Каким образом решение ОСС (общ. Соб. Собст.) МКД о судьбе земельного участка, принуждает жителя к сделкам с его частной квартирой?

Здравствуйте, Дмитрий.

Эти отношения регулируются жилищным кодексом, п. 2 ст. 45 ЖК РФ:

2.1. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме для принятия решения по вопросу о включении многоквартирного дома в границы территории жилой застройки, подлежащей комплексному развитию в соответствии с проектом решения о комплексном развитии такой территории, может быть созвано по инициативе уполномоченного органа государственной власти или местного самоуправления, подготовивших указанный проект решения, либо юридического лица, определенного Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации для реализации решения о комплексном развитии территории жилой застройки.

К сожалению, согласно п. 5 ст. 46 ЖК РФ, решение такого собрания является обязательным для всех собственников:

5. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме,принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Однако вы не лишены права оспорить решение такого собрания в суде.

В иске необходимо заявлять требование об оспаривании самого решения ОСС, но не составленного протокола.

Основания для оспаривания установлены также Гражданским кодексом РФ, Статья 181.4. Оспоримость решения собрания:

1. Решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если:

1) допущено существенное нарушение порядка принятия решения о проведении, порядка подготовки и проведения заседания общего собрания или заочного голосования участников общества, а также порядка принятия решений общего собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания;

2) у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия;

3) допущено нарушение равенства прав участников гражданско-правового сообщества при проведении заседания общего собрания или заочного голосования;

4) допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола (пункт 3 статьи 181.2).

Ст. 44 и 46 ЖК, трактуют алгоритм и полномочия ОСС в МКД по общедолевой собственности, но не на принуждение меня к сделкам по моей частной собственности,(по участку да, по квартире нет).

 Здравствуйте.

конечно принудить Вас к совершению сделок с Вашим личным имуществом никто (кроме суда) не может, именно Вы в силу ст. 209 ГК РФ определяете судьбу своего имущества, владеете, пользуетесь и распоряжаетесь им в пределах, установленным законом.

Не совсем понимаю, о чем Вы говорите. Вхождение участка под МКД в зону комплексного развития территории (КРТ) устанавливаемые в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ)?

Но тут речь может идти только именно о земельном участке, а не о Вашей частной собственности. Да и решение об этом принимаются не общим собранием собственников. Поясните пожалуйста, что Вы имеете в виду.

Где черным по белому прописан алгоритм передачи прав на мою част. собственность?

 О какой частной собственности Вы говорите и кто Вас принуждает к передаче прав на нее?

Здравствуйте, Дмитрий.

каким провавым актом это решение принуждает меня к сделкам по моей квартире, находящейся в частной собственности?

В соответствии с требованиями части 2 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ

2. Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся:
1) обращение взыскания на имущество по обязательствам (статья 237);
2) отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу (статья 238);
3) отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка ввиду его ненадлежащего использования (статья 239);
4) выкуп бесхозяйственно содержимых культурных ценностей, домашних животных (статьи 240 и 241);
5) реквизиция (статья 242);
6) конфискация (статья 243);
7) отчуждение имущества в случаях, предусмотренных статьей 239.2, пунктом 4 статьи 252, пунктом 2 статьи 272, статьями 282, 285, 293, пунктами 4 и 5 статьи 1252 настоящего Кодекса;
8) обращение по решению суда в доход Российской Федерации имущества, в отношении которого не представлены в соответствии с законодательством Российской Федерации о противодействии коррупции доказательства его приобретения на законные доходы;
9) обращение по решению суда в доход Российской Федерации денег, ценностей, иного имущества и доходов от них, в отношении которых в соответствии с законодательством Российской Федерации о противодействии терроризму лицом не представлены сведения, подтверждающие законность их приобретения.

На основании изложенного следует общий вывод о том, что какое-либо принудительное изъятие в Вашем случае невозможно. Перечень, как вы видите исчерпывающий.

Далее продолжу.

Добрый день, Дмитрий!

Согласно главе 10 Градостроительного кодекса, органы местной или региональной власти могут включать в границы КРТ многоквартирные дома.

В этом случае к принятию решения подключаются их жители, участвуя в общем собрании собственников. Именно они будут решать, оставить ли МКД в проекте и согласиться на снос и расселение, или же исключить его из границ территории.
Решения ОСС обязательны для всех собственников квартир.

Положения кодекса о КРТ новые, поэтому я не нашел судебной практики КС и ВС об оспаривании указанной нормы.

Исходя из судебной практики можно сделать вывод, что решения ОСС оспорить сложно, даже если они не соответствуют закону по процедурным вопросам. 

А оспорить моменты, связанные с не согласием включения в КРТ считаю бесперспективным. Практика такова, что если Вы живете в МКД, то должны подчиняться решениям ОСС, принятым большинством. 

Статьей 32.1 ЖК предусмотрено изъятие жилых помещений в случае включения их в КРТ. Изъятие помещений происходит в соответствии с требованиями кодекса с обеспечением прав собственников на жилье.