Можно ли уступить право аренды части сельхозучастка после межевания с разрешением арендодателя?

Здравствуйте, Андрей. 
Делать межевание вам не нужно, так как вам в этом случае придется согласовывать данное межевание с государством, что может затянуться на долгое время. Кроме того, вы можете без межевания сдать часть земельного участка. 

Для заключения сделки по уступке арендных прав необходимо пройти следующие этапы:
1. Уведомить собственника участка;
2. Собрать комплект документов;
3. Заключить соглашение;
4. Зарегистрировать договор.

Далее, заключенное соглашение подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре. Заявление установленного образца заполняется непосредственно в МФЦ, кроме того, к заявлению необходимо приложить следующие документы:
— паспорта сторон;
— договор аренды, заключенный с прежним арендатором;
— соглашение об уступке арендных прав;
— подтверждение надлежащего уведомления собственника участка;
— письменное согласие на сделку, если оно требуется;
— кадастровая выписка из ЕГРН;
— квитанция об оплате госпошлины.

Юридические лица дополнительно представляют заверенные копии учредительных документов (устав, ОГРН, ИНН), а также бумаги, подтверждающие полномочия руководителя на совершение сделки. 

С уважением, юрист Любинская Ксения Сергеевна. 

Здравствуйте, Андрей!!!

В соответствии с пунктом 7 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что:

7. В целях раздела земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, аренды или безвозмездного пользования, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, в течение месяца со дня поступления от заинтересованного лица заявления об утверждении схемы расположения земельного участка обязаны принять решение об утверждении этой схемы

То есть делить земельный участок Вам придется через получение согласия уполномоченного на распоряжение им орана государственной власти или местного самоуправления (того, кто предоставил Вам земельный участок).

Однако пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации дает право арендатору, с которым заключен договор более, чем на пять лет, передавать свои права и обязанности по  договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 этой статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Пункты 5 и 6 статьи 22 Земельного кодекса РФ устанавливают, что арендатор вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, а также передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока аренды.

Таким образом, необходимости раздела земельного участка для передачи иному лицу в даном случае нет.

Я был в комитете имущества там просто устно сказали что уступку оформить нельзя и выставили за дверь

Подготавливайте договор, уведомляйте письменно арендодателя, прикладывая к уведомлению проект договора и подождите письменного же ответа, который должен быть дан в месячный срок.

В нем должны быть указаны причины отказа от выдачи разрешения (хотя оно в данном случае не нужно) с которыми можно будет спорить и обжаловать, ссылаясь на пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ.

Здравствуйте!

ст.22 ЗК РФ, ст.606 ГК РФ, Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 N 101-ФЗ

В пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу. Если не установлено договором аренды иное. У Вас указано, что в договоре аренды можно уступить право аренды с разрешения арендодателя. 

Таким образом, Вам нужно уведомить о своем желании арендодателя и получить у него разрешение.

Нужно указать в отношении какой  части земельного участка Вы хотите передать права и обязанности по договору аренды ( местоположение, площадь).

Необоснованный отказ Вы вправе обжаловат ь в судебном порядке. 

Добрый вечер, Андрей!

На основании пункта 8 Обзора судебной практики, утвержденной Президиумом ВС 30.11.2016 г., указывается:

Исходя из положений пункта 3 части 2 статьи 23, частей 11 и 13 статьи 25 Закона о кадастре кадастровый учет части объекта недвижимости возможен в случае государственной регистрации обременения вещного права на соответствующую часть объекта недвижимости.
Проанализировав приведенные нормы закона, суд пришел к выводу о том, что, если исходный земельный участок поставлен на кадастровый учет, его часть также может быть объектом кадастрового учета в случае регистрации в государственном реестре прав обременения на данную часть объекта недвижимости.

То есть часть участка может быть предметом ограничения (например аренды, субаренды), но уступка части участка законодательством не предусмотрена. При этом чать участка должна быть обязательно отмежевана.

Так же в соответствии с пунктом 7 статьи 448 Гражданского кодекса запрещена уступка прав, полученных в результате торгов. В таких случаях применяется гражданское законодательство, а не земельное.

Следовательно, Вы вправе передать отмежеванную часть участка в субаренду, но уступка части участка не возможна. 

Добрый день! Скорее всего, вам верно сказали в администрации. И даже если вы просто сделаете уведомление в адрес администрации, подготовите договор замены стороны в обязательстве, все равно Росреестр не зарегистрирует переход права аренды. Потому что сложилась и судебная практика и практика Росреестра, когда участок, приобретенный на торгах в аренду, не передается третьим лицам в силу ч 7 ст 448 ГК РФ. Однако нужно внимательно ознакомиться с докуменатми. 

 Если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Даже если в договоре указано, что можно уступить право аренды.

Вот, например, письмо Росреестра от 14 октября 2019 г. N 14-10057-ГЕ/19

 «диспозитивная конструкция нормы, содержащейся в пункте 9 статьи 22 ЗК, допускает возможность ограничения законом права арендатора земельного участка, находящегося в публичной собственности, на передачу третьим лицам своих прав и обязанностей по договору аренды. Такое ограничение, в частности, содержится в пункте 7 статьи 448 ГК, которым установлен запрет на перенаем земельного участка, предоставленного по договору, подлежащему заключению на торгах и фактически заключенному на них».

Вот еще есть письмо Росреестра  от 8 августа 2022 г. N 14-6768-ТГ/22

Учитывая статью 4 ГК, мнение судов (в том числе Верховного Суда Российской Федерации, см. определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.10.2020 N 299-ПЭК20) по вопросу уступки прав по Договорам аренды Участков, заключенным арендаторами на торгах, полагаем возможной передачу такими арендаторами прав и обязанностей по Договорам аренды, заключенным до вступления в силу Закона N 42-ФЗ (то есть до 01.06.2015), в том числе по результатам торгов. 

Передача арендаторами — победителями торгов своих прав и обязанностей по Договорам аренды Участков, заключенным после указанной даты (то есть после 01.06.2015), не согласуется с действующим законодательством (см. также определение Верховного Суда Российской Федерации от 20.05.2022 N 308-ЭС22-2357). 

То есть имеет значение дата заключения договора. 

 Исключение, на наш взгляд, составляют случаи передачи арендатором — победителем торгов своих прав и обязанностей по Договору аренды Участка:

предоставленного гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, гражданину и крестьянскому (фермерскому) хозяйству для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности. В данном случае следует учитывать, что запрет, установленный пунктом 7 статьи 448 ГК, распространяется на Договоры аренды, которые можно заключить только путем проведения торгов; при этом ЗК (его статья 39.18) допускает возможность предоставления вышеуказанных Участков названным лицам как по результатам торгов, так и без их проведения (см. также кассационное определение Верховного Суда Российской Федерации от 11.05.2022 N 47-КАД22-1-К6).

Если ваше физ лицо получило участок на основании ст 39.15, 39.18 ЗК РФ тогда можно говорить о передаче прав по договору аренды. 

Также Росреестр выразил свою позицию о возможности передачи в субаренду земельного участка, предоставленного на торгах, указав, что такая субаренда правомерна и не противоречит п. 7 ст. 448 ГК РФ. Может быть вам подумать о договоре субаренды? 

Можно ли оформить уступку права аренды на часть земельного участка сельхоз назначения

 И еще один интересный момент. Вы говорите о разделе участка? Законодательство не содержит запрет на раздел участка, который находится у арендатора в аренде по результатам аукциона. 

ч 4 ст 11.8 ЗК РФ 

 В случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

И вот если ПЗЗ разрешает разделить участок, то можно пробовать его разделить, но согласование надо будет получить от собственника ,  а если он не даст, можно пробовать обжаловать и вот дальше уже тоже вопрос можно ли распорядиться образованными участками. Например передать по договору замены участок.