Или же возможны вопросы от налоговой из-за такого договора перед другой сделкой?

Лев, здравствуйте!

Насколько правомерна такая схема?

1. В части составления брачного договора (ст.40 СК РФ), то тут вопросов нет. Это правомерно. 

2. В части  заключения договора займа в целях возмещения выплату указанной сделки. Это явно притворная сделка (ст. 170 ГК РФ) Все почему? Потому, что это сделка направлена не на осуществление выдачи и возврата займа, а фактически на получение возмещения доли. 

2.1. Важно понимать, что в брачном договоре фактически должно быть отражено возмещение относительно полученной доли. 

Важно отметить, что по тому же письму Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 2 марта 2017 г. № 03-04-07/11811) также налог не взимается с выплат и компенсаций, в том числе полученных по решению суда (п. 1 ст. 217 НК РФ), т.е. с выплаты компенсации, что по брачному договору, что в при наличии решения суда супруг  налог не оплачивает.    Соответственно, никаких препятствий в надлежащем оформлении (по брачному договору, либо по решению суда ( при согласовании сторон по выплате компенсации), нет. 

Существуют ли какие-то риски для обоих сторон?

3. Для  вас могут быть риски, что супруга может заявить о том, что договор займа недействительный по причине безденежности (см. ст. 812 ГК РФ), а значит есть риск, что вы фактически деньги по займу не получите. 

Или все же стоит поделить квартиру по 1/2 и после развода уже заключить обычный договор купли-продажи?

4. Как и ранее отметил, что в брачном договоре может определить за одним останется имущество, а другой получит компенсацию.  Для надежности можно еще отчет оценщика приложить (для определения суммы выплаты).

Если до сделки другую собственность передать близкому родственнику по договору дарения — этого будет достаточно для выполнения условий налоговой? Или же возможны вопросы от налоговой из-за такого договора перед другой сделкой?

5. Нет смысла придумывать какие-то дополнительные схемы. Для осуществления  такой схему потребуется согласие супруги. А она может не согласиться. Ведь гарантий в выплате компенсации, нет. 

С уважением, 
юрист Квон Дмитрий Викторович. 

Здравствуйте, Лев.

Во-первых, Письмо несколько устарело, поскольку из ст.217 НК РФ исключены нормы об освобождении от налогооблажения компенсации, присужденной  по решению суда. Применима норма только п.5 ст.208 НК РФ 

5. В целях настоящей главы доходами не признаются доходы от операций, связанных с имущественными и неимущественными отношениями физических лиц,признаваемых членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации, за исключением доходов, полученных указанными физическими лицами в результате заключения между этими лицами договоров гражданско-правового характера или трудовых соглашений.

Членами семьи супруги будут признаваться до момента расторжения брака.

Во-вторых,

3. Отдельно от брачного договора составляется договор займа по которому жена обязана выплатить мужу согласованную сумму (вместо компенсации в счёт 1/2 доли квартиры).

 В зависимости от конкретных обстоятельств имеется риск признания договора безденежным, и соответственно, незаключенным, так как согласно п.1 ст.807 ГК РФ

Если займодавцем в договоре займа является гражданин, договор считается заключенным с момента передачи суммы займа или другого предмета договора займа заемщику или указанному им лицу.

 Займа в Вашем случае как такового нет, денежные средства не передаются. О безденежности договора займа супруга запросто и заявит исковые требования.

Я бы рассмотел возможность применения налогового вычета, предусмотренного п.2 ст.220 НК РФ в размере документально подтвержденных расходов на приобретение квартиры. При этом супруг вправе рассчитывать на вычет в размере половины средств на приобретение.

Второй вопрос — при продаже недвижимости, находящейся в собственности от 3 до 5 лет доход не облагается НДФЛ в случае если на момент заключения сделки в собственности нет другой недвижимости (единственное жилье). Если до сделки другую собственность передать близкому родственнику по договору дарения — этого будет достаточно для выполнения условий налоговой? Или же возможны вопросы от налоговой из-за такого договора перед другой сделкой?

 Да, этого будет достаточно, поскольку будут выполняться условия, предусмотренные п.3 ст.217.1 НК РФ. Срок владения будет равен 3 годам. И, таким образом, доходы супруга будут освобождены от налогооблажения в соответствии с п.17.1 ст.217 НК РФ. Согласия супруги на отчуждение принадлежащей до брака квартиры не требуется, поскольку она не является общим имуществом. (см. ст.34 -36 СК РФ).