Можно ли из ипотеки нам взять дом в ипотеку?

Здравствуйте!

Если вы намерены, не продавая квартиру, приобрести еще и дом, причем с использованием ипотечного кредита, юридических препятствий нет — все зависит только от требований банка к размеру дохода (он должен быть достаточным для погашения еще и второго ипотечного кредита).

Если вы намерены продать квартиру, а после приобрести дом снова используя ипотечный кредит, и вас смущают именно возможные трудности с продажей квартиры, то в принципе затруднения решаемы.

Идеальная ситуация — если у вашего покупателя на квартиру будут собственные средства, и он будет готов ждать. Тогда вы заключаете с ним предварительный договор купли-продажи, соглашение о предварительной оплате или о задатке, и получаете от них деньги в счет предварительной оплаты или задатка, причем сумма должна быть достаточна для погашения остатка по кредиту. Вы погашаете кредит, проводите снятие залога, и затем заключаете основной договор купли-продажи.

Второй вариант, побыстрее — вы сразу заключаете основной договор купли-продажи, в нем фиксируете, что квартира в залоге у банка, и указываете, что часть оплаты продавец производит путем погашения за вас вашего долга перед банком.

Если у покупателя нет собственных средств в полной сумме, и он планирует сам использовать кредит, то уже сложнее. Ему придется договариваться с тем банком, в котором в настоящее время уже установлен залог на квартиру, чтобы тот согласился выдать новый кредит покупателю на ту же самую квартиру, или переоформил ваш кредит на покупателя. Другой банк вряд ли одобрит такую квартиру как подходящий объект для приобретения по ипотечной сделке (поскольку она уже в залоге у вашего банка).

Конечно, сложность здесь еще и с тем, что у вас использован материнский капитал. Ведь с одной стороны, вы обязаны выделить доли себе, супругу и детям, а с другой стороны, если доли детям выделены, то их продажа — только с согласия органа опеки. Скорее всего, если у вас сразу и погашается кредит и оформляется продажа квартиры, выделять доли детям уже некогда.

В этой части есть рекомендации — найти время в рамках сделки на то, чтобы все же выделить доли детям, и  получить согласие органов опеки (заключаете предварительный договор купли-продажи => получаете деньги от покупателя в порядке предварительной оплаты => погашаете долг по кредиту => снимаете обременение (залог) => выделяете доли детям => получаете согласие органов опеки на продажу => заключаете основной договор купли-продажи), можно для ускорения процесса еще до выделения долей детям попробовать получить предварительное согласие органа опеки на продажу.