Добрый день.. подскажи ,пожалуйста мы заключили договор аренды нежилого помещения сроком на 3 года ,договор не зарегимтрирован в рег.палате но есть акт приемки передач арендатору от арендодателч.. имеет ли такой договор юридическую силу ?
Добрый вечер.
Договор аренды нежилого помещения, заключен сроком на 3 года, не прошел государственную регистрацию в соответствии со ст. 651 ГК РФ и ст. ст. 12 — 16 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и, следовательно, являлся незаключенным (не имеет юр.силу).
Здравствуйте, Татьяна!
Заключенный договор действительно не имеет силы, однако, если исполнение по такому договору происходило в течение продолжительного времени, при возникновении разногласий и обращении в суд, суды при наличии исполнения двух сторон по договору признают сложившиеся отношения в рамках договора аренды.
Судебная практика по таким вопросам противоречива!
Признание договора незаключенным сходно с признанием договора недействительным, поскольку и в том, и в другом случае между сторонами не возникают те права и обязанности, на которые было направлено или могло быть направлено их волеизъявление, а появляются только последствия, связанные с возвратом сторон в первоначальное положение (реституцией).Так, применительно к несоблюдению формы сделки и требования ее государственной регистрации закон в одних случаях говорит, что такая сделка является недействительной (ничтожной) (п. 1 ст. 165 ГК РФ), а в других — что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента регистрации (п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ и др.), т.е. до регистрации он не считается заключенным.
В соответствии с ст. 223 ГК РФ, ст.2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», право аренды, субаренды возникает с момента государственной регистрации. Это означает, что права и обязанности по договору аренды возникают не в момент подписания договора и даже не в момент оплаты, а только после внесения записи в Единый государственный реестр прав (ЕГРП).
в соответствии с пунктом 1 статьи 425 ГК РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. По незаключенному договору стороны не вправе требовать друг от друга исполнения предусмотренных обязанностей, поскольку указанные в таком договоре права и обязанности не считаются возникшими.
по недействительной сделке в силу п. 2 ст. 167 ГК РФ применяется двусторонняя реституция
Так как договор не заключен, стоимость арендной платы определяется в соответствии со ст. 424 ГК РФ как арендная плата, взимаемая при сравнимых обстоятельствах в данной местности за аналогичное имущество (постановление ФАС Дальневосточного округа от 3 марта 2005 г. N Ф03-А73/04-1/4275).
Так что обращайтесь в суд и здесь все будет зависеть от квалификации вашего адвоката
Татьяна!
пункт 3 статьи 433 ГК РФ
Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Договор аренды недвижимости, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ, п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53).
Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации исчитается заключенным с момента такой регистрации.
То есть при отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным.
Данная позиция подтверждается постановлением Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»
