Есть ли шансы доказать в суде, что мы попадаем под действие Абз

Добрый день! Дело в том, что налоговая формально права поскольку норма ст. 217.1 НК РФ на которую Вы хотите сослаться говорит о конкретных видах договоров при которых срок владения исчисляется с даты полной полаты — долевого строительства (инвестирования), ЖСК. У Вас же имеет место предварительный договор купли продажи и в этом случае срок владения исчисляется либо с даты регистрации права на объект либо с даты вступления в силу решения суда о признании права собственности ( если был спор по признанию права). Налоговую поэтому Вы в своей позиции не убедите, тут только судится поскольку налоговая в принципе не вправе переквалифицировать предварительный договор купли-продажи в договор долевого участия, это может сделать только суд, такая правктика в принципе есть ( но не по спорам с налоговой) поскольку прием со стороны застройщиков весьма распространенный

Здравствуйте. Согласно  Письма Департамента налоговой политики Минфина России от 18 февраля 2022 г. N 03-04-05/11660:

«Абзацем четвертым пункта 2 статьи 217 1 Кодекса установлено, что в целях статьи 217 1 Кодекса в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретенных налогоплательщиком, в частности, по договору участия в долевом строительстве, минимальный предельный срок владения таким жилым помещением или долей (долями) в немисчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с указанным договором, в которой для указанных целей не учитывается дополнительная оплата в связи с увеличением площади указанного жилого помещения после ввода в эксплуатацию соответствующего объекта строительства.

Таким образом, при соблюдении условий, установленных абзацем четвертым пункта 2 статьи 217 1 Кодекса, минимальный предельный срок владения квартирой, приобретенной налогоплательщиком по договору участия в долевом строительстве, исчисляется с даты полной оплаты ее стоимости.

Учитывая изложенное, в случае продажи квартиры, находившейся в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более, полученный от ее продажи доход освобождается от обложения налогом на доходы физических лиц».

Также, на основании Письма Минфина России от 21 апреля 2022 г. N 03-04-07/35782:

«В то же время абзацем четвертым пункта 2 статьи 217.1 Кодекса установлено, что в целях статьи 217.1 Кодекса в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретенных налогоплательщиком, в частности, по договору участия в долевом строительстве, минимальный предельный срок владения таким жилым помещением или долей (долями) в нем исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с указанным договором, в которой для указанных целей не учитывается дополнительная оплата в связи с увеличением площади указанного жилого помещения после ввода в эксплуатацию соответствующего объекта строительства.

Таким образом, минимальный предельный срок владения квартирой, приобретенной налогоплательщиком по договору участия в долевом строительстве, исчисляется с даты полной оплаты ее стоимости.

Указанные положения абзаца четвертого пункта 2 статьи 217.1 Кодекса применяются к жилому помещению, непосредственно переданному налогоплательщику и указанному в соответствующем договоре участия в долевом строительстве, и не распространяются на объект недвижимого имущества, полученного взамен такого жилого помещения».

Кроме того, как указыватся в Информационном блоке «Энциклопедия решений. Налоги и взносы», Энциклопедия решений. Доходы от реализации имущества, находившегося в собственности более трех (пяти) лет, не облагаемые НДФЛ (март 2023) информационно-правовой системы «Гарант»:  

Абзацем четвертым п. 2 ст. 217.1 НК РФ установлен порядок исчисления минимального предельного срока владения недвижимостью, приобретенной по договорам долевого участия в строительстве:

«1) в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретенных налогоплательщиком по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством), по договору об участии в ЖСК, минимальный предельный срок владения исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем (см. письма Минфина России от 27.12.2021 N 03-04-05/106144, от 26.08.2021 N 03-04-05/68863).

Обратите внимание, данные правила применяются к жилому помещению, непосредственно переданному налогоплательщику и указанному в соответствующем договоре участия в долевом строительстве». 

Также возможно применение по аналогии следующее (там же): 

Минфин России в письме от 07.04.2022 N 03-04-05/29539 в очередной раз напомнил, что момент возникновения права собственности члена ЖК и ЖСК связан с полным внесением паевого взноса и фактом предоставления помещения. Вместе с тем такой вывод не согласуется с нормами НК РФ, поскольку условие о фактической передаче объекта недвижимости члену кооператива в абз. 4 п. 2 ст. 217.1 НК РФ не упомянуто.
Примечание
Однако, когда дом построен, возникают ситуации, что метраж объекта оказывается больше, чем планировалось. Владельцу приходится доплачивать. Получается, что полная оплата состоялась, когда дом уже готов, а не на начальной стадии строительства.

Этот вопрос разрешился Федеральным законом от 02.07.2021 N 305-ФЗ, уточнившим правила определения срока владения при доплате за метраж.

ФНС России поясняет, чтофакт дополнительной оплаты в связи с увеличением площади жилого помещения после ввода в эксплуатацию объекта строительства при определении минимального срока владения в отношении такого жилого помещения не учитывается. Дата возврата застройщиком излишне уплаченных налогоплательщиком денежных средств также не учитывается (см. также письмо Минфина России от 07.09.2021 N 03-04-05/72369).

Вам следует отталкиваться от факта полной оплаты цены договора, который Вы заключали, а также факта того, что Росреестр зарегистрировал продажу Вами квартиры, посчитав, что Ваши права на нее возникли именно в момент о котором Вы говорите.

Здравствуйте.

На мой взгляд, поскольку вместо договора долевого участия в Вашем случае применен предварительный договор купли-продажи, тут есть смысл идти по пути признания этого предварительного договора основным, если сумма требующая к уплате для приобретения объекта, по предварительному договору выплачена полностью либо в существенной ее части.

В строительной отрасли недобросовестные застройщики часто пользуются предварительным договором для обхода требований, направленных на защиту инвесторов (покупателей), однако судымогут переквалифицировать такой предварительный договор в основной договор купли-продажи или ДДУ.

Таким образом поступил например, Верховный суд РФ в Определении от 11.02.2020 № 16-КГ19-48 и от 11.02.2020 № 16-КГ19-47 (дела «Пересвет-Регион-Дон»).

В этих определениях судом был сделан интересующий Вас вывод о том, что если в связи с предварительным договором и до заключения основного передается существенная часть цены, то такой договор нужно квалифицировать как основной. Для жтого суд должен проанализировать содержание договора (договоров) между сторонами, поскольку оно имеет приоритет над формой, которую ему придали стороны.

Такой подход был закреплен Верховным Судом РФ в абз. 3 п. 23 Постановлении Пленума от 25.12.2018 № 49. И суды следуют данному разъяснению. Единственная разница с Вашим случаем — у Вас спор не с застройщиком, а с налоговым органом о моменте приобретения квартиры. Но применить данный подход можно и в этом случае тоже. 

Соответственно единственный способ пересмотра сути договора в необходимый для Вас — это рассмотрение вопроса в суде. То есть возможно либо дождаться когда налоговый орган обратится к Вам с иском о взыскании неуплаченного налога и возражать, прося суд переквалифицировать договор в основной либо в договор ДДУ, или самостоятельно выходить в суд с иском о признании требования об уплате налога незаконным. Еще один вариант — уплатить налог, а далее обращаться в суд с требованием о возврате налога ввиду вышеуказанных обстоятельств.

Если Вам потребуется дополнительная консультация по этому вопросу и/или составление документов, либо возникнут иные правовые вопросы, Вы можете обратиться ко мне в чат за персональной консультацией.