1 Как определить в каком месте можно строить дома, чтобы не попасть в ограничительные зоны?

Здравствуйте,  Артем.

Запросите градостроительный план земельного участка в порядке статьи 57.3 Градостроительного кодекса РФ. Он выдается местной администрацией бесплатно правообладателю участка по его заявлению.

Для реконструкции индивидуального жилого дома Вы можете обратиться в администрацию с заявлением в порядке статьи 51.1 Градостроительного кодекса РФ.

К заявлению прикладывается схема расположения дома на земельном участке.

Администрация проверит соответствие планируемой реконструкции жилого дома требованиям законодательства, в том числе градостроительным требованиям и выдаст уведомление о соответствии планируемой реконструкции.

Если выдаст уведомление о несоответствии, то Вы вправе его оспорить в судебном порядке.

Либо реконструировать без положительного уведомления и узаканивать в судебном порядке в порядке статьи 222 ГК РФ.

Потребуется помощь, можете написать мне в чат.

С уважением!  Г.А. Кураев

Артем здравствуйте.

1) Как определить в каком месте можно строить дома, чтобы не попасть в ограничительные зоны? Я так понимаю там все водоохранная зона.

Согласно пункту 4 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — ГрК РФ) зоны с особыми условиями использования — это охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, водоохранные зоны, зоны затопления, подтопления, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов, иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.

При этом в силу  пункта 14.1 статьи 39.16 Земельного кодекса, если бы на интересующем участке не имелось возможности строить базу отдыха, администрация должна была бы вам отказать в оформлении его передачи. Поэтому теоретически зоны для строительства инфраструктуры должны быть. Иначе решение администрации по передаче вам объекта может быть в последствии признано незаконным. 

Соответственно в администрации по указанным землям должны быть:

Схемы границ зон с особыми условиями использования территории и объектов культурного наследия; 

Карты градостроительного зонирования.

На которых должны быть указаны зоны земельных участков по условиям их использования.

Кроме того скорее всего в администрации должны быть локальные акты которыми регламентируется порядок использования особо охраняемых земель.  

Кроме того пунктом 4 части 15  статьи 65 Водного кодекса РФ, в границах водоохранных зон запрещаются движение и стоянка транспортных средств (кроме специальных транспортных средств), за исключением их движения по дорогам и стоянка на дорогах и в специально оборудованных местах, имеющих твердое покрытие.
Согласно пункту 1.4 Санитарных правил и норм 2.1.4.1110-02 «Зоны санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения», принятых постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 14.03.2002 N 10 (далее — СанПиН 2.1.4.1110-02), основной целью создания и обеспечения режима в зоны санитарной охраны (ЗСО) является санитарная охрана от загрязнения источников водоснабжения и водопроводных сооружений, а также территорий, на которых они расположены.
Санитарная охрана водоводов обеспечивается санитарно-защитной полосой (пункт 1.5 СанПиН 2.1.4.1110-02).
Пунктом 3.2.1.2 Санитарных правил определено, что на территории первого пояса ЗСО не допускается посадка высокоствольных деревьев, все виды строительства, не имеющие непосредственного отношения к эксплуатации, реконструкции и расширению водопроводных сооружений, в том числе прокладку трубопроводов различного назначения, размещение жилых и хозяйственно-бытовых зданий, проживание людей, применение ядохимикатов и удобрений

Таким образом нельзя произвольно определить место строительства объектов без согласования с администрацией и в частности схемой  границ зон с особыми условиями использования территории и объектов культурного наследия.

Полагаю, вам будет целесообразно обратиться к кадастровому инженеру который составить межевой план вашего участка с указанием на нем всех зон с указанием условий их использования. Инженеру как специалисту будет проще получить в администрации все документы по вопросу разграничения территории, кроме того в силу своей деятельности он должен знать о локальных актах. Если окажется, что на ваше участке нет разрешенных зон для строительства, вам придется обращаться с иском к администрации о признании сделки незаконной. 

Здравствуйте.

В силу того, что согласно сделке совместно с земельным участком был приобретен дом, которого фактически не было, сделка может быть признана в перспективе недействительной (ст. 168 ГК РФ). При этом реконструкция несуществующего объекта недвижимости невозможна, а только новое строительство. Если дом был официально построен, т.е. имеется техпаспорт БТИ на домовладение и зарегистрировано на него право собственности в БТИ, то, во избежание проблем с получением в органе местного самоуправления разрешения на строительство нового объекта капитального строительства, целесообразно исключить его из реестра БТИ. Это возможно посредством оформления Акта обследования, в котором кадастровый инженер подтверждает прекращение существования здания (ч.1 ст. 23 ФЗ " О государственной регистрации недвижимости") в связи с его уничтожением.