8 499 938-65-20
Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻‍⚖️
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.

Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
1000 ₽
Вопрос решен

Он говорит: ничего страшного, покупаете у подруги, а она потом передаст деньги той собственнице в Европу

Здравствуйте! Ситуация такая. Покупаю дом. Собственница построила его в 2015 году и уехала в Европу, имеет двойное гражданство. Продажей дом в России занимается риэлтор. Из-за высокой цены дом долго не продавался, более пяти лет. Сейчас цена стала ниже и я захотела его купить. Риэлтор показал мне документы, где я с удивлением обнаружила договор купли-продажи от 2020 года. Хозяйка продала его своей подруге по непонятным причинам. Естественного, указанную в договоре сумму никто не передавал и не получал. Т.е. договор фиктивный, но зарегистрированные ЕГРН. Риэлтор это не скрывает. Он говорит: ничего страшного, покупаете у подруги, а она потом передаст деньги той собственнице в Европу. В собственности у подруги дом менее трех лет, т.е. срок исковой давности не истек. Как мне быть? Дом этот хочется купить, но вижу риски, вдруг собственница пойдет против подруги и признает сделку между ними ничтожной, тогда и моя сделка посыпется? Можно ли себя обезопасить?

Показать полностью
, Елизавета, г. Москва
Геннадий Кураев
Геннадий Кураев
Юрист, г. Новосибирск
рейтинг 9.3
Эксперт

Здравствуйте, Елизавета. 

Действительно, риск признания сделки недействительной по основанию её мнимости в течение 3 лет (срок исковой давности по статьям 181, 196 ГК) имеется.

Судебная практика в подтверждение по ссылке

https://www.advgazeta.ru/novosti/vs-poyasnil-poryadok-ischisleniya-sroka-iskovoy-davnosti-po-osparivaniyu-mnimoy-sdelki-v-bankrotnom-dele/

По основанию безденежности сделки также срок исковой давности 3 года.

Вы можете заключить с подругой (собственицей) предварительный ДКП  и уплатить ей задаток. А по истечение срока исковой давности заключите основной ДКП. 

Либо застраховать сделку. Но конечно маловероятно что страховая компания найдётся, которая застрахует такой риск, или тариф страховой будет значительный. 

С уважением! Г. А. Кураев 

1
0
1
0
Елизавета
Елизавета
Клиент, г. Москва
Спасибо за ответ! Задаток врядли ее устроит, так как сейчас хороший для европейской собственности курс евро. Оттого и цену на дом она стала снижать, так как все-равно будет в хорошем плюсе. Короче, она торопится, пока евро не скаканул в космос.

Значит максимально изучите что из себя представляет подруга, в том числе на предмет признания ее банкротом, и с учетом риска можете заключить сделку.

При ее оспаривании будете требовать признать себя добросовестным приобретателем согласно статьи 302 ГК

Гражданский кодекс

Статья 302. Истребование имущества от добросовестного приобретателя
 
1. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

0
0
0
0
Юрий Колковский
Юрий Колковский
Юрист, г. Екатеринбург
рейтинг 8.6
Эксперт

Здравствуйте.

Скорее всего ситуация выглядит так. Ввиду того, что собственница перестала быть налоговым резидентом РФ (ст. 207 НК РФ), в целях уменьшения налогообложения при продаже (налог составляет 30%), еще до прекращения налогового резидентства она переоформила (осуществила продажу) дом на свое доверенное лицо, которое в настоящее время числится фактическим владельцем. Ранее льгота по давности владения (5 или 3 года в зависимости от обстоятельств) на нерезидентов не действовала и поэтому первоначальной собственнице пришлось бы заплатить 30% со всей полученной суммы. Правда, видимо, собственница не знала, что с 2019 года такаяльгота введена и для нерезидентов, что позволило бы не платить НДФЛ с продажи вовсе. В результате отсутствия знания об этом появился вот такой «номинальный» владелец, которому придется заплатить 13% НДФЛ. С какой суммы — зависит от того, за сколько «продан» дом.

Естественного, указанную в договоре сумму никто не передавал и не получал. Т.е. договор фиктивный, но зарегистрированные ЕГРН.

 Собственно говоря на Вас это никак не влияет и при приобретении данного дома. Эта информация, доведенная Вам в устном порядке не имеет принципиального значения. Если в договоре указано что расчет произведен, значит, это так и есть. Если не указано, то продавец не может требовать признания сделки недействительной, но может потребовать взыскания цены договора.

Вы в любом случае приобретаете объект в его собственника, который в качестве такового указан в ЕГРН, что является единственным правоподтверждающим обстоятельством.

Передаст подруга деньги или не передаст Вас интересовать не должно, это их дела, которые Вас никак не касаются. Ваша задача — заключить договор с тем собственником, который указан в Росреестре и передать ему деньги с подтверждением этой передачи. все остальное — это их собственные дела и взаиморасчеты.

Вообще совершенно непонятно зачем риелтор все это Вам рассказал, поскольку для Вас эта информация не имеет совершенно никакого значения.

Если Вам потребуется дополнительная консультация по этому вопросу и/или составление документов, либо возникнут иные правовые вопросы, Вы можете обратиться ко мне в чат за персональной консультацией.

1
0
1
0
Елизавета
Елизавета
Клиент, г. Москва
Здравствуйте! Спасибо за ответ. Риэлтор мне это не рассказывал. У меня дача в этом поселке и я видела, как его строили, все знали, что собственник проживаете за границей, но близко его никто не знал. В дом за эти годы никто не въехал, а у наших разнаробочих живущих при снт оказалась бумажка с телефоном собственницы (он европейский) и телефон риэлтора риэлтора, а также ключи для показа. Также риэлтор не скрывали, что деньги будут переведены в евро. Я была уверена, что покупать буду у европейской хозяйки, пока он не прислал договор купли-продажи между хозяйкой и ее московской подругой.

Тут еще проблема будет в том, как доказать факт передачи денег от подруги бывшей хозяйке когда подруга у нее покупала дом. 

Если бывшая хозяйка дома из за границы не приезжала или не присылала нотариальную доверенность то проблематично будет доказать факт передачи денег наличными.

Соответственно, рекомендую заключить предварительный ДКП с условием о задатке и заключить основной ДКП по истечению 3-х летнего срока исковой давности.

0
0
0
0
Олег Васев
Олег Васев
Адвокат, г. Ижевск

Здравствуйте. Действительно, из-за того, что 

 Он говорит: ничего страшного, покупаете у подруги, а она потом передаст деньги той собственнице в Европу

 то сделка может быть признана мнимой по сути. Первый собственник вправе оспорить потом данную сделку, тем более сроки исковой давности не вышли. Ст. 170 ГК РФ

1. Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Также и по основанию и безденежности 

Естественного, указанную в договоре сумму никто не передавал и не получал. 

Либо сделка может быть признана недействительной, варианты в общем есть. 

Как вариант заключите предварительный ДКП, потом уже основной. Ну и в идеале следует получить признание письменное от первого собственника о том, что она получила деньги от подруги.

1
0
1
0

По дополнительному нотариальному подтверждению факта получения денег по предыдущему ДКП тоже думал, но если в самом ДКП указано о факте получения денег продавцом от покупателя, то дополнительное подтверждение не обязательно.

Хотя можно подстраховаться этой распиской, оформленной нотариально и высланной от предыдущей владелицы.

1
0
1
0
то дополнительное подтверждение не обязательно.

 согласен.

Хотя можно подстраховаться этой распиской, оформленной нотариально и высланной от предыдущей владелицы.

 ситуация тонкая, подстраховка не лишняя. Сумма не маленькая.

0
0
0
0
Похожие вопросы
Наследство
Сбербанк достал звонят и пишут от их имени мошенники или коллекторы, но он сначала оформил заявление на наследство, а потом заявление на отказ
После смерти сына у него остались долги по кредиту, мы были у нотариуса для отказа от наследства т. к. сбербанк достал звонят и пишут от их имени мошенники или коллекторы, но он сначала оформил заявление на наследство, а потом заявление на отказ. Это нормально?
, вопрос №4854977, Наталья, г. Москва
Военное право
И так, как я не знал, что лечить его очень непросто, я короче сам, как не обращал на это внимание, но потом в 25
Здравствуйте, ситуация такая. Я мобилизован в 22 году. Получается ввк нам не проводили перед тем, как отправить на территорию сво. Ну то, что в 23 году у меня короче вылез псориаз по всему телу. И до сих пор. Короче, он. Я обращался уже вот в 25 году к докторам уже ну, хотяя здесь ппд по ранению военновративной комиссией. Ну, я все время говорил, я с 07.24 года здесь, я все время говорил, что мне делать с псориазом, направьте к врачу, но меня благополучно игнорили. спрашивал у других местных врачей, они мне говорили, что тебе такое заболевание сейчас на него никто внимание не обращает. И так, как я не знал, что лечить его очень непросто, я короче сам, как не обращал на это внимание, но потом в 25 году он высыпал по всему телу, и когда я взял его лечить, я вот понял, что ну это будет во-первых, накладно по деньгам. И во-вторых мне вот гражданский врач объяснил, что это должно указано быть в твоих военных документах. короче, в твоей книжке, что ну там получено хотя бы для того, чтобы иметь льготы, вот привлечения в дальнейшем оно получено, там я на ввк вот говорил врачам. Они зафиксировали этот момент, ну после того короче, как только начинал настаивать на чем либо, начинались проблемы у меня разные уроды там всякие. Ну и суть короче в итоге мне вв-вк не указали, и я теперь так понимаю, вообще они отталкиваются от того, как командир справку выпишет о ранении, заболевании об обстоятельствах точнее. И в связи с этим-то вот вопрос: как мне сделать так, чтобы командир выписал мне эту справку, как мне доказать, то вообще, что она там, то у меня получилось, проявилась в вк, нам не проводили, а до этого я работал на гражданской работе? Там мы проходили, конечно, врачей, но тоже так проходили-то не знаю, не могу найти даже теперь, где эта организация. Который я не помню просто, в котором мы проходили где-то место, а на той работе они говорят, что у них короче в архивах, но ничего не сохранено короче нигде. Ищите, говорит ту больницу, где вы проходили, там должны быть записи.
, вопрос №4854928, Андрей, г. Москва
Семейное право
Куда идти, когда и банк, и суд, и приставы говорят, что это "не их"?
Уважаемые эксперты, банкиры и все, кто знаком с магией бюрократических лабиринтов! Бросаю клич о помощи, ибо, кажется, мой банковский счет в ВТБ решил стать отшельником — его арестовал суд, и он ушел в глубокую медитацию, несмотря на то, что все долги были погашены почти ТРИ ГОДА НАЗАД. История моих мытарств уже тянет на сериал с элементами абсурдной комедии и щепоткой отчаяния. Представьте себе: вы честно закрываете все обязательства, вздыхаете с облегчением и строите планы. А потом оказывается, что где-то в цифровых чертогах затерялась бумажка, и ваша финансовая репутация взята в призрачный заложники. Это не просто неудобство — это чувство беспомощности, когда ты делаешь всё правильно, а система смотрит на тебя стеклянными глазами и беззвучно шепчет: «А мы тебя не знаем». Мой квест начался, как и полагается, в офисе ВТБ. Мне мило предложили побеспокоить судебных приставов. Что ж, я отправилась. И о чудо! Там меня встретила приятная девушка, которая, казалось, искренне хотела помочь. Она перерыла все архивы и сообщила потрясающую новость: этого дела у них НЕТ. Никакого. Ноль. Её совет звучал как луч надежды: «Обратитесь в мировой суд № 70». Надежда, как выяснилось, была короткой. Суд встретил меня не дружелюбием, а стеной холодного, почти презрительного нежелания вникать. После обмена не слишком любезными репликами о правовой безграмотности (спасибо за комплимент!) и рекомендаций нанять юриста, чтобы он «меня научил», я всё же выцарапала из-за этой стены крупицу информации. Оказалось, я могу получить копию заочного решения. Но радость длилась ровно до следующей фразы: «Суд не даёт разъяснений. К юристам». Круг замкнулся. Я, наученная горьким опытом, обратилась к юристу. Мы скрупулёзно составили исковое заявление. С этим документом, полная робкой уверенности, я снова постучалась в двери суда. Ответ был предсказуемым и сокрушительным: «Всё сделано неверно. Обращайтесь к юристам. Мы не помогаем». Это был момент, когда земля уходит из-под ног. Ты следуешь правилам, которые тебе же и навязывают, а тебе в ответ — безразличный взгляд и указание на дверь. Возвращение в банк ВТБ стало актом отчаяния. Сотрудница, выслушав мою сагу, пообещала подать заявку на «отсмотр ошибки в системе», взяла номер и пообещала перезвонить. Я уехала в другой город на учёбу, месяц жила в томительном ожидании. Тишина. Звонок в службу поддержки раскрыл новую граню абсурда: «От вас, как от клиента, никаких заявок не поступало». Чувствуете этот леденящий парадокс? Тебя словно стирают из реальности, твоя проблема — призрак, о котором никто не помнит. Последняя ниточка — микрофинансовая организация, связь с которой лишь через бездонную пучину электронной почты. Они обещали рассмотреть обращение за 10 дней. Я жду, но сердце сжимается от тревоги. Потому что за этой бюрократической чехардой — моя ЖИЗНЬ. Арест счета — это не просто строчка в базе данных. Это клеймо. Это отказ за отказом в кредитах, когда ты отчаянно пытаешься выплыть. Это горькая ирония: из-за этого ареста мне не одобряют кредиты, было бы спасение — кредит в 500 000 рублей на 5 лет, который позволил бы разом погасить эти душащие долгосрочные ежемесячные займы, которые тянут каждый месяц по 30 000 рублей и наконец-то выдохнуть. Я в долговой яме, во многом потому, что моя зарплата не тянет обычную жизнь, а путь к финансовой реабилитации заблокирован призраком давно уплаченного долга. Дорогие юристы, я обращаюсь к вам не только за советом, но и с криком души. Как разорвать этот порочный круг, где каждый отправляет тебя к следующему, а ответственность растворяется в воздухе? Куда идти, когда и банк, и суд, и приставы говорят, что это «не их»? Как достучаться до системы, которая, кажется, забыла, что за её процессами стоят живые люди с их болью, страхами и надеждой на справедливость? Моя история — это история одного человека, но, боюсь, в ней, как в кривом зеркале, отражаются тысячи подобных. Помогите, пожалуйста, найти тот самый рычаг, тот волшебный пароль или ту инстанцию, которая скажет не «идите к другим», а «мы это исправим». Я верю, что где-то есть выход из этого лабиринта равнодушия. Осталось только его найти.
, вопрос №4854738, Юлия, г. Владивосток
Все
Здравствуйте Два года назад покупала у близкого друга участок
Здравствуйте. Два года назад покупала у близкого друга участок. На стадии раздела земли начала на нем строительство дома,поставила фундамент. После того как вынесли границы участка передала деньги другу ,а договор купли продажи он заключать отказался. По итогу у меня ни денег ни участка с возведенным фундаментом. На время строительства я и дочь были прописаны у друга. Есть чеки за материалы на строительство. Соседи так же могут доказать ,что видели как я с семьёй производили работы на участке. Стояли в очереди в сад. Есть так же скриншоты переписок ,где друг подтверждает ,что он должен вернуть деньги за участок,что он получил деньги и отказался оформлять договор,прописана сумма долга. Могу ли я подать в суд и будет ли у меня шанс выиграть дело и получить затраченные деньги? На данный момент друг продал участок третьему лицу и деньги не вернул.
, вопрос №4854290, Наталья,
Дата обновления страницы 25.10.2022