Хочу, чтобы продавец продал квартиру именно мне. Что мне выгоднее ему внести: аванс, задаток или обеспечительный платёж?

Здравствуйте. 

Чтоб зафиксировать условия, принято оставлять продавцу задаток. Это позволяет покупателю остановить поиски других вариантов и начать готовиться к сделке, например одобрить ипотеку. А продавцу — снять квартиру с продажи и переключиться на сбор документов.

Задаток дисциплинирует обе стороны — у них появляется обязательство заключить сделку в оговоренный срок. Иначе можно лишиться денег.

Задаток — это финансовое обязательство выйти на сделку, но действует оно, если стороны заключили предварительный договор купли-продажи и указали в нем условия сделки, например ее дату и стоимость, которую нельзя изменить в одностороннем порядке. Задаток засчитывается в сумму оплаты по договору.

По закону, если покупатель нарушит условия договора, то он теряет задаток. В этом случае деньги останутся у продавца. Если продавец не выйдет на сделку, то ему придется вернуть покупателю задаток в двойном размере.

Обеспечительный платеж — деньги, которые не засчитываются в стоимость покупки. Их функция — покрыть неустойку по договору или возможные убытки, если сделка сорвется. Например, компенсировать затраты на узаконивание перепланировки. Если неустойки или убытков не возникло, платеж возвращают.

Оптимальный вариант для вас — заключить предварительный договор купли-продажи и внести задаток. 

Добрый вечер. Предоплата при  купле — продажи квартиры может  быть в форме аванса или задатка. 

Аванс, согласно п. 1 статьи 487 ГК РФ, это, в частности, «обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором». Этот срок и многие другие детали обсуждаются сторонами и фиксируются в главнейшем документе, предшествующем договору купли продажи – соглашении об авансе или задатке. Внесение такой предоплаты – главный этап при отказе покупателя от сделки задаток, в отличие от аванса за квартиру не возвращается, продавец же, передумав продавать, обязан вернуть его покупателю в двукратном размере. 

Именно об этой функции задатка говорится в п 1 ст. 329 ГК РФ «Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором». Как видим, аванс в этот перечень не входит, но зато входит возможность использовать в целях обеспечения «другие способы». 

Риэлторская практика на сегодня такова: вносится «обеспечительный платеж» – по форме, тот же аванс, но соглашение об его внесении предусматривает штрафные санкции. Если покупатель отказывается от покупки, сумма не возвращается, но, в отличие от задатка за квартиру, если продавец отказывается от продажи, то сумма возвращаемого аванса не удваивается… В Вашем случае лучше произвести обеспечительный платёж. 

Здравствуйте!

Аванс- это обычная предоплата, не порождающая ответственности за неисполнение договора

Если вы уже заключили предварительный ДКП, то в таком случае, оптимальный вариант- задаток, согласно ст. 380 ГК РФ.

При этом, в силу ст.381 ГК РФ :

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

Добрый день! Лучше всего в данной ситуации заключить предварительный договор купли-продажи с соглашением о задатке, так как он обязует продавца продать именно Вам в определенные сроки, за определенную стоимость. Вам лучше сделать так: заключить предварительный договор на продажу своей квартиры, далее эти деньги внести задатком на покупку квартиры. Объясните продавцу, что Вы купите его квартиру после продажи своей. Заранее продумайте по срокам в обоих договорах.