Подскажите, есть ли какие то ошибки или сомнительные пункты в договоре на покупку квартиры в строящемся доме?

Здравствуйте. 

П. 3.2 имейте в виду. Ваше право подписывать или нет их предложение.

П. 3.3 особенно имейте в виду. Какие у них могут быть существенные обстоятельства. Ст. 451 ГК РФ

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Они должны все и обстоятельства предвидеть по идее.

П.3.7. 2 абзац. Если за 2 дня не уложитесь?

И если не только договор не условиям настоящего Договора, проектной документации, но техническим регламентам, например. Ст. 7 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ

1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Следите за почтовой корреспонденцией.

По п. 3.3 ДДУ:

Данный пункт составлен в противоречие действующему законодательству, в частности, ФЗ № 214 от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве...», а именно:

Последнее предложение данного пункта: В случае необоснованного отказа от изменений условий Договора (имеется ввиду изменение по п. 3.1 по сроку ввода дома в эксплуатацию)и в случае неполучения письменного ответа при надлежащем уведомлении Дольщика, Застройщик вправе обратиться в суд с требованием об изменении Договора или расторжения Договора в связи с существенным изменением обстоятельств. 

Обоснование: срок ввода МКД в эксплуатацию не является существенным условием ДДУ в соответствии со ст. 4 ФЗ № 214. Существенными условиями являются предмет, цена, срок передачи квартиры дольщику.

Застройщик имеет право расторгнуть ДДУ только по основаниям, указанным в ч. 4 и ч. 5 ст. 5 ФЗ № 214 в связи с неисполнением Дольщиком обязательств по оплате цены договора. 

Изменение условий ДДУ возможно только по соглашению сторон путем заключения Доп.соглашения. Т.е. Дольщик не обязан подписывать с Застройщиком доп.соглашение к ДДУ об изменении каких-либо его условий и не обязан объяснять Застройщику причины своего отказа.

По п. 3.4:

Уведомление Дольщику о необходимости принятия объекта по передаточному акту должно направляться Застройщиком не после завершения строительства МКД, а после офциального ввода его в эксплуатацию и получения разрешения о вводе объекта в эксплуатацию в соответствии со ст. 55 ГрК РФ и ч. 2 ст. 8 ФЗ № 214.

Кроме того, данный пункт противоречит ч. 6 ст. 8 ФЗ № 214, согласно которой

Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

Т.е. сообщение должно быть направлено Дольщику не менее, чем за месяц до срока передачи объекта.

По п. 3.7:

После устранения недостатков объекта приемка должна осуществляться также по правилам ч. 6 ст. 8 ФЗ № 214, а не в 2-дневный срок, который указан в п. 3.7.

По п. 10.1: 

Данный пункт устанавливает, что право собственности на объект возникает у Дольщика только после осуществления окончательного расчета.

Данное положение не соответствует действующему законодательству, а именно:

Право собственности на объект долевого участия возникает у Дольщика после регистрации в ЕГРН его права на основании передаточного акта. Объект должен быть передан Дольщику в предусмотренный договором срок независимо от того, оплачена ли Дольщиком цена договора в полном объеме или нет, т.е. передача объекта по акту не обусловлена оплатой цены договора.

При просрочке оплаты цены договора дольщиком Застройщик вправе в соответствии с ч. 4 и ч. 5 ст. 5 ФЗ № 214 расторгнуть договор или в соответствии с ч. 6 ст. 5 ФЗ № 214 взыскать задолженность с неустойкой за просрочку оплаты.

По п. 10.3:

Указано, что гарантийные сроки начинают исчисляться от даты составления первого передаточного акта, что не вполне соответствует ч. 5 и ч. 5.1 ст. 7 ФЗ № 214, а именно:

Согласно ч. 5 ст. 7 ФЗ № 214 Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства.

Т.е. гарантийный срок для самого объекта в 5 лет исчисляется не от даты составления первого передаточного акта, а от даты передачи объекта Дольщику.