Не возникает ли проблем при оформлении права собственности?

Елена, добрый день!

1. Свидетельство о наследстве подтверждает, что Вы являетесь правопреемником участника по ДДУ. 

2. Доп соглашения можно оформить по желанию, но и без них все по закону. Главное для Вас — наличие свидетельства о наследстве.

3. В Росреестр (МФЦ) подаете все документы по ДДУ + Акт + Свидетельство о праве на наследство. 

Здравствуйте. С моей точки зрения поменять дольщика в договоре. Хотя формально закон и допускает в принципе оформить всё и без ДС, оно на Ваше усмотрение конечно. В Росреестр предоставите акт, ДДУ и свидетельство о праве на наследство. В принципе по большому счёту проблем быть не должно. Проблем в силу ст. 14 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ быть не должно

2. Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются

 
2) договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки;

Уточните, пожалуйста, правомерны ли будут подобные действия? Не возникает ли проблем при оформлении права собственности?

 Елена, добрый день! Да, такой вариант приемлем. У Вас есть правоустанавливающий документ для регистрации права собственности — свидетельство о наследстве. В росреестре этого (+ договор и акт приема передачи ) должно хватить для регистрации права собственности ( ст. 1152 ГК РФ).

Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ
«О государственной регистрации недвижимости»

ст. 14

2. Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются:
 
4) свидетельства о праве на наследство;

В соответствии с 1112 статьей ГК РФ наследство, которое остается после умершего человека, включает в себя все принадлежащие ему вещи, любое другое имущество, а также его имущественные права и обязанности.

Поскольку Дольщик, заключая ДДУ, приобретает не готовый Объект недвижимости, а права требования  у застройщика после окончания строительства МКД, то предметом наследства в этом случае являются именно права требования по ДДУ. Об этом также указывается в ст.4 ФЗ № 214 от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве...», в которой говорится, что все обязанности и права дольщика после его смерти переходят к его наследникам.

Так, в соответствии с ч. 8 ст. 4 ФЗ № 214 существующие на день открытия наследства участника долевого строительства имущественные права и обязанности, основанные на договоре, заключенном в соответствии с настоящим Федеральным законом, входят в состав наследства участника долевого строительства в соответствии с ГК РФ.

Согласно ч. 7 ФЗ № 214 в случае смерти гражданина — участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к наследникам, если федеральным законом не предусмотрено иное. Застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор.

Если в свидетельстве о наследстве в качестве одного из наследуемого имущества указаны имущественные права требования Дольщика по ДДУ (с указанием номера, даты ДДУ), то на основании данного свидетельства наследник должен заключить с Застройщиком дополнительное соглашение к ДДУ о перемене Дольщика и зарегистрировать данное Доп.соглашение к ДДУ в Росреестре, т.к. сам ДДУ подлежит регистрации. 

По закону доп.соглашение к ДДУ не является обязательным в данном случае и  его отсутствие не может стать поводом для отказа в регистрации права собственности на завершенный строительством Объект при наличии передаточного акта на него, подписанного между Застройщиком и наследником Дольщика.

Однако на практике бывают случаи, когда при первичной регистрации права  собственности на Объект долевого строительства у наследников, не имеющих зарегистрированного доп.соглашения к ДДУ о перемене Дольщика, возникали трудности и приостановки. Поэтому желательно заключить доп.соглашение к ДДУ о перемене Дольщика на основании свидетельства о праве на наследство, зарегистрировать его в Росреестре, затем на основании ДДУ и Доп.соглашения к нему подписать с Застройщиком передаточный акт на Объект, и уже после этого регистрировать право собственности. 

Здравствуйте, Елена.

В соответствии с п.8 ст.4 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»в случае смерти участника долевого строительства его права и обязанности переходят к наследникам дольщика. Заключения доп. соглашений ни данный ФЗ ни какой-либо другой не требует, правопреемство наступает в силу закона, а не соглашений, является универсальным. При этом наследование прав по ДДУ удостоверяется свидетельством о праве на наследство. Поскольку права по ДДУ подлежат гос.регистрации, нотариус должен был направить документы для регистрации Ваших у наследованных  прав по ДДУ в Росреестр. (см. ст.72, 73 Основ законодательства о нотариате).

Дополнительное соглашение к договору долевого участия заключается только в том случае, если меняются какие-либо условия самого ДДУ, и причем меняются они уже при наличии Вашего волеизъявления. (ст.450 ГК РФ).

Пунктом 11 статьи 48 ФЗ О государственной регистрации недвижимости устанавливает  перечень документов, предоставляемых при регистрации права собственности на переданный объект недвижимости. Это:

-разрешение на ввод в эксплуатацию МКД (и оно уже наверняка ранее предоставлялось застройщиком);

— передаточный акт.

Необходимость предоставления каких-либо иных документов возможна в зависимости от особенностей правоотношений с застройщиком.