Поручительство по ипотеке на время совершения сделки

Уважаемый Виталий.

Это, действительно, типовой договор поручительства. Никто из сотрудников Сбербанка никакие пункты из него убирать не будет. Подписав данный договор — Вы «попадёте в кабалу» до конца срока ипотеки.

Говориться следующее: поручительство необходимо только на время, пока закладная на квартиру не перейдет из АИЖК в Сбербанк. Таковы требования Сбербанка. Называются сроки около 1 месяца, не более.

Это не так! Поручители не нужны при переводе ипотеки в другой банк! Ваши родственники решили подстраховаться на случай невозможности выплаты по кредиту… т.е. при неблагоприятном исходе дела они хотят,  чтобы по кредиту платили Вы!

Поэтому хочется быть на 100% уверенным, что подписав договор в данной формулировке с пунктом 3.5 мы не попадем в кабалу до конца срока кредитного договора.

Уверенными Вы будете только в случае отказа от подписания данного договора!

С уважением!

Доброе утро, Виталий.

в соответствии со статьями 361,363 Гражданского кодекса РФ:

По договору поручительства поручитель обязывается перед кредитором другого лица отвечать за исполнение последним его обязательства полностью или в части.

При неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно, если законом или договором поручительства не предусмотрена субсидиарная ответственность поручителя.

Поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, как и должник, включая уплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником, если иное не предусмотрено договором поручительства.

Лица, совместно давшие поручительство, отвечают перед кредитором солидарно, если иное не предусмотрено договором поручительства.

Т.е. из содержания указанных статей видно, что закон не ограничивает в установлении условий договора поручительства, поручительством можно обеспечить обязательство не полностью, а в части, не на весь срок, а на какой-то период до определенного момента, как в Вашем случае.

Представленный Вами договор поручительства абсолютно стандартный, однако в нем не содержится каких-либо конкретных указаний, на какой срок действует поручительство или до наступления какого события. Этот договор содержит условия о поручительстве с Вашей стороны на весь срок кредитования.

В частности об этом говорит п.1.2., 2.1., 2.2 и другие.

п.3.4. действительно должен быть исключен.

п.3.5. — по Вашей ситуации. однако в нем желательно прописать все конкретно.

Такое уведомление обычно банк высылает почтой заказным письмом, но лучше если Вы получите его на руки в отделение Сбербанка. 

Вообще договор поручительства — вещь опасная, никогда нет гарантии, что поручителю не придется отвечать по долгам заемщика.

Условия данного договора не дают гарантии, что через пару месяцев Вам придет уведомление об изменении состава обеспечения и прекращении данного договора.

Здравствуйте, Виталий

С Учетом Вашей ситуации и желания "не попасть в кабалу до конца срока кредитного договора" в представленном Вами договоре поручительства  стоит опасаться не только п. 3.4 о котором Вы спрашиваете, а также пунктов:

1.1. Поручитель обязуется отвечать перед Кредитором за исполнение Заемщиком всех обязательств...;

1.2. Поручитель ознакомленсо всеми условиями Кредитного договора и согласен отвечать за исполнение заемщиком своих обязательств полностью...;

2.1. Поручитель отвечает пере Кредитором за выполнение Заемщиком условий кредитного договора в том же объеме, как Заемщик...;

2.2. При неисполнении или ненадлежащем исполнении Заемщиком обязательств по Кредитному договору Поручитель отвечает пере Кредитором солидарно.

2.3.Поручитель согласен на право Кредитора потребовать от Поручителя досрочного возврата всей суммы кредита, процентов, неустоек...;

2.6. Поручитель не вправе отказаться от принятых на себя обязательств в одностороннем порядке

2.8. Поручитель принимает на себя обязательство отвечать за исполнение обязательствза Заемщика, а также...;

2.9. О взыскании долга с Поручителя посредством третьих лиц (напр., коллекторских агентств)

И только после этого в договоре указаны прочие условия о которых Вы спрашиваете. 

Таким образом, каждый их вышеуказанных пунктов, представляет собой возможность Кредитора взыскать с Поручителя по обязательства Заемщика.

Далее

1. Я так понимаю, что в нашем случае пункта 3.4 быть не должно, должен присутствовать только пункт 3.5?

Да, верно. Пункт 3.4 при оформлении поручительства на период до оформления в залог кредитуемого Объекта в договоре присутствовать не должен. 

2. Пункт 3.5 однозначно применим для данной ситуации и ограничит срок действия договора ровно до того момента как в Сбербанк придет закладная? Т.е. пришла закладная в Сбербанк — Сбербанк должен предоставить нам уведомление — договор прекращает свое действие?

Договор прекратит свое действие в случае принятия положительно решения об изменении состава обеспечения Кредитором, на которое Вы, как поручитель, повлиять не сможете.

3. В пункте 3.5 смущает формулировка «…. а в отсутствии уведомления – после выполнения всех обязательств по кредитному договору…».

Совершенно Верно. Если Банк не примет положительно решение об изменении состава обеспечения — Поручитель будет нести солидарную ответственность до конца срока кредитного договора и 3 года после окончательной выплаты по нему.

Тогда в каких случаях может быть отсутствие уведомления и наступление обязательств поручительства на весь срок кредитного договора?

Банк, посредством такого договора страхует свои риски не выплаты по кредиту. По этому, отсутствие уведомления и наступления обязательств поручительства на весь срок кредитного договора может быть во всех случаях, когда квартиру не представиться возможным оформить в качестве залога, в том числе и при мошеннических действиях со стороны продавца, не соблюдении строительных норм при постройки объекта недвижимости и невозможности получить свидетельство о государственной регистрации, оспаривании договора купли-продажи прежним владельцем в суде и прочими непредвиденными обстоятельствами. Если бы Банк предполагал, что возможность наступления неблагоприятных последствий для него ничтожно мала, он не требовал бы обеспечения данного договора договором Поручительства. На сколько велик шанс развития подобного сценария — сказать сложно, однако он есть, и подписывая подобный договор, нужно отдавать себе отчет, что тем самым Вы в добровольном порядке страхуете Банк от неблагоприятных для него последствий, а именно не возможности обеспечения данного кредита залогом объекта недвижимости. 

4. Опять же согласно 3.5 нам обязательно требовать от Сбера бумагу, которая называется «уведомление о принятии положительного решения об изменении состава обеспечения по кредитному договору …» чтобы однозначно считать договор поручительства аннулированным? Нам самим идти в Сбер за этой бумагой или он должен нам ее вручить сам?

Повторюсь, требовать что либо от Банка по настоящему договору Вы не вправе. Тем более, изменить состав обеспечения с Поручительства на объект недвижимости. Так как в случае не принятия Банком такого решения, в соответствии с тем же пунктом 3.5 Вам, как Поручителю нести солидарную ответственность до последнего. То есть, здесь Вы доверяете Банку, примет ли он такое решение или нет. 

5. Исходя из практики, какие в общем и целом в данной ситуации и при данном договоре могут быть потенциальные проблемы, которые могут повлечь поручительство не на срок в пару месяцев, а на более длительные сроки либо даже поручительство на весь срок кредитного договора.

О проблемах сказал Выше: какие угодно, в том числе самые непредвиденные. Вы, в данном случае выступаете в качестве «страховки» Банка от всякого рода непредвиденных обстоятельств. При этом, в случае чего, сами ничего сделать не сможете. 

О потенциальных проблемах сказано еще в Книге Книг - Библи: Притчи 6 1: «Сын мой! если ты поручился за ближнего твоего и дал руку твою за другого, — 2 ты опутал себя словами уст твоих, пойман словами уст твоих. 3 Сделай же, сын мой, вот что, и избавь себя, так как ты попался в руки ближнего твоего: пойди, пади к ногам и умоляй ближнего твоего; 4 не давай сна глазам твоим и дремания веждам твоим; 5 спасайся, как серна из руки и как птица из руки птицелова». Прит.22:26:  «Не будь из тех, которые дают руки и поручаются  за долги:»

Поскольку у Вас «забота» уже есть, есть свои две ипотеки и дополнительные расходы, которые в случае чего, не позволят Вам исполнять договор Поручительства, то честнее от данного договора Поручительства отказаться, так как не имея потенциальной возможности исполнять данный договор поручительства на все 100%, лучше его и не подписывать. 

«До слова крепись, а давши слово, держись» — говорить русская народная пословица. 

С Уважением.

Доброе утро!

Статья 367 ГК РФ предусматривает основания прекращения поручительства:

1) поручительство прекращается с прекращением обеспеченного им обязательства, а также в случае изменения этого обязательства, влекущего увеличение ответственности или иные неблагоприятные последствия для поручителя, без согласия последнего.

2) поручительство прекращается с переводом на другое лицо долга по обеспеченному поручительством обязательству, если поручитель не дал кредитору согласия отвечать за нового должника.

3) поручительство прекращается, если кредитор отказался принять надлежащее исполнение, предложенное должником или поручителем.

4) поручительство прекращается по истечении указанного в договоре поручительства срока, на который оно дано. Если такой срок не установлен, оно прекращается, если кредитор в течение года со дня наступления срока исполнения обеспеченного поручительством обязательства не предъявит иска к поручителю. Когда срок исполнения основного обязательства не указан и не может быть определен или определен моментом востребования, поручительство прекращается, если кредитор не предъявит иска к поручителю в течение двух лет со дня заключения договора поручительства.

Таким образом гарантий того, что поручитиельство дано на определённый срок, являетеся указание в договоре срока, на который дано поручительства.  Если данный срок не указан значит поручительство будет  действовать в течении всего срока кредитования.

И действует правило, что при неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно, если законом или договором поручительства не предусмотрена субсидиарная ответственность поручителя.

 Поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, как и должник, включая уплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником, если иное не предусмотрено договором поручительства.

Здравствуйте!

Может, конечно, и не те, кто Вам предлагает, а сам банк хочет дополнительных гарантий для исполнения данной сделки, но в результате данного поручительства, без установления конкретного срока его действия, это обеспечительное обязательство в любом случае сохраняется и будет действовать до исполнения всех своих обязательств по договору заемщиком. В данном случае безусловно риск невыплаты долга заемщиком будет переходить к поручителю и право предъявить иск к поручителю — это уже право кредитора - банка, и от воли поручителя такой вариант развития событий не зависит. Кроме того, данный факт поручительства на длительный срок ипотеки влияет на Ваш финансовый статус в плане платежеспособности и будет учитываться в последующие годы  при получении (необходимости) кредита Вами непосредственно, а также отражаться на кредитной истории. Поэтому лучше не вступать в данные обязательства, если неудобно отказать, то можно сослаться на то, что Вы сами планируете в скором времени брать кредит и данное поручительство вероятно может Вам создать препятствие в этом.

Обеспечение по кредиту

• которого предоставлен рефинансируемый кредит, или иного жилого
  помещения.
• На срок, установленный для оформления в залог жилого
  помещения, на приобретение/строительство которого предоставлен
  рефинансируемый кредит, требуется оформление следующих видов обеспечения:

• залог иного(ых) жилого(ых) помещения(ий);
• залог иного(ых) жилого(ых) помещения(ий) и поручительство(а) платежеспособных физических лиц;
• поручительство(а) платежеспособных физических лиц
  (принимаются в качестве единственного обеспечения по кредитам до 3 000 000 рублей включительно).

    Таким образом это вполне устоявшаяся практика. И нечего от этого впадать в панику. Просто у вас должен был взвешенный подход к данной ситуации. Насколько серьёзные люди ваши родственники. Испортить отношения с людьми очень просто, восстановить — ох как нелегко. Возможно вам самим придётся к ним обратиться за помощью. Какой будет их реакция предугадать не трудно.

  В п.3.3 Договора вы можете указать срок действия договора с учётом разумных сроков переоформления ипотеки на Сбербанк. При наступлении данной даты — договор поручительства будет прекращён.