Договор аренды

Весной 2013 года в рамках реформы гражданского законодательства обязанность регистрировать договоры аренды, заключенные на срок более года, по существу была отменена. 

Но как оказалось, законодатели не подразумевали подобного исхода. Исправлять ситуацию пришлось довольно радикальным способом — принятием нового Закона. Однако учитывая, что он не имеет обратной силы, договоры аренды, заключенные 2 или 3 марта 2013 г., по сути, оказались вне правового поля. И судя по проекту постановления Пленума ВАС ничего хорошего такой договор арендатору не сулит.

Все началось с Закона от 30 декабря 2012 г. N 302-ФЗ, которым среди прочего в часть первую Гражданского кодекса была введена новая ст. 8.1, изменяющая подход к государственной регистрации прав и сделок. 

По существу объектом госрегистрации стали сами права и переход прав. Сделки и договоры, на основании которых происходит такой переход, в перечень подлежащих госрегистрации не попали. В том числе п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ было оговорено, что к договорам, заключаемым после дня вступления его в силу, то есть 1 марта 2013 г., правила государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 558, 560, 574, 584, 609, 651, 658 Гражданского кодекса, применению не подлежат. Между тем среди прочего в прежней редакции ГК данными статьями устанавливалась госрегистрация договоров аренды недвижимости (здания, сооружения).Между тем при сдаче недвижимости (здания, сооружения) в аренду перехода прав не происходит. Следовательно, объекта госрегистрации не возникает. 

В то же время статья Гражданского кодекса, устанавливавшая госрегистрацию договора аренды, заключенного на срок год и более, была отменена (ст. 651 ГК). Таким образом, по существу с 1 марта 2013 г. госрегистрация договоров аренды была отменена в принципе.

Хотели как лучше, но…
Еще до вступления в силу Закона N 302-ФЗ представители профильного комитета Госдумы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству в Письме от 22 января 2013 г. N 3.3-6/94 пытались разъяснить, что с внесением поправок госрегистрация договора аренды как сделки действительно будет исключена. Однако при этом такой договор предполагает иной объект госрегистрации, а именно обременение недвижимого имущества. Ведь он предполагает невозможность собственника имущества самостоятельно использовать переданную в аренду недвижимость. При этом какие бы то ни было положения, исключающие возможность государственной регистрации аренды недвижимости в качестве обременения, в действующем законодательстве отсутствуют. В частности, парламентарии сослались на Закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон N 122-ФЗ). Отмена государственной регистрации сделок не изменяет установленной данным Законом процедуры регистрации аренды как обременения, указали они.Но дело в том, что при всем при этом Закон N 122-ФЗ не содержит положений, обязывающих регистрировать аренду как обременение. Да и в целом каких-либо положений, которые бы обязывали регистрировать обременение в виде аренды, законодательство не содержит. Между тем согласно п. 1 ст. 8.1 Гражданского кодекса госрегистрация в принципе осуществляется в случаях, предусмотренных законом. 

В итоге возникшая спорная ситуация была разрешена путем принятия Закона от 4 марта 2013 г. N 21-ФЗ. С вступлением его в силу, как и прежде, применяется правило Гражданского кодекса о том, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст. 651).

Однако Закон N 21-ФЗ вступил в силу лишь 4 марта 2013 г. и не имеет обратного действия. В свою очередь, спорная ситуация в части регистрации договоров аренды возникла после 1 марта 2013 г. Таким образом, из правового поля, по существу, выпали договоры аренды, датированные 2 или 3 марта 2013 г. 

Для регистрации договора аренды потребуются:

— договор аренды в трех экземплярах;

— заявление правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности;

— свидетельство, подтверждающее право собственности арендодателя;

— правоустанавливающие документы, указанные в свидетельстве (договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство, решение суда и т.п.);

— документы БТИ на жилое помещение (кадастровый паспорт, экспликация и поэтажный план);

— учредительные документы юрлица-арендатора (устав, учредительный договор, свидетельство о государственной регистрации, свидетельство о постановке на налоговый учет, выписка из ЕГРЮЛ, протокол или решение о назначении генерального директора);

— квитанция об уплате госпошлины (можно уплатить непосредственно в отделении Росреестра);

— паспорт физлица (собственника) или все учредительные документы юрлица (собственника);

— доверенность (если документы подаются в Росреестр по доверенности).

Указанные документы подаются в регистрирующий орган — территориальное управление Федеральной регистрационной службы кадастра и картографии (Росреестр) по месту нахождения жилого помещения.

Государственная регистрация прав проводится в течение двадцати календарных дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации, если иные сроки не установлены федеральным законом.Отказ в приеме документов, представленных для государственной регистрации прав, не допускается.

При получении указанных документов на государственную регистрацию договора аренды жилья должностное лицо Росреестра, осуществляющего государственную регистрацию прав, вносит соответствующую запись в книгу учета документов с указанием даты и времени получения этих документов с точностью до минуты. При этом заявителю выдается расписка в получении документов на государственную регистрацию договора с их перечнем, а также с указанием даты и времени их представления с точностью до минуты. Расписка подтверждает получение документов на государственную регистрацию договора аренды жилья. Регистрационные действия начинаются со дня приема документов. 

Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия — наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр прав.Проведенная государственная регистрация договора удостоверяется специальной регистрационной надписью на документе, выражающем содержание данной сделки (п. 1 ст. 14, ст. 26 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ; ст. ст. 609, 651, 671 ГК РФ).