Что делать с недоделками, принять дом с гарантийным письмом?

Добрый день,

Вряд ли возможна полноценная консультация в рамках заданного вопроса. Возможно коллеги посчитают по другому и дадут развернутый вариант.

От себя могу сделать несколько замечаний, договор который вами заключен, не знаю, вследствие умысла застройщика или по незнанию, сформулирован максимально запутанно. Это не предварительный договор в чистом виде, это смесь предварительного договора, договора подряда, основного договора купли-продажи. Так вызывает большие сомнения размер обеспечительного платежа, полная сумма которого представляет собой весь платеж по договору. Судебная практика признает такие договора основными.

Максимально запутанно сформулирована цель договора, это строительство дома или продажа дома и участка или одновременно все вышеуказанное. Из договора непонятно, что значит достроить дом, поставить его на кадастровый учет? зарегистрировать право собственности продавца (в противном случае продается не дом, а участок, а основная сумма это плата за строительство)?

В договоре имеются основания возврата полной суммы, если банк не одобрит ипотеку, есть ли у вас соответствующий документ от банка?

Исходя из контекста вопроса, возможно стоит переговорить с застройщиком, есть вероятность, что он отдаст деньги и с удовольствием расторгнет договор, если, как вы пишите, сейчас цена реализации гораздо выше. В случае, если застройщик не пойдет вам на встречу, необходимо выбрать вступать в конфликт или нет (судебные разбирательства могут занять более года и даже если вы правы, реализовать свою правоту у вас займет много времени, расходов и нервов). Если решите не вступать в конфликт и выкупить дом, то возможно стоит поискать покупателя, предложив цену ниже рынка.

В вашей ситуации, с учетом дефектов договора, можно сформулировать достаточно устойчивую правовую позицию и попытаться вернуть деньги, но готовы ли вы к конфликту и всему что с эти связано.

Здравствуйте,  Владимир.

Поскольку Застройщиком (Вашим контрагентом) выступает ИП, то к Вашим отношениям применимы положения Закона РФ О защите прав потребителей.

Согласно статьи 29 Закона РФ О защите прав потребителей у Вас есть следующие права

Статья 29. Права потребителя при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги)
 
1. Потребитель при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) вправе по своему выбору потребовать:

безвозмездного устранения недостатков выполненной работы (оказанной услуги);

соответствующего уменьшения цены выполненной работы (оказанной услуги);

безвозмездного изготовления другой вещи из однородного материала такого же качества или повторного выполнения работы. При этом потребитель обязан возвратить ранее переданную ему исполнителем вещь;

возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами.

Удовлетворение требований потребителя о безвозмездном устранении недостатков, об изготовлении другой вещи или о повторном выполнении работы (оказании услуги) не освобождает исполнителя от ответственности в форме неустойки за нарушение срока окончания выполнения работы (оказания услуги).
Потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги) и потребовать полного возмещения убытков, если в установленный указанным договором срок недостатки выполненной работы (оказанной услуги) не устранены исполнителем. Потребитель также вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги), если им обнаружены существенные недостатки выполненной работы (оказанной услуги) или иные существенные отступления от условий договора.
Потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему в связи с недостатками выполненной работы (оказанной услуги). Убытки возмещаются в сроки, установленные для удовлетворения соответствующих требований потребителя.

При этом, согласно этого же закона, условия Договора, ущемляющие права потребителя, являются условия, которые нарушают правила, установленные международными договорами Российской Федерации, настоящим Законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны. (статья 16). Это в части обеспечительного платежа, о котором Вы указываете.

При этом, исходя из указанного Вами, полагаю что все денежные средства Вы не вернете, так как существенных недостатков к жилому дому Вы не указываете.

По сетям в Договоре не совсем четко прописано, дополню.

Здравствуйте, Владимир.

1. Идеальный вариант для меня сейчас — вернуть предоплату в полном объеме.

К сожалению, данный вариант в указанном случае невозможен.

Итак, в соответствии с основными положениями ст. 381.1 ГК РФ, обеспечительным платежом является обязанность возместить убытки или оплатить неустойку в случае нарушения договора. Условиями договора предусмотрена обязанность частично возвратить обеспечительный платеж при наступлении определенных обстоятельств.

2. Какую максимальную финансовую потерю я понесу, если напишу заявление об отказе от обязательств?

6. Если я вообще не выхожу на связь с застройщиком, или выхожу 21 февраля, что хочу оплатить — я уже попадаю под «санкции» из-за просрочки?

Согласно п.3.1 договора, второй платеж уплачивается покупателем до 15.12.2021 года. Дополнительным соглашением к ПДКП изменения в данный пункт не внесены, изменили дату заключения основного договора (ДКП) — 20.02.2023. 

Таким образом, обязанность перечисления обеспечительного платежа в порядке и срокам, предусмотренным п.3.1, осталась за покупателем, за неисполнение которого вашим договором предусмотрено 2 варианта развития событий:

1) В соответствии с п.5.1 продавец вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке и и удержать 10% от полной суммы обеспечительного платежа (а не суммы первого платежа); В соответствии с п.5.2 он требует оплату неустойки в виде 0,1% от неоплаченной суммы (в вашем случае — сумма второго платежа) за каждый календарный день просрочки. 

2) продавец применяет правила п.3.3.1 договора, и изменяет стоимость земельного участка и дома на текущую стоимость на день фактической оплаты с увеличением размера обеспечительного платежа, (что предусмотрено п. 3 ст. 381.1 ГК РФ). То есть, стоимость обеспечительного платежа увеличивается, и, соответственно, в случае от отказа продавца от исполнения договора в одностороннем порядке — удерживает 10% уже от новой суммы. 

Должна ли я ждать уведомления о наступления срока оплаты или это моя задача — выйти на связь и оплатить дом до 20 февраля? Если я вообще не выхожу на связь с застройщиком, или выхожу 21 февраля?

Вашим договором не предусмотрена обязанность продавца уведомлять вас о наступлении сроков оплаты. Сроки оплаты уже установлены договором и ваша обязанность — их соблюдение в указанном порядке путем перечисления денежных средств на счет продавца.

Продавец обязан уведомить вас в соответствии с правилами п.7.5 в письменном виде о своей готовности к подписанию договора, а ваша обязанность — в течении 10 рабочих дней с момента получения уведомления подписать основной договор. В случае неисполнения данного обязательства, вы считаетесь уклонившимся от заключения договора и продавец вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор и применить правила 5.1 (описал выше). 

но и прилететь лично поставить подписи, или я могу дистанционно отправить какие-то документы в указанный срок Застройщику?

В соответствии с ГК РФ, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор. В вашем случае — в письменном виде в присутствии сторон. 

Здравствуйте.

Хотелось бы поддержать коллег Казакова и Кураева в части того, что предварительный договор, который Вам было предложено заключить, и на базе которого строятся ваши взаимоотношения с исполнителем фактически является не предварительным, а основным договором.  

Дело в том, что согласно существующим разъяснениям Верховного суда РФ если в предварительный договор включены какие-либо обязательства помимо обязательства заключить основной договор – например, о передаче имущества или его оплате – такой договор считается основным. Ввиду этого суды, рассматривая дела об оспаривании таких договоров должны исходить из их содержания, а не наименования. Это подтверждается не только разъяснениями ВС РФ, но и последующей судебной практикой (например, определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 2 апреля 2019 г. № 11-КГ19-3).

Учитывая, что данный договор является основным, исходить следует из того, что фактически предмет продажи не соответствует условиям договора и Вы как потребитель имеете право не принимать объект. Н естественно о том, что иполнитель нарушил условия договора, ему следует сначала направить соответствующее уведомление. 

Следует отметить, что условия заключенных договоров, нарушающих вышеуказанный закон являются ничтожными (ст. 16 Закона), ввиду чего какие-либо санкции, штрафы, иные денежные требования, направленные против потребителя и установленные договорами, являются недействительными и не подлежащими применению. Таким образом взыскание обеспечительного платежа, что указано в Вашем договоре, применено быть не может и такое условие ничтожно.

1. Идеальный вариант для меня сейчас — вернуть предоплату в полном объеме. Возможно ли это исходя из пунтков «застройщик вправе удержать 10% от общей суммы».

 Это возможно, но не исключено, что придется «попотеть». Как сказано выше взыскивать с Вас какие-либо суммы при отказе от договора ввиду нарушения исполнителем его условий, незаконно. Если Вы говорите, что стоимость таких домов существенно возросла, представляется, что вступив в переговоры с исполнителем, можно договориться с ним о полном возврате суммы при расторжении договора с тем, чтобы он реализовал объект после его достройки, Вы можете добиться своей цели.

2. Какую максимальную финансовую потерю я понесу (пессимистическое развитие событий), если напишу заявление об отказе от обязательств? сходя из договора есть ощущение, что вся сумма 6 млн может быть удержана с аргументацией, что цена продажи текущая рыночная выросла (сейчас подрядчик продает такие дома 3й очереди примерно за 19млн)

 Вы не должны понести никаких финансовых потерь, исходя из вышеуказанного.

3. Как можно избежать фин потерь (и можно ли вообще). отказавшись от оплаты 2й части? Если фин риски слишком большие и я принимаю решение выкупить дом:

 Вы конечно можете принять такое решение, поскольку ст. 29 Закона «О защите прав потребителей» дает Вам возможность выбора. 

4 Должна ли я ждать уведомления о наступления срока оплаты, или это моя задача — выйти на связь и оплатить дом до 20 февраля? ипотеки уже не будет, свои средства.

 Вы можете направить уведомление о нарушении договора и отказом от него в любое время.

5. я нахожусь в Казахстане. Должна ли я до 20 февраля не только оплатить 2ю часть дома, но и прилететь лично поставить подписи, или я могу дистанционно отправить какие-то документы в указанный срок Застройщику?

 Это зависит от того, что именно Вы намерены сделать. Если все-таки решить вопрос с приобретением дома и регистрацией перехода права собственности — Вы можете либо прилететь самостоятельно, либо оформить доверенность на лицо, которому Вы доверяете, и оно будет осуществлять действия от Вашего имени.

6. Что делать с недоделками, принять дом с гарантийным письмом?

  Вы можете выбрать вариант своей реакции, в том числе отказаться от принятия объекта или потребовать соразмерного снижения цены.

7. Если я вообще не выхожу на связь с застройщиком, или выхожу 21 февраля, что хочу оплатить — я уже попадаю под «санкции» из-за просрочки?

 Санкции незаконны, поэтому исходить надо не из этого, а из того, какой вариант завершения отношений с исполнителем Вы выберете.

Добрый вечер.

1. Идеальный вариант для меня сейчас — вернуть предоплату в полном объеме. Возможно ли это исходя из пунтков «застройщик вправе удержать 10% от общей суммы».

Для этого следует признавать предварительный договор основным, основываясь на том, что с Вашей стороны была произведена оплата по нему.

Ориентироваться нужно на данные на данные на этот счет разъяснения в Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» которым было определено, что 

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем,но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

И не будет иметь то обстоятельство, что внесенная часть оплаты поименована как обеспечительный платеж, ввиду того, что исходя из общего толкования договора данная сумма выполняет несколько иную функцию и является платежом за обязательства по строительству дома.

В этой связи, для целей отказа от исполнения договора и возврата полностью оплаченной суммы нужно использовать допущенные застройщиком сроки обязательства.

По смыслу Вашего дополнительного соглашения к договору ориентироваться Вам нужно на п. 1.8 и 1.9. Договора в новой редакции, установивший новый срок окончания строительства и срок подключения дома к коммуникациям.

И Вы пишите, что 

За это время Застройщик достроил крышу, гараж, вставил окна, но не провел никакие коммуникации (газ, электричество). Из недоделок также остались мелочи: выравнивание участка + заборчики. Хотя как я понимаю, состояние дома вообще не влияет на выход на Основной договор.

Таким образом, с его стороны было допущено нарушение установленных сроков.

В этой связи, поскольку строительство предполагалось для личных нужд, Вы основываясь на ст. 28 Закона РФ «О защите прав потребителей» вправе отказаться от договора с требованием о возврате оплаченной суммы.

1. Если исполнитель нарушил сроки выполнения работы (оказания услуги) — сроки начала и (или) окончания выполнения работы (оказания услуги) и (или) промежуточные сроки выполнения работы (оказания услуги) или во время выполнения работы (оказания услуги) стало очевидным, что она не будет выполнена в срок, потребитель по своему выбору вправе:
отказаться от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги).

Ввиду того, что приемка дома Вами не осуществлялась, что является одним из обязательных условий, подтверждающих исполнение договора — у Вас есть все основания требовать возврата полностью оплаченной по договору суммы.

4. При отказе от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги) исполнитель не вправе требовать возмещения своих затрат, произведенных в процессе выполнения работы (оказания услуги), а также платы за выполненную работу (оказанную услугу), за исключением случая, если потребитель принял выполненную работу (оказанную услугу).

Установленные при этом договором финансовые санкции, применяемые к являются недействительными по смыслу ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей», как ущемляющие Ваши права на отказ от исполнения договора.

Таким образом, именно нарушение срока дает Вам безусловное основание на отказ от исполнения договора с условием возврата оплаченной суммы.

С учетом данного обстоятельства не могу согласиться с мнением о необходимости основываться на ст. 29 Закона РФ «О защите прав потребителей» предъявляя претензии к качеству работы.

Изначально по смыслу закона — у Вас есть право требовать устранения недостатков и только в том случае, если исполнитель их не устранит возникает право отказа от договора.

При этом для целей предъявления такого рода требований нужно как минимум составить акт, фиксирующий выявленные недостатки, а при его составлении сейчас исполнитель будет ссылаться на то, что работы по строительству не завершены, ввиду того, что общий срок его передачи у Вас определен на 20 февраля.

Тем самым у него будет возможность устранить имеющиеся, как Вы говорите, незначительные недостатки, что исключит перспективу отказа от договора.

Потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги) и потребовать полного возмещения убытков,если в установленный указанным договором срок недостатки выполненной работы (оказанной услуги) не устранены исполнителем.

2. Какую максимальную финансовую потерю я понесу (пессимистическое развитие событий), если напишу заявление об отказе от обязательств? сходя из договора есть ощущение, что вся сумма 6 млн может быть удержана с аргументацией, что цена продажи текущая рыночная выросла (сейчас подрядчик продает такие дома 3й очереди примерно за 19млн)

 Объективно Вы можете потерять 10% от стоимости по договору, на что указывает п. 5.1. договора.

Обусловлено это тем, что суд не признает договор основным и не сочтет достаточно убедительным доводы об отказе от исполнения договора на основании пропуска срока исполнения обязательств по его строительству.

3. Как можно избежать фин потерь (и можно ли вообще). отказавшись от оплаты 2й части?

 Только как уже сказал, отказываясь от исполнения договора, основываясь на пропуске установленных им сроков выполнения обязательств.

4 Должна ли я ждать уведомления о наступления срока оплаты, или это моя задача — выйти на связь и оплатить дом до 20 февраля? ипотеки уже не будет, свои средства.

 На Вас лежит обязанность по оплате. Таким образом тут есть альтернатива поведения или уведомлять об отказе от договора или производить оплату оставшейся части.

5. я нахожусь в Казахстане. Должна ли я до 20 февраля не только оплатить 2ю часть дома, но и прилететь лично поставить подписи, или я могу дистанционно отправить какие-то документы в указанный срок Застройщику?

 Допуская, что пока все же речь идет о предварительном договоре, то 20 февраля с Вашей стороны должен быть подписан основной договор. Его подписание не предполагает личного участия и сделать Вы это можете через представителя, оформив на его имя доверенность по месту Вашего нахождения.

Таким же образом и организовывать приемку дома.

6. Что делать с недоделками, принять дом с гарантийным письмом?

 Если Вы все же будете его принимать — то их следует отражать документально, указывая на их устранение, поскольку в будущем Вы можете утратить права заявлять об их устранении, поскольку приняли дом с оговоренными недостатками