Покупка квартиры с использованием мат капитала

Добрый день, Валерия.

Для заключения договора купли-продажи жилья с использованием средств материнского капитала нужно придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Заключите договор купли-продажи.

Учитывая установленные законодательством правила и порядок предоставления материнского капитала, при составлении договора купли-продажи необходимо принять во внимание некоторые особенности.
1.Жилье, приобретаемое с использованием средств материнского капитала, должно быть оформлено в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга (супруги) и детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению (ч. 4 ст. 10 Закона N 256-ФЗ).
В связи с этим целесообразно сразу приобрести жилье в общую собственность всех вышеуказанных лиц и определить их доли в договоре купли-продажи.
Если оформить жилое помещение в общую собственность всех указанных лиц при заключении договора купли-продажи не представляется возможным, жилое помещение должно быть оформлено в общую собственность в течение шести месяцев после перечисления ПФР средств материнского (семейного) капитала продавцу, а если жилье приобретается с использованием средств целевого жилищного займа — после снятия соответствующего обременения.
Оформлять при заключении договора купли-продажи нотариальное обязательство о выделении долей в настоящее время не требуется (пп. «а» п. 15(1) Правил N 862).
Каких-либо специальных положений по определению размера доли в праве собственности на жилое помещение, приобретенное с использованием материнского капитала, законодательство не содержит.
Однако, как следует из обзора судебной практики, определение долей должно производиться исходя из равенства долей родителей и детей на средства материнского капитала, потраченные на приобретение жилья. При этом в соглашении размер долей детей может быть увеличен. Если соглашением предполагается уменьшение доли несовершеннолетнего, потребуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства.
2.При покупке жилья с использованием средств материнского капитала полная оплата цены договора происходит не сразу, а через определенное время. В связи с этим жилье признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате (залог (ипотека) в силу закона). Стороны могут заключить письменное соглашение, регулирующее их отношения применительно к залогу, а также предусмотреть в договоре купли-продажи, что такого залога не возникает, однако для защиты интересов продавца возникновение залога рекомендовано (п. 5 ст. 488 ГК РФ; п. 2 ст. 1, ст. 2 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).
Если договор заключается с привлечением заемных средств, то залог регистрируется также в пользу банка (п. 1 ст. 77 Закона N 102-ФЗ).
3.ПФР перечисляет денежные средства только в безналичной форме. В связи с этим в договоре купли-продажи необходимо отметить безналичную форму расчета в части материнского капитала и указать реквизиты банковского счета продавца, на который будет осуществлен платеж (п. 16 Правил N 862).

Шаг 2. Зарегистрируйте переход права собственности в Росреестре

Шаг 3. Подготовьте заявление о распоряжении средствами материнского капитала и необходимые документы
В заявлении следует указать (ст. 10 Закона N 256-ФЗ; п. п. 5, 8 Правил N 862):
— вид расходов, на которые направляются средства материнского капитала, а также размер направляемых средств. Если стороной сделки по приобретению жилья является супруг владельца сертификата, об этом также указывается в заявлении;
— сведения из договора купли-продажи жилого помещения, прошедшего государственную регистрацию в установленном порядке;
— сведения о зарегистрированном в ЕГРН праве на жилое помещение владельца сертификата и (или) его супруга.

Шаг 4. Обратитесь в ПФР, дождитесь его решения и перечисления денежных средств

Шаг 5. Обратитесь в Росреестр для снятия обременения с жилого помещения

С выплатой продавцу жилого помещения денежных средств в полном объеме залог прекращается (пп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ).

С уважением, Сергей