрации. (ст. 551 ГК РФ)
Государственная регистрация прав может быть прекращена по совместному заявлению сторон (участников сделки) до момента ее осуществления (ст.31 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).
До осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо отказа в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав рассмотрение представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав заявления и (или) документов может быть прекращено на основании совместного заявления лиц, представивших заявление и (или) документы для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
Право собственности на квартиру переходит к покупателю после ее государственной регистрации и не может быть расторгнута по соглашению сторон.
можно ли по обоюдному соглашению расторгнуть договор купли-продажи квартиры, по которому зарегистрирован переход права собственности (обе стороны согласны)?
После государственной регистрации перехода права собственности, Вы не сможете расторгнуть договор по соглашению сторон.
Отсутствие акта, предусмотренного договором купли-продажи, предоставляет право покупателю на оспаривание передачи ему квартиры.
Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
ст.556 ГК РФ
Тогда может ли отсутствие акта быть причиной, по которой договор не исполнен, и на этом основании, быть расторгнутым по соглашению сторон?
Не передача квартиры может быть признана судом существенным нарушением договора.
Но договор в этом случае может быть расторгнуть только в судебном порядке. (450 ГК РФ).
2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Здравствуйте, Евгений!
Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса РФ.
п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010
«О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»
1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Ст. 450 Гражданского кодекса РФ
Договор купли-продажи расторгается по соглашению сторон так же, как и любой другой. Для этого заключите с Продавцом соглашение о расторжении договора купли-продажи.
Форма соглашения должна быть такой же, в какой заключен сам договор.
Далее подаете в МФЦ заявления и соглашение о расторжении договора для регистрации перехода права обратно от Покупателя к Продавцу.
Основания для осуществления государственной регистрации прав указаны в ст.14 Закона №218-ФЗ по ссылке http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/cec950b7d67461cec8418d349b532c4574a9db11/
среди них не указано соглашение о расторжении договора купли-продажи. Когда государственная регистрация прав может быть прекращена по совместному заявлению сторон я указывал в своем ответе.
К тому же в силу ст.408 ГК РФ
Поэтому попробовать конечно можно обратиться в Росрестр, но велика вероятность отказа в регистрации соглашения о расторжении договора купли-продажи .
Относительно Постановления Пленумов № 10/22 в них дано разъяснение судам, которым Росреестр не является