Можно ли так же уменьшить на социальные вычеты, на неотделимые улучшения?

Уменьшить доход от покупки этого дома? Можно ли так же уменьшить на социальные вычеты, на неотделимые улучшения?

 Мария, добрый день! На основании ст. 220 НК РФ Вы вправе уменьшить налогооблагаемую базу от продажи дома на документально подтвержденные расходы на его приобретение. Также, если ранее не использовали налоговый вычет на покупку жилья налоговую базу можно уменьшить на максимум 2 млн. на человека расходов на покупку жилья. По сути Вы дважды можете учесть одни и теже расходы, но в составе двух разных налоговых вычетов.

Здравствуйте, Мария.

Согласно статье 217.1 Кодекса доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.

Минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет, за исключением случаев, указанных в пункте 3 статьи 217.1 Кодекса.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 и подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 Кодекса налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей.

Здравствуйте, Мария!

Если Вы купили этот дом более 5 лет назад, то в силу ч. 2 ст. 217.1 НК РФ, доход от его продажи освобождается от налогообложения.

Если же срок владения — менее 5 лет, Вы вправе применить имущественный налоговый вычет, предусмотренный п. 1 ч. 2 ст. 220 НК РФ в размере 1 млн руб. в любом случае.

Далее п. 2 ч. ч. ст. 220 НК РФ позволяет вместо вычета зачесть расходы на покупку этого дома. Соответственно, если Вы продаете его за ту же сумму, что купили, или большую, налог Вы не платите. Главное — подтвердить расход документально.

Если продаете за меньшую сумму, то подключаете расходы на ремонт. Собственно, как следует из п. 3 ч. 3 ст. 220 НК РФ,

расходы, связанные с работами или услугами по строительству (достройке жилого дома или доли (долей) в нем, не оконченного строительством) и отделке;

включаются в состав фактических расходов на приобретение жилого дома. Так что, подтверждая сумму расходов, Вы подтверждаете расходы на его покупку и на ремонт.

Ремонтные расходы оплачивали с ИП не от физического лица, подойдут ли они? В какой сумме данных расходов можно уменьшить доход?

Это уже осложняет ситуацию. Дело в том, что из формулировки интересующей нас правовой нормы

вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

буквально следует, что расходы должны быть произведены налогоплательщиком НДФЛ. ИП, если он применяет специальные налоговые режимы, плательщиком НДФЛ не является.

С другой стороны, имущество (в том числе деньги) ИП и физического лица не обособляются, поэтому фактически расходы понес тот же человек из своих собственных средств. Поэтому соответствующим платежным поручением расход подтвердить можно.

Мария, здравствуйте! 

С 2016 года минимальный предельный срок владения для продажи без налогов составляет 3/5 лет в зависимости от основания приобретения права собственности. 

При покупке по ДКП-стандартный срок владения составляет 5 лет.

Если данный жилой дом в статусе единственного жилья (подп.4 пункта 3 ст.217.1 НК РФ), то срок владения сокращается до 3-х лет.

Если ваша продажа подпадает под льготу для налогоплательщиков с 2-мя несовершеннолетними детьми ( пункт 2.1 ст.217.1 НК РФ) и соблюдаются все 5 условий, то срок владения не играет роли для продажи без налогов.

При продаже ранее минимального срока владения вы вправе учесть все подтвержденные расходы на приобретение.

У вас два объекта будут в договоре: жилой дом и земельный участок.

Надо смотреть ваш ДКП, по которому вы их приобретали. Была ли там разделена стоимость каждого объекта или общей суммой указано было.

Что касается расходов, которые принимаются на отделку дома при покупке без ремонта, то их список в подп.3 пункта 3 ст.220 НК РФ:

3) в фактические расходы на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или доли (долей) в нем могут включаться следующие расходы:

 расходы на разработку проектной и сметной документации;

 расходы на приобретение строительных и отделочных материалов;

 расходы на приобретение жилого дома или доли (долей) в нем, в том числе не оконченного строительством;

 расходы, связанные с работами или услугами по строительству (достройке жилого дома или доли (долей) в нем, не оконченного строительством) и отделке;

 расходы на подключение к сетям электро-, водо- и газоснабжения и канализации или создание автономных источников электро-, водо- и газоснабжения и канализации;

В договоре должно быть указано, что дом продается без отделки.

Расходы на отделку были оплачены со счета ИП. Это ваше ИП? Виды деятельности какие указаны? 

Сейчас такая практика: при наличии у собственника действующего статуса ИП налоговики могут попросить отчитаться по продаже не от физлица, а от ИП.

Поэтому тут надо понимать, был ли дом использован для проживания вашего или был приобретен для перепродажи.

Варианты законной оптимизации налогов при продаже зависят от количества собственников, от данных вашего ДКП при приобретении объектов.

Можно ли так же уменьшить на социальные вычеты, на неотделимые улучшения?

 Схема занижения «неотделимые улучшения» -когда сумма проводится отдельным договором может вам обернуться штрафом в размере 40% от сокрытого дохода+пени+доначисление налога.

Законные способы оптимизации: 

-грамотное распределение стоимости каждого объекта в ДКП

-стандартный взаимозачет налогов с продажи и покупки

-социальные вычеты (стандартные с лимитом 120 тыс. не дают экономию, ощутимую экономию дают вычеты на благотворительность и на дорогостоящее лечение) 

-отдельным договором можно продать мебель и технику (при сохранности чеков на приобретение, реальная стоимость, в пределах имущественного вычета 250 тыс. -не надо отчитываться перед налоговой, при продаже ранее 3-лет и сумме свыше 250 тыс. -надо будет подать декларацию и приложить подтверждающие покупку документы) 

С уважением, Алсу Булатова

Юрист| Налоговый консультант|Риэлтор

Ссылка на профиль pravoved.ru/lawyer/2881969/