Хотели выйти на сделку продажи дома с участком, оформлено все на физ лицо

Михаил, добрый день. Правильно понял, вы — собственник земельного участка и дома, у вас есть действующий статус ИП?

Для полного ответа надо понимать, какую систему налогообложения применяет ИП, УСН? Доходы или доходы минус расходы?

Использовался ли земельный участок и дом в предпринимательской деятельности ИП и есть ли у ИП соответствующие виды деятельности? Например, сдавался в аренду (код вида деятельности 68.20 — Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом). Или, как вариант, возможно ИП осуществляет деятельность по строительству домов на продажу?

Есть ли у ИП вид деятельности 68.10 — Покупка и продажа собственного недвижимого имущества или виды деятельности, входящие в эту группировку?

Если имущество не использовалось в предпринимательской деятельности и нет соответствующего вида деятельности (68.10), то правовых оснований для отчуждения имущества от имени ИП нет. В этом случае доходы от продажи недвижимости подпадают под НДФЛ. Если, как вы указали, земельный участок принадлежит вам более 5 лет, то доход от его продажи освобождается от налогообложения. С дохода от продажи дома вы должны будете уплатить налог на доходы по ставке 13%. При этом, продажная цена дома должна быть не ниже 70% его кадастровой стоимости. Также продавец-физическое лицо вправе применить налоговый вычет в размере 1 000 000 руб. При сумме продажи свыше 1 млн. руб. вычет отнимается из общей суммы и на остаток рассчитывается налог в размере 13%. Например, если кадастровая стоимость дома составляет 1 500 000 руб., то продать дом без претензий со стороны ИФНС вы можете за 70% от кадастровой стоимости, что составляет 1 050 000 руб. В результате применения налогового вычета в размере 1 млн. руб. налогооблагаемая база в данном случае составит 50 000 руб. = 1 050 000 руб. — 1 000 000). Соответственно сумма налога, подлежащего уплате, составит 6 500 руб. = 50 000 * 13%.

Если необходимые виды деятельности у ИП есть, и имущество использовалось в предпринимательской деятельности, вы вправе продать имущество как ИП. При этом, продажная цена в этом случае может быть любой (без привязки к кадастровой стоимости недвижимости). Правило о минимальных сроках владения в данном случае не применяется, воспользоваться налоговыми вычетами с продажи ИП также не может. Налог с полученного от продажи имущества дохода ИП должен уплатить в соответствии с применяемой системой налогообложения (например, если речь идет об УСН-доходы, то 6%).