Договор уступки прав и обязанностей

Наталья,

типичный обман, который делался ранее в таких случаях — это «двойные продажи» одних и тех же квартир. Поэтому договор долевого участия непременно должен быть зарегистрирован в ЕГРП. Тогда мошенничества можно избежать.

Несоветую делать данные действия. Договор уступки в крайнем случае можно заключать с родственником, а в вашем случае вы уступаете все права юр. лицу и не понятно с какой целью и какие последствия могут наступить (к примеру данное юр.лицо может внезапно стать банкротом, фирма однодневка, продать квартиру-двойная продажа). Перед тем как подписывать данные документы возмите копию-типовой вариант для юр. анализа и проидите к юристам для анализа и заключения по нему. Вообще когда предлагают такие действия-надо серьёзно задуматься. С уважением.

Здравствуйте, Наталья!

Возможно заключить такой договор при условиях, что в этом договоре непременно будет присутствовать пункт о том, что предыдущий договор утрачивает свое правовое значение. Это первое. Второе  - договор обязательно нужно зарегистрировать в Росреестре. Если эти условия будут соблюдены, никаких «подводных камней» уже быть не может.

Добрый день, Наталья. 

Сложно, что то сказать не видя договоров, на основании которых предполагается совершение сделок (договора компании с застройщиком, и проекта договора с вами).

Обратите внимание на следующее:

Пунктом 1 статьи 1 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что данный Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно пункту 3 статьи 1 указанного закона его действие не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации (далее — ГК РФ) и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности.

Передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме,не допускается.
Таким образом, вам необходимо убедиться, что договор компании с застройщиком не связан с инвестиционной деятельностью и является именно договором долевого строительства.

В помощь вам будут нормы п.1 ст.4 ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» согласно которым субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений (далее — субъекты инвестиционной деятельности), являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.

Следовательно, вам необходимо:

-установить, что компания, которая передает вам свои права на квартиру не является инвестором, заказчиком, подрядчиком строительства дома (так как это повышает риски признания такого договора инвестиционным);

- убедиться, что договор компании с застройщиком не связан с инвестиционной деятельностью и является именно договором долевого строительства;

Наталья, добрый день!

«Подводных камней» при заключении договора уступки прав и обязанностей по договору долевого участия в строительстве (ДДУ) может быть много. 

Хотя в принципе заключение такого договора с юридическим лицом, которое заключало ДДУ с застройщиком, само по себе не несёт в себе риска. Нет разница в том, покупаете ли Вы квартиру по уступке у физического лица, либо у юридического лица. Покупать квартиры по ДДУ могут как те, так и другие. И перепродают квартиры по договорам уступки с целью извлечения на этом прибыли как юр.лица (организации), так и физические лица.

Основное, на что Вам необходимо обратить внимание, это зарегистрирован ли ДДУ, заключенный этой компанией с застройщиком, в Едином гос. реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), поскольку такая его регистрация предусмотрена законом, а к Вам перейдут права и обязанности по этому ДДУ.

Поэтому Вам необходимо истребовать у компании, заключившей ДДУ с застройщиком, не только проект договора уступки, который Вам предлагается заключить, но и сам ДДУ.

Нюансов может быть много. Не так давно здесь на сайте обсуждались условия предложенному одному из клиентов для заключения договора долевого участия.

Прежде всего, Вам нужно знать, что и сам ДДУ, который был заключен компанией с застройщиком, и договор уступки, который заключите Вы, должны быть зарегистрированы в ЕГРП. Это основная гарантия выполнения застройщиком своих обязательств по строительству дома, сдаче его в эксплуатацию и передачи Вам квартиры.