Возникнет ли обязательство о налоге с продажи квартиры?

Добрый день.

При продаже недвижимости, которая была в собственности физ.лица менее трех лет, необходимо платить налог в размере 13%.

При этом статья 220 Налогового кодекса предусматривает 2 варианта применения налогового вычета:

либо уменьшается налогооблагаемую базу на 1 млн. рублей,

либо вычитаете из цены продажи сумму, за которую Вы когда-купили эту квартиру.

Если Вы купили квартиру за 3 350 000, то в договоре купли-продажи целесообразнее будет указать тоже 3 350 000. В данном случае Вы уменьшите налогоблагаемую базу на сумму расходов (3350000 — 3350000=0). Налог платить Вам не придется.

planetcalc.ru/67/
Калькулятор ссуммы налога.

Момент отсчета срока владения имуществом начинается:

• Если имеет место договор купли-продажи, мены, дарения, ренты, если вы получили квартиру после сноса дома или приватизировали квартиру — это момент регистрации договора в регистрационной палате.
• Если дом — новостройка, то три года отсчитываются со дня получения свидетельства о регистрации права собственности.
• Если вы получили недвижимость по наследству, то срок владения недвижимостью исчисляется со дня смерти наследодателя.
• Если ваша квартира, находится в кооперативном доме, то срок владения недвижимостью считается со дня полной выплаты денежного пая ( а не со дня получения свидетельства о регистрации в регистрационной палате).

Подход 1. Налогоплательщик имеет возможность уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов (в соответствии с абзатцем 2 п. п. 1 п. 1 ст. 220 НК)

доход — это экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить.

Пример: Иванова купила в феврале 2013 года квартиру за 2.5 млн. руб., в ноябре 2013 она ее продала за 3 млн. руб. Экономической выгодой в этом случае является разница между суммой покупки квартиры и доходом от ее продажи.

Следовательно сумма налога, которую необходимо будет уплатить с продажи квартиры в бюджет расчитывается в следующем порядке

(3 000 000 — 2 500 000)*13%= 65 000 р.

При использовании данного подхода расчета налога с продажи квартиры, необходимо подтвердить фактические затраты(расписка от продавца в получении денег, акт приема-передачи квартиры)

Налогоплательщик имеет право на налоговый вычет от продажи такой недвижимости как жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе в размере до 1 000 000 руб. согласно пп 1 п 1 ст. 220 НК.

В нашем примере налогоплательщик Иванова может заявить на налоговый вычет в связи с продажей квартиры, тогда сумма налога для уплаты в бюджет составит (3 000 000 — 1 000 000)*13%= 260 000 рублей.

Наряду с этим, если налогоплательщик в одном налоговом периоде продал квартиру, а затем приобрел новую, он может воспользоваться имущественным налоговым вычетом, предусмотренным пп 1 п 1 ст. 220 НК. (если он им не пользовался раннее, т.к. этот налоговый вычет предоставляется единожды)

в соответствии с пп 1 п 1 ст. 220 НК налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них в общем размере не более 2 000 000 рублей.

Налоговый кодекс не содержит запрета на применение обеих имущественных налоговых вычетов по одному и тому же имуществу. Это разъяснено в письмах Минфина России от 21.05.2010 N 03-04-05/9-279, от 03.02.2010 N 03-04-05/9-29.

В нашем примере, если Иванова после продажи квартиры приобрела другое жилье стоимостью не менее 2 млн. руб., она имеет право использовать оба налоговых вычета. Получаем (3 000 000 — 1 000 000 — 2 000 000)*13%= 0 рублей, т.е. при использовании второго подхода расчета никаких перечислений в бюджет не требуется.

Здравствуйте Евгений!

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 Налогового Кодекса РФ:

1. При определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 настоящего Кодекса налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов:

1) в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей, а также в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 250 000 рублей.

Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов, за исключением реализации налогоплательщиком принадлежащих ему ценных бумаг. 

Евгений, здравствуйте.

Ваши права:

Статья 220. Имущественные налоговые вычеты
(в ред. Федерального закона от 23.07.2013 N 212-ФЗ (ред. 02.11.2013))

1. При определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 настоящего Кодекса налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов, предоставляемых с учетом особенностей и в порядке, которые предусмотрены настоящей статьей:

1) имущественный налоговый вычет при продаже имущества, а также доли (долей) в нем, доли (ее части) в уставном капитале организации, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством);

3) имущественный налоговый вычет в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них;

2. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей:

1) имущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 1 000 000 рублей, а также в размере доходов, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества (за исключением ценных бумаг), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 250 000 рублей;

3. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 3 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей:

1) имущественный налоговый вычет предоставляется в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации одного или нескольких объектов имущества, указанного в подпункте 3 пункта 1 настоящей статьи, не превышающем 2 000 000 рублей.

В случае, если налогоплательщик воспользовался правом на получение имущественного налогового вычета в размере менее его предельной суммы, установленной настоящим подпунктом, остаток имущественного налогового вычета до полного его использования может быть учтен при получении имущественного налогового вычета в дальнейшем на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них.При этом предельный размер имущественного налогового вычета равен размеру, действовавшему в налоговом периоде, в котором у налогоплательщика впервые возникло право на получение имущественного налогового вычета, в результате предоставления которого образовался остаток, переносимый на последующие налоговые периоды;

///Если Вы купили квартиру за 3 350 000, то в договоре купли-продажи целесообразнее будет указать тоже 3 350 000. В данном случае Вы уменьшите налогоблагаемую базу на сумму расходов (3350000 — 3350000=0). Налог платить Вам не придется.///

Уменьшить на 3 350 000 не получится, так как в законе ограничение до 2 млн. руб. Таким образом, 3 350 000 — 2 000 000 = 1 350 000 (налогооблагаемая база).

1 350 000 * 13% = 175 500 (Ваш налог).

Здравствуйте, Евгений.

Не соглашусь с коллегами по поводу расчета налога.

Так как у вас квартира в собственности менее трех лет, то  в соответствии с письмом МИНфина расчет налога производится:

3 500 000 — 1000 000 = 2 500 000* 13%= 325 000. Вот ваш налог.

Менее трех лет это значит, что вычет для жилой недвижимости предоставляется в суммее 1 миллиона рублей.

С уважением, Олег

Здравствуйте, Евгений

В соответствии со ст. 220 НК РФ.

имущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 1 000 000 рублей, а также в размере доходов, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества (за исключением ценных бумаг), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 250 000 рублей;

вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

Добрый вечер! Коллеги верно написали, Вы можете принять к вычету расходы, понесенные на приобретение этой квартиры, в частности: в размере стоимости квартиры (2 000 000р.); если квартира приобреталась в черновом варианте и Вы понесли расходы на ремонт — в сумме расходов, на ремонт; если квартира была куплена с привлечением кредита (целевого) — в размере уплоченных Вами процентов за кредит; если Вы пользовались услугами риелторов — в размере вознаграждения, которое Вы заплатили риелтору. На какую сумму Вы наберете расходов (они должны быть документально подтверждены), такую сумму Вы смело можете ставить в договоре купли-продажи.

Если у Вас из расходов только приобретение этой квартиры — 2 000 000р., то Вы, конечно, можете занизить стоимость в договоре, но помните, что это наказуемо, в случае выявления факта занижения, Вам доначислят налог. Если покупатель не согласен на занижение стоимости в договоре, у Вас есть возможность частично уменьшить Ваш налог. Допустим, Вы указали стоимость квартиры 3 350 000р. (это Ваш доход), расход Ваш только, например, 2 000 000р., Вы пользуетесь имущественным вычетом и уже получили возврат примерно с 550 000 (Вы указали. что 70 000р. Вы уже получили), также я поняла. что квартира принадлежит только Вам, соответственно, вычет у Вас должен быть в размере 2 000 000р., осталось у Вас около 1 450 000р. Соответственно, на эту сумму Вы также можете уменьшить Вашу налогооблагаемую базу, получается у Вас вот что: 3 350 000 — 2 000 000 — 1 450 000= со 100 000р. Вам еще должны будут вернуть налог. Если Вы наберете расходов больше (например, проценты за кредит по этой квартире, либо ремонт делали), то сумма к возврату будет больше. Возможно Вы несли какие-либо расходы в данном налоговом периоде, на которые тоже распространяются вычеты (платили за  учебу, лечение, страховали личную жизнь, добровольно перечисляете в негосударственный пенсионный фонд дополнительные взносы), эти вычеты, также могут уменьшить Вашу налогооблагаемую базу.