Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Правомерна ли переуступка третьим лицам права аренды земли, купленной по итогам аукциона если договором не предусмотрены такие права, но нет и запрета?
Правомерна ли переуступка третьим лицам права аренды земли, купленной по итогам аукциона если договором не предусмотрены такие права, но нет и запрета?
Здравствуйте, Артур!
По общему правилу, согласия арендодателя на уступку права аренды земельного участка не требуется.
Это следует из п. 2 ст. 382 Гражданского кодекса РФ, согласно которому:
2. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.
Добрый день. Артур, отвечу на ваш вопрос по порядку и выскажу свое мнение относительно возникшей ситуации, поскольку вы заказали опцию «мнение двух юристов».
Мое мнение будет несколько отличаться от мнения коллеги выше.
Для начала, уточните, пожалуйста, следующие моменты: срок договора аренды земельного участка, назначение земельного участка и когда был заключен договор аренды земельного участка? От полученных данных будет существенно зависеть мой ответ на ваш вопрос.
По общему правилу, в соответствии с п.7 ст. 448 Гражданского кодекса РФ в случае, когда заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель данных торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора.
Если речь идет о ИЖС, то заключение договора аренды земельного участка возможно без проведения торгов (п.п.15 п.2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ).
Однако, здесь возникает правовая коллизия с нормами земельного права, поскольку в силу п.9 ст. 22 Земельного кодекса РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной, либо муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка вправе, если иное не установлено законом, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьим лицам.
Как было указано в Письме Министерства экономического развития РФ от 17 сентября 2015 г. N Д23и-4569 «О рассмотрении обращения»:
В соответствии с п.3 ст. 3 Земельного кодекса РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
Таким образом, в отношении возможности уступки права аренды земельного участка, приобретенного на торгах, применяются, в первую очередь, положения ст. 22 Земельного кодекса РФ.
Исходя из вышеизложенной позиции Министерства экономического развития РФ, в отношениях, возникающих по поводу владения, пользования и распоряжения земельными участками приоритет имеют нормы земельного права, которые допускают (при определенных условиях) передачу прав и обязанностей по договору аренды третьим лицам.
Продолжу свой ответ ниже.
Коллега мой верно отметил, что судебная практика зачастую складывается явно не в пользу лица, которое переуступило право аренды.
Вот еще пример из подобной практики, когда уступка права аренды земельного участка недопустима — Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 16 августа 2016 г. по делу № А79-1280/2016.
Здесь суд пришел к мнению, что переуступка аренды недопустима.
Поэтому я не просто так уточнил назначение земельного участка, категорию земель, срок договора аренды и время, когда был заключен договор аренды.
Но у Вас особый случай.
В силу п. 7 ст. 448 Гражданского кодекса РФ:
Поэтому переуступка прав по договорам аренды земельных участков, заключенным по результатам торгов в виде аукциона, является ничтожной сделкой, т.к. нарушается явно выраженный запрет, установленный пунктом 7 статьи 448 ГК РФ.
Согласен с коллегой, что есть коллизия с нормами п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ, согласно которой:
Казалось бы п. 9 ст. 22 ЗК РФ является специальной нормой по отношению к п. 7 ст. 488 ГК РФ.
Но судебная практика противоречива. И, кстати, Верховный Суд РФ больше склоняется к приоритету п. 7 ст. 448 ГК РФ.
См., например, Определение Верховного Суда РФ от 24.04.2019 N 306-ЭС18-17130 по делу N А57-17101/2017.
В данном деле судья Верховного Суда Российской Федерации Грачева И.Л. подтвердила доводы нижестоящего суда о том, что победитель торгов в силу пункта 7 статьи 448 ГК РФ был не вправе переуступать по своему усмотрению права и обязанности арендатора по договору другому лицу без учета требований, предъявляемых законом к участникам соответствующих правоотношений.
kad.arbitr.ru/Document/Pdf/6b0bff3a-0dc3-4175-bb3c-21c39fdfb224/4fab861a-7951-4630-8701-b11b756e3909/A57-17101-2017_20190424_Opredelenie.pdf?isAddStamp=True