Купил нежилое помещение с земельным участком за 4.500.000 в 2018 году

Здравствуйте!

При условии кадастровой стоимости 17.000.000

 Сколько из этого составляет кадастровая стоимость участка, а сколько — помещения?

Продал в 2022 за 12.000.000

Вы остались в рамках 70% кадастровой стоимости (11.900.000 руб.), поэтому в расчет будет браться цена из договора.

Вы вправе зачесть расходы на покупку (4.500.000) и заплатить налог с разницы (12.000.000 — 4.500.000 = 7.500.000).

Доход до 5 млн. руб облагается налогом по ставке 13% — 650.000 руб., сумма сверх 5 млн — по ставке 15% (2.500.000*15% = 375.000 руб)

Итого 650.000 + 375.000 = 1.025.000 руб

Статья 220. Имущественные налоговые вычеты

2) вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

Какой налог я должен буду заплатить и как правильно его рассчитать.

 Александр, добрый день! Если помещение не использовалось в предпринимательской деятельности то в данном примере налог составит 13% от суммы 5 млн. ( 650 тыс.) и 15% от суммы в 2,5 млн.( 375 тыс.) т.е. всего 1025 тыс. Для уменьшения налоговой базы (12 млн.) Вы вправе учесть расходы на приобретение данных объектов ( п.п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ) ( 4,5 млн.). Налог в 1025 тыс. рассчитан с оставшейся суммы в 7,5 млн. руб. ( 12 млн. — 4,5 млн.)

На основании пункта 17.1 статьи 217 и пункта 2 статьи 217.1 Кодекса освобождаются от налогообложения доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе, при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.
В соответствии с пунктом 4 статьи 217.1 Кодекса минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет, за исключением случаев, указанных в пункте 3 статьи 217.1 Кодекса.

Согласно подпункту 2 пункта 2 статьи 220 НК РФ вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 названного пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

Таким образом Вы платите налог с разницы — с 7 500 000.

Здравствуйте, Александр!

при определении налоговой базы в рамках гл.23 НК в случае продажи нежилой недвижимости необходимо учитывать положения ст.214.10 НК о том, что при продаже объекта недвижимости по цене менее чем 70% от его кадастровая стоимость за налоговую базу ФНС возьмет сумму равную 70% кадастровой стоимости объекта.

что касается рассчитанной коллегами суммы НДФЛ, подлежащей уплате Вами (если объект не использовался в предпринимательской деятельности и цены продажи помещения и земли не менее 70% от КС), то рассчитана она неверно.

в соответствии с п.1.1 ст.224 НК для налоговых резидентов РФ налоговая ставка НДФЛ в случае продажи имущества (за исключением ценных бумаг) — 13%.

1.1. Налоговая ставка устанавливается в размере 13 процентов для физических лиц — налоговых резидентов Российской Федерации в отношении доходов от продажи имущества (за исключением ценных бумаг) и (или) доли (долей) в нем....

поэтому, НДФЛ составит 975 000 руб.: (12 000 000 — 4 500 000) х 13%