У хозяина есть право собственности на участок и дом 50 квадратов (по факту фундамент на 120 квадратов)

Добрый день! Важно, чтобы у участка был разрешенный вид ИЖС, СНТ или ЛПХ. На таком участке можно строить жилой дом и регистрировать права на него в упрощенном порядке. 

В частности ч 12 ст 70 218-ФЗ от 13.07.2015 года предусматривает 

До 1 марта 2031 года допускается осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилой или садовый дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности, и соответствующий параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположен указанный объект недвижимости. 

Но несмотря на то что разрешения на строительство не выдаются сейчас, а воспользоваться нормами ст 51.1 ГрК РФ можно пожеланию, необходимо соблюдать град регламенты. 

В частности, надо открыть ПЗЗ поселения, где покупается участок. Проверить, отступы от границ участка (3 м ) и от улицы 5 м от существующего фундамента. 

Если они не соблюдены могут быть проблемы с регистрацией права в ЕГРН. Хотя официальная позиция Росреестра не проверять требования ПЗЗ, некоторые регистраторы это делают. 

Все вышесказанное говорит, что надо проверить требования град регламентов по ПЗЗ, возможность возведения строения за границами выданной площади застройки ___  кв.м. Наличие охранных зон и т.д. 

Если все в порядке, то можно покупать и реконструировать. Ничего незаконного нет. Даже если не совпадет площадь в уже выданном разрешении (главное чтобы нарушений ПЗЗ не было), всегда можно внести изменения либо воспользоваться упрощенным порядком. 

А разрешении на реконструкцию вам непонятно ничего, потому что надо смотреть уведомление о планируемой реконструкции, которое изначально продавец подавал в администрацию. 

Здравствуйте.

Подскажите пожалуйста, какого года разрешение на реконструкцию Вам показали? Есть ли копия для обозрения?

На данный момент, в соответствии со ст. 51.1 Градостроительного Кодекса РФ, орган местного самоуправления выдает уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемом стролуоительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке.

Для получения данного документа, нужно в орган местного самоуправления подать уведомнление о планируемой реконструкции, и к нему приложить сведения о планируемых параметрах объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, в целях строительства или реконструкции которых подано уведомление о планируемом строительстве, в том числе об отступах от границ земельного участка.

Соответственно, спросите копию этого уведомления.

Сама по себе реконструкция законна, и увеличение контура строения.

реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов;

С уважением,

Шелковая Наталья Николаевна