Хотелось бы знать сможем ли мы купить долю которая принадлежит Крышмарь Е.С

Здравствуйте, купить можете, однако нужно учесть нюансы.

Во-первых, при продаже доли объекта недвижимости постороннему лицу остальные собственники долей имеют преимущественное право покупки этой доли по той же цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях (п. 1 ст. 250 ГК РФ).

Во-вторых, сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением, в частности, сделок по отчуждению всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, договоров, заключаемых в рамках программы реновации жилищного фонда в г. Москве, а также сделок, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд (ч. 1.1 ст. 42 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

Хотелось бы знать сможем ли мы купить долю которая принадлежит Крышмарь Е.С. Отчет прилагаю.

 Наталия, добрый день! Судя по выписке обременений на помещение принадлежащее Крымшарь Е.С. нет. Соответственно при его продаже необходимо продавцу просто соблюсти порядок уведомления остальных долевых собственников помещений, установленный ст. 250 ГК РФ чтобы у них была возможность реализовать свое преимущественное право покупки. Сама сделки подлежит обязательному нотариальному заверению в силу ст. 42 Федерального закона №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Здравствуйте, Наталья. Сделку купли продажи доли вам необходимо оформлять у нотариуса. Так же нотариус может направить по вашей просьбе  остальным сособственникам предложение о покупке этой доли, это необходимо для соблюдения требований  ст.250 ГК РФ. Вы так же  можете направить предложение и  без нотариуса, заказным письмом с описью, либо через госуслуги. ОДнако, когда сделка оформляется у нотариуса, то многие нотариусы предпочитают и направлять предложение сами. Уточните у того нотариуса к котрому планируете обратиться. 

Так же, поскольку ограничений из отчета не усматривается на запрашиваемую долю Крышмарь ЕС, то для отчуждения (заключения ДКП) доли нужно лишь согласие собственника.

Добрый день!

Хотим купить недвижимость, она является долевой собственностью. В отчете об основных сведениях недвижимости есть ограничения. Хотелось бы знать сможем ли мы купить долю которая принадлежит Крышмарь Е.С. Отчет прилагаю.

1-е. Исходя из выписки следует:

-Обременение №1 Ипотека, 'Договор залога (ипотеки) от 17.11.2017
-Обременение №2 Запрещение регистрации — Постановление о запрете регистрационных действий в
отношении объектов недвижимого имущества' от 16.02.2021, Дзержинский районный отдел судебных приставов города
-Обременение №3 Запрещение регистрации Дата обременения: 18.05.2022
Срок обременения: постановление № 838713599/3437
-Обременение №4 Ипотека-Договор залога ( ипотеки) от 17.11.2017

Соответственно, есть задолженность одно из собственников, возбужденные исп. производства и запрет на регистрационные действия+ ипотека (залог).

2. Теоретически покупка доли возможна, но несет за собой много рисков+ требуется выполнить следующие действия

-Требуется снять запреты на регистрационные действия (тут не сложно — достаточно погасить долг, прекратить исп. производства и отменить ранее наложенные запреты)

-Требуется согласие залогодержателя на сделку  (ст. 346 ГК РФ и ст. 37 Фз об ипотеке)

— Требуется соблюсти требования ст. 250 ГК РФ, т.е. уведомить всех дольщиков о продаже и получить отказ, либо выждать срок ответа на предложение о продаже.

Относительно рисков следует отметить, что покупка такой доли не  самое лучше инвестиционное вложение, поскольку сложно пользоваться, распоряжаться имуществом, когда всего 13 собственников.  Кроме того, не каждый Покупатель захочет купить такую долю. 

Безусловно другой вопрос, если речь идет о покупке недвижимости в целом.   В последнем случае требуется проверка не только объекта недвижимости, но и всех собственников (наличие банкротства, наличие долгов, споров и т.д.), а также требуется анализ договора залога, чтобы определить риски.

С уважением, 

юрист Квон Дмитрий Викторович.  

Наталия!

Вы сможете заключить договор купли-продажи с собственницей 1/12 доли Крышмарь Е.С. только, если Крышмарь Е.С. предоставит вам документы о том, что оставшиеся 12 сособственников либо отказались от покупки ее доли, либо не предоставили ответ в течение одного месяца со дня получения от нее уведомления о продаже.

При этом сделка купли-продажи доли проводится через нотариуса (ст. 42 ФЗ -218).

В данной ситуации из выписки следует, что на недвижимости 4 обременения в виде 2 ипотек от физического лица, 2 запретов на регистрацию от Службы приставов. Вам нужно выяснить у Крышмарь Е.С. не касаются ли эти запреты на регистрацию именно доли Крышмарь Е.С. Для этого можете зайти на сайт Службы приставов города
Волгограда Управления Федеральной службы судебных приставов по Волгоградской области и в поиске набрать ФИО вашего продавца и дату ее рождения и посмотреть не возбуждено ли против Крышмарь Е.С. исподнительное производство и на какую сумму. 

Из представленной информации по выписке в части обременений нельзя сделать однозначного вывода, что запрет на регистрацию не распространяется на долю Крышмарь Е.С., поэтому нужно уточнять детали. Это можно сделать путем запроса выписки из ЕГРН именно на долю Крышмарь Е.С. Если в ней стоят запреты от приставов, значит нотариус договор заверять и направлять на регистрацию не будет.

Так же при покупке я бы проверила Крышмарь Е.С. по сайту Службы приставов на предмет долгов и как долго эти долги у нее висят. Так же стоит обращать внимание и на закрытые исполнительные производства в отношении Крышмарь Е.С. по ч.3, 4 ст. 46 ФЗ «Об исполнительном производстве», потому что если производства закрыты по данным статьям, это означает, что такие производства могут быть снова возбуждены, а сделка по продаже доли может быть оспорена кредиторами. 

Крышмарь Е.С, нужно так же проверить на состояние в браке. Если состоит в браке, значит нужно взять согласие от другого супруга на продажу доли. Если доля была приобретена в браке, то тут так же желательно  согласие второго супруга, т.к. бывший супруг имеет право так же оспаривать эту сделку. К тому же в выписке из ЕГРН в отношении доли Крышмарь Е.С. могут быть отметки о том, что второй супруг не дает согласие на регистрацию без его согласия.

Проверьте Крышмарь Е.С. на предмет банкротства, зайдя на сайт Кад. Арбитр. Если Крышмарь Е.С. сейчас подала заявление о признании себя банкротом, то ваша сделка точно будет оспорена и имущество возращено.

К тому же судя по площади и тому, что доля составляет 1/12, то вы покупаете 20, кв.м. Определен ли порядок пользования этим жильем? После покупки вы можете столкнуться с тем, что будете определять порядок пользования в суде с другими сособственниками.