Хочу избавиться от квартиры

Question

У меня двухкомнатная квартира в Псковской области, которую получил в наследство после смерти матери. Мне принадлежит 3/4 этой квартиры.(Свои доли мне подарили брат и отец) 1/4 принадлежит бабушке которая живет в ставропольском крае. За 7 лет она ни разу не заплатила ни за коммунальное обслуживание ни налог на недвижимость. Я желаю продать эту квартиру потому, что не живу там, она грузом висит на мне, но бабушка за свою долю требует 1000000 рублей. Квартира находится в райцентре Псковской области в панельном доме, которому уже 25 лет. На краю городка, напротив завода и не стоит 1000000 рублей даже полностью. Вопрос: Как по разумной цене выкупить (или отсудить) 1/4 часть принадлежащей бабушке?

Борис Яковлев · Answer

Здравствуйте, Юрий Предложите бабушке рыночную цену её доли. Если Вы найдёте покупателя, сделайте следующее: бабушке письменно напишите уведомление, где она бы написала «ознакомлена» и расписалась о том, что она осведомлена о продаже Вами Вашей 3/4 доли квартиры такой-то за суму такую-то и добровольно отказывается от покупки Вашей 3/4 доли за указанную сумму. Таким образом Вы сможете и долю свою продать, и от дальнейших неблагоприятных последствия себя обережете. Согласно ст. 250 ГК РФ: 1.При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом. 2.Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. 3.При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. 4.Уступка преимущественного права покупки доли не допускается. 5.Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены. Выкупить долю бабушки возможно, продать свою долю возможно. Отсудить долю бабушки — вряд ли получится. С Уважением.

Александр Меркулов · Answer

Здравствуйте! Вы вправе продать свою долю вне зависимости от того, что требует бабушеа. Для этого вам необходимо написать бабушке предложение о выкупе вашей доли квартиры с предложением своей цены и разумного срока для дачи ответа. В случае отказа бабушки выкупить вашу долю вы вправе продавать свою долю кому посчитаете нужным. (Бабушка также имеет право продать свою долю тем же путем). Но поскольку как вы говорите 1 млн. руб. квартира не стоит то бабушка продать 1/4 не сможет. равно как и у вас думаю будет не достаточно покупателей. Поэтому либо договаривайтесь с бабушкой о разумном выкупе в добровольном порядке так как отсудить ее долю вы не сможете, любо дожидайтесь наследства от бабушки в виде ее доли (конечно если у нее нет других накследников 1-й очереди).

Арутюн Барсегян · Answer

Здравствуй Юрий для того чтобы иметь право продать квартиру вы должны иметь согласие вашей бабушки, если она отказывается от разумной суммы, и требует 1000000 за ее собственность то я вам советую подать иск в суд о получение права о продажи квартиры вы в иске должны отметить что все платежи связанные в течении 7 лет делали только вы. Попросите чтобы по руководительству суда оценили квартиру и что вы готовы заплатить 1/4 оцененной суммы из которого будет снята 1/4 комунальных платежей которые вы делали в течении 7 лет

Надежда Фролова · Answer

Уважаемый Юрий! В Вашем случае, можно предложить бабушке свои 3/4 доли, если она откажется, продать ее постороннему лицу. В соответствии со ст. 250 ГК РФ: 1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях , кроме случая продажи с публичных торгов. Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом. 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. 3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Вы вправе продать долю третьему лицу, предварительно уведомив второго участника долевой собственности, в соответствии с законодательной нормой. Чтобы соблюсти право преимущественной покупки продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее (в Вашем случае один сособственник). При этом в уведомлении, необходимо указать полный адрес объекта недвижимости, фамилию имя и отчество сособственника, цену, а так же и другие условия сделки. Уведомление может быть сделано любым способом, позволяющим сделать вывод о том, что оно получено адресатом в определенное время.Если участник общей собственности откажется от осуществления преимущественного права покупки отчуждаемой доли или приобретет продаваемую долю в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать ее любому лицу. Это также относится и к тем случаям, когда участники общей долевой собственности отказываются принять извещение продавца о предполагаемой продаже. Отказ от покупки доли действует в тех случаях, когда продавец продает постороннему лицу свою долю по той цене, которая была им указана в извещении, или по более высокой цене, и на условиях, которые были указаны в извещении, или на более выгодных для продавца условиях. Во всех остальных случаях отказ от покупки не действует, при продаже доли по меньшей цене или на менее выгодных для себя условиях, обязан направить остальным участникам общей собственности (второму сособственнику) повторное извещение. Молчание в пределах установленного срока для осуществления преимущественного права покупки равносильно отказу от покупки. Когда Ваша бабушка получит такое уведомление, возможно, она Вам согласится продать 1/4 доли по адекватной цене. Удачи!

Сергей Сыроватский · Answer

Вам необходимо сделать оценку квартиры и строительно техническую экспертизу которая позволит утверждать что выдел 1/4 доли в натуре не возможен. Предъявить иск в суд о выплате компенсации за долю, в суде необходимо доказать, что в непосредственном пользовании имуществом бабушка не заинтересована. Не думаю что квартира будет стоить 4000000. п.4 ст 252 ГК РФНесоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

Владимир Галушка · Answer

Добрый день, Юрий. Выкупить или отсудить бабушкину долю в совместной собственности без согласия самой бабушки Вы не сможете. Зато Вы вправе предъявить бабушке требования возместить понесенные Вами расходы по обслуживанию и содержанию квартиры. Если откажется добровольно - востребуйте через суд, в пределах трехгодичного срока исковой давности. И так - каждый год, пока ей не надоест. Вы вправе выставить принадлежащие Вам доли квартиры на продажу, уведомив об этом и о цене продажи в первую очередь Вашу бабушку (желательно — заказным письмом с уведомлением). Получив от бабушки отказ покупать квартиру либо не получив ничего в предложенный ей на обдумывание месячный срок, Вы можете продать принадлежащие Вам части квартиры по цене не ниже той, что была предложена бабушке. Если учесть, что бабушка не склонна к поездкам, новым собственникам квартиры особого беспокойства от неё не будет. Если она пожелает продать свою долю, опять же, правом первого покупателя является новый собственник трех четвертей квартиры. Нельзя сбрасывать со счетов и то, что бабушки — это (для кого-то — к счастью, для меня - к сожалению) явление временное ...

Виктор Котов · Answer

Здравствуйте! Лишить бабушку права собственности на долю квартиры даже в судебном порядке не получится. Это право гарантировано Конституцией РФ. Для того, чтобы продать свои 3/4 долей в праве данной общей долевой собственности, Вы должны направить уведомление бабушке о намерении продать свою долю по определенной цене. Спустя разумный срок (1 месяц) после отправки данного уведомления и при неполучении от бабушки согласия купить по данной цене Вашу долю, Вы вправе продать свою долю любому другому лицу, тем самым выполнив требования ст.250 ГК РФ. Думаю, что претенденты, учитывая как Вы указываете небольшую стоимость данного жилья, на покупку данной доли найдутся, так как вскоре вероятен вопрос наследования доли бабушки, которую данный новый собственник, имея то же преимущественное право покупки оставшейся доли, сможет легко выкупить у наследника (или до наследства у самой бабушки) за невысокую цену.

Сергей Никитин · Answer

Здравствуйте. Согласен с коллегами, что для начала вам необходимо письменно предложить бабушке выкупить ваши 3/4 доли и получить от бабушки письменный ответ на ваше предложение. В предложении о выкупе вашей доли, вы должны указать какую квартиру, долю, цену, последствия отказа выкупить долю. Можете отправить заказным с уведомлением и через месяц после вручения, если не получите ответ, можете продать любому лицу согласившемуся выкупить вашу долю.

Мария Аксёнова · Answer

Уважаемый Юрий. Юридически право продать свои 3\4 доли у Вас есть. Практически — продать 3\4 доли в праве собственности — маловероятно. Поэтому все действия по извещению бабушки о продаже — бессмысленны. Варианта на самом деле 2 — 1) договориться (единственный верный и бесплатный способ, но, как ясно из изложенной Вами информации — не реальный) 2) взыскать с бабушки все платежи, которые Вы платили за эту квартиру, возможно тогда бабушка станет сговорчивее. Механизм такой: 1) находите все чеки и квитанции (налоги, коммунальные платежи и т.д.)2) предъявляете иск о взыскании затрат на содержание квартиры (1\4 всех платежей). Причем, за все 7 лет (возможно бабушка и не сообразит, что срок исковой давности 3 года). У меня в практике было немало случаев, когда таким образом давалось убедить верно оценивать рыночную стоимость своей доли бывшего супруга, которому после раздела имущества перешла 1\2 доля в праве собственности на квартиру. Получив решение о взыскании с бабушки некой суммы, Вы будете иметь неоспоримый козырь. И кроме того, при подаче иска можно обратиться с ходатайством об аресте бабушкиной доли. В итоге, после вступления в законную силу Решения суда, через службу судебных приставов можно решить вопрос о покупке доли бабушки с торгов за очень и очень адекватные деньги, часть из которых Вам же и вернется. Долгий, но практически- исполнимый вариант.

Артур Саакян · Answer

Браво Аксёнова Мария, самый адекватный вариант предложили. А так если клиент хочет избавиться от квартиры, то он может продать свою долю ниже рыночной. Некоторые люди приобретают за символическую сумму жилье практически непригодное для проживания, с целью получения регистрации. Разумеется как указали выше коллеги, необходимо пройти процедуру преимущественного права покупки. Коллеги, которые указали, что бабушку можно понудить через суд продать свою долю, очень ошибаются на этот счет в виду следующего: Конституционный Суд РФ в своем определении от 7 февраля 2008 г. N 242-О-О, пояснил, что закон не предусматривает возможность заявления одним участником общей собственности требования о лишении другого участника права на долю с выплатой ему компенсации, даже если этот участник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества и его доля незначительна. Следовательно, применение правила абз. 2 п. 4 ст. 252 ГК РФ возможно лишь в отношении участника, заявившего требование о выделе своей доли , и только в случаях одновременного наличия всех перечисленных законодателем условий: доля сособственника незначительна, в натуре ее выделить нельзя, сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества. В соответствии со статьей 6 Федерального конституционного закона «О Конституционном Суде Российской Федерации» определение Конституционного суда, является обязательными для всех органов судебной системы. Конституционно-правовой смысл ч.4 ст.252 ГК РФ, выявленный Конституционным Судом Российской Федерации, является общеобязательным и исключает любое иное истолкование в правоприменительной практике.