есть в аренде земля на 5 лет. на этой земле по бти есть строения (гаражи). права собственности на них ни у кого нет. их даже нет в реестре кадастра и картографии. в договоре аренды земли про эти сооружения тоже ничего нет. имею ли я право сдавать эти гаражи в аренду?
Добрый вечер, Константин!
Если сведений об этих строениях нет в реестре кадастра и картографии, это не означает, что у них не появится владелец (собственник). Возможно документы на эти строения (гаражи) в силу каких-либо причин еще не оформлены.
Сдавать в аренду не принадлежащее Вам имущество не советовала бы, поскольку это может быть чревато, например, взысканием с Вас неосновательного обогащения в виде арендных платежей за весь период с начислением процентов за пользование чужими денежными средствами.
То, что гаражей нет в реестре кадастра и картографии и то, что право собственности на данное имущество не зарегистрировано, еще не означает, что права собственности на это имущество ни у кого нет.
Обязательная государственная регистрация права собственности была введена только в 1998 году. Права, возникшие до 1998 года собственники данного имущества имеют право не регистрировать.
Это имущество вам не принадлежит. Если оно не принадлежит никому, то есть является вещью бесхозяйной, то порядок приобретения прав на него (и, как следствие, права распоряжаться данным имуществом, в том числе сдавать в аренду) прописан в ст. 225 ГК РФ
Статья 225. Бесхозяйные вещи
1. Бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен либо, если иное не предусмотрено законами, от права собственности на которую собственник отказался. (п. 1 в ред. Федерального закона от 22.07.2008 N 141-ФЗ) 2. Если это не исключается правилами настоящего Кодекса о приобретении права собственности на вещи, от которых собственник отказался (статья 226), о находке (статьи 227 и 228), о безнадзорных животных (статьи 230 и 231) и кладе (статья 233), право собственности на бесхозяйные движимые вещи может быть приобретено в силу приобретательной давности. 3. Бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся. По истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь. Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в муниципальную собственность, может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности. 4. В городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге бесхозяйные недвижимые вещи, находящиеся на территориях этих городов, принимаются на учет органами, осуществляющими государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлениям уполномоченных государственных органов этих городов. По истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет уполномоченный государственный орган города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга может обратиться в суд с требованием о признании права собственности города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга на данную вещь. Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в собственность города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть вновь принята во владение, в пользование и в распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности.
Распоряжаться же вы можете только тем имуществом, которое находится у вас в собственности или передано вам с правом распоряжения данным имуществом. В данном случае вам это имущество не передавалось и права собственности на него у вас нет.
Помимо того, что настоящие собственники(владельцы) гаражей имеют право в случае сдачи данных гаражей в аренду, подать к вам негаторный иск, доход от аренды будет неосновательным обогащением.
Кроме того, данное действие может быть квалифицировано как самоуправство в понимании административного, а в ряде случаев - и уголовного законодательства
КоАП
Статья 19.1. Самоуправство
Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному федеральным законом или иным нормативным правовым актом порядку осуществление своего действительного или предполагаемого права, не причинившее существенного вреда гражданам или юридическим лицам, -
влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от ста до трехсот рублей; на должностных лиц - от трехсот до пятисот рублей.
УК РФ
Статья 330. Самоуправство
1. Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному законом или иным нормативным правовым актом порядку совершение каких-либо действий, правомерность которых оспаривается организацией или гражданином, если такими действиями причинен существенный вред, -
наказывается штрафом в размере до восьмидесяти тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до шести месяцев, либо обязательными работами на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо исправительными работами на срок до двух лет, либо арестом на срок до шести месяцев.
Если вы заключили договор аренды именно в отношении гаражей, а не земельного участка, и в договоре имеется указание на то, что вы имеете право сдавать данное имущество в субаренду, то, безусловно, вы такое право имеете.
Настолько, насколько оно проистекает из права самого собственника этих гаражей. Но по той информации, что вы дали, нет возможности определить, какие права на эти гаражи у того лица, которое сдало вам данный участок в аренду.
И вы сами озвучиваете, что у вас аренда - именно на земельный участок, а не на недвижимое имущество, расположенное на нем.
В ситуации, когда договор аренды на участок, а вы будете сдавать в аренду гаражи, собственник гаражей (даже если это собственник земельного участка) имеет полное право подать к вам в будущем иск о взыскании с вас неосновательного обогащения - платы, полученной вами за пользование этими гаражами от других лиц.
В этой ситуации, если вы взяли в аренду участок под автостоянку, есть решение. Но оно совершенно точно - не сдача в аренду самих гаражей.
Эти гаражи могут быть как бесхозяйными вещами (см.выше), так и собственностью, но неоформленной, собственника земельного участка, так и собственностью третьих лиц, которые не имеют права собственности на сам участок, но их недвижимое имущество возведено не самовольно, а в соответствии с нормами и правилами, действовавшими на момент возведения имущества.
Кроме того, это могут быть не гаражи (недвижимое имущество), а металлические тенты, недвижимым имуществом не являющиеся.
Чтобы посоветовать, какие именно действия предпринять в данном случае, надо владеть информацией по данной ситуации.
>ситуация такая мне сдали эти гаражи а я хочу признать договор не заключённым ст. 607 в договоре ссылка что они собственники
Если у вас договор аренды именно гаражей, а на них отсутствуют правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, то у вас все шансы признать договор или незаключенным.
Или, если собственник другой, то применить последствия недействительности ничтожной сделки.
Если же у вас договор аренды земельного участка, и не указаны строения, на нем находящиеся, то у вас есть шанс опорить договор по другому основанию.
Добрый вечер, Константин!
В соответствии со статьёй 650 ГК РФ По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем).
В соответствии со статьёй 651 ГК РФ Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Исходя из всего вышесказанного арендодателем может быть собственник соответствующего здания либо арендатор, если он сдаёт здание в субаренду с согласия арендодателя. При этом, если договор аренды заключается на срок не менее года, то договор аренды подлежит государственной регистрации, при регистрации договора в органах Росреестра вас попросят предоставить кадастровый паспорт и свидетельство о праве собственности на данное сооружение. Поэтому в том случае, если вы будете оформлять договор по закону, кадастровый паспорт и свидетельство о праве собственности вам потребуется.
уважаемый Константин! бесхозяйной недвижимости, тем более в Москве, быть не может... она кем-то строилась и кому-то принадлежит. до 1998 года сделки с недвижимостью подлежали обязательному нотариальному удостоверению и регистрировались в БТИ, а после 1998 года - уже в порядке, предусмотренном ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". т.е. если право собственности на гаражи возникло до 1998 года и в дальнейшем никаких сделок с ними не было, то в реестре кадастра и картографии никаких сведений о них и не будет. попросите арендодателей показать вам технический либо кадастровый паспорт на гаражи, в них будут указаны сведения о регистрации права собственности, имеющиеся по данным БТИ. также возможен вариант, что гаражи построены самовольно, о чем в этих же документах будет стоять отметка "самовольное строение".
согласно ст.219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. в связи с чем при отсутствии надлежаще зарегистрированного права собственности у арендодателя на гаражи вы вправе просить признать данный договор ничтожной сделкой как совершенный с нарушением закона и просить применить последствия недействительности сделки (ст.ст.166, 168 ГК РФ)
Добрый день!
В вопросе есть информационные пробелы, однако, попробую их заполнить.
Как я понял, вам собственник земельного участка передал его в аренду вместе с гаражами, принадлежность права собственности на которые вы пока не можете достоверно установить, как не можете определить, являются ли они недвижимостью. В связи с этим, предполагаю, у вас остро встал вопрос, можете ли вы, при таких условиях, сдавать их в субаренду или стоит прекращать договор аренды из-за убыточности мероприятия. В то же время, по условиям договора аренды, Вы не можете его расторгнуть, поэтому оцениваете вариант признания его незаключенным.
Если так, то незаключенным договор можно признать, если вопреки ст. 432 ГК РФ между сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям в надлежащей для договора форме. Как для договора аренды здания, сооружения, так и для аренды земельного участка существенными условиями являются предмет (п. 3 ст. 607 ГК РФ) и размер арендной платы (п. 3 ст. 65 ЗК РФ, 654 ГК РФ). Плюс, чтобы сделка была заключенной ее нужно регистрировать, причем, если в отношении земли, то однозначно, а в отношении гаражей, их указания в регистрируемом договоре - не известно. Если гаражи – недвижимость, то для определения предмета необходимо привести достаточные данные для обособления отдельного гаража в массе другого недвижимого имущества, при этом, как минимум, может помочь актуальная информация из БТИ, как сказали в ответах выше относительно регистрации прав, возникших до 1998 г. (для определения терминов строений типа «гараж» можно использовать Постановление Правительства Москвы 25.01.2000 № 49). Коль скоро, с ваших слов, в БТИ есть данные о неких строениях на участке, Вы можете сделать в БТИ соответствующий запрос, однако, ответ будет усеченным в сравнении с ответом на такой запрос от собственника. Если, как вы говорите, в договоре есть информация о том, кто является собственником гаражей, так потребуйте от них сделать запрос в бюро. Если вы самостоятельно запросите информацию, то, в любом случае, в ответе вы получите данные собственника. Ответом из БТИ вы решите оба ваших вопроса: правильно ли определен предмет договора, то есть соответствует ли информация указанная там актуальным данным БТИ, и выясните полномочия арендодателя на заключение договора аренды гаражей. Если гаражи являются движимым имуществом, тогда для подтверждения полномочий арендодателя на заключение договора аренды относительно гаражей можно использовать, например, договор купли-продажи материалов для сборки таковых. Это касается металлических гаражей (а также всяческих ракушек, тентов). Такие гаражи в договоре аренды земельного участка указывать необязательно, они могут быть переданы на основании отдельного договора (договоров) аренды и, соответственно, не определение предмета договора аренды земельного участка относительно таких гаражей на заключенность договора аренды земельного участка не влияет. В то же время, если такие гаражи указаны в договоре аренды земли, для определения согласованности его предмета, в силу общих правил, в договоре необходимо указывать все их индивидуализирующие признаки.
Таким образом, если гаражи, по Вашим соображениям, - недвижимость, сделайте запрос в БТИ. Будет информация, кто собственник и по предмету договора, следовательно, появится почва для принятия решения по возможности сдачи в субаренду или признания договора не заключенным (или недействительным).
Если к недвижимости гаражи не относятся - достаточно подтверждения прав арендодателя договорами на приобретение таких гаражей или их комплектующих.
Для подтверждения ваших прав сдавать имущество в субаренду в договоре аренды или отдельном документы арендодатель должен выразить согласие на сдачу вами гаражей в субаренду (именно согласие, а не, например, такая формулировка "вправе без согласия").
я всех запутал. вы правы это нам сдали землю завуалировав договор под сдачу гаражей. а потом оказалось что в росреестре собственники на эти гаражи не зарегистрированы. как только поднялся этот вопрос нас сразу попросили съехать. Поэтому и хотим договор признать недействительным или незаключённым
Могут быть переданы гаражи, являющиеся недвижимостью, в аренду одновременно с правами на землю (ст. 652 ГК РФ), для этого "вуалировать" не нужно (и даже незнаконно). Однако, если прав на землю нет, нужно получать согласие собственника участка, кроме случаев, указанных в п. 3 ст. 652 ГК РФ. На сколько я понял, никакого другого договора, кроме договора на передачу в аренду гаражей у Вас нет. Вероятно, Ваши гаражи все же недвижимость (т.к. есть упоминание в документах БТИ, но это надо проверять). (Если гаражи являются движимым имуществом, необходимо арендовать землю.) Ваш договор аренды гаражей будет незаключенным, если срок аренды не менее года и сделка незарегистрирована - это самое очевидное. Другие основания для признания сделки незаключенной: недостаточная определенность предмета (например, отсутствие точных координат - думаю, как раз Ваш случай), отсутствие указания цены. Наличие любого из перечисленных фактов влечет незаключенность договора аренды гаражей, являющихся недвижимым имуществом. Если гаражи движимые, то для признания договора аренды незаключенным послужит только несогласованность предмета договора (недостаточная определенность передаваемого движимого имущества, то есть, если признаков, указанных в договоре недостаточно, чтобы отождествить их с реальным гаражом). Судя по всему, в Вашей ситуации признавать договор незаключенным - самый надежный путь. Для признания сделки недействительной нужны другие основания (указаны в параграфе 2 гл. 9 первой части ГК РФ). В судебной практике сделки, подобные Вашей, признают как незаключенными, так и недействительными (например, по общему основанию - несоответствие закону ст. 168 ГК РФ), что зависит, как от толкования закона судом, так и от заявленных требований.
Т.е. с Вами заключен договор аренды гаражей, документов на которые нет?
Или речь идет о договоре аренды земли, в котором не указаны данные гаражи?
В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Под существенными условиями понимаются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии со ст. 607 ГК РФ помимо прочих существенных условий в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Если речь идет о строениях как о недвижимом имуществе, то условия договора аренды об объекте связаны с возможностью его идентификации. В соответствии с ФЗ РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество" и Постановлением Правительства РФ № 219 "Об утверждении правил ведения и единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" любой объект недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации, информация о нем вносится в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Описание объекта недвижимости, включает в себя следующие данные, позволяющие точно идентифицировать объект:
- кадастровый или условный номер в зависимости от объекта недвижимости;
- почтовый адрес объекта или иное общепринятое описание местоположения объекта, позволяющее однозначно определить объект на территории регистрационного округа;
- наименование объекта;
- основное назначение объекта;
- общая площадь объекта и т.п.
Таким образом, в данной ситуации представляется возможным признать договор аренды незаключенным на том основании, что данные об объекте договора аренды отсутствуют в ЕГРП, следовательно, сторонами не согласованы.
Здесь немаловажным является то, с какой целью договор признается незаключенным, поскольку судом в случае признания договора аренды незаключенным будут применены последствия незаключенности договора, например, возврат полученного по договору и т.п.