Как земля может быть в аренде, если предприятие ликвидировано?

Андрей!

Если Вы стали собственником данного объекта недвижимости по результатам торгов и право собственности зарегистрировано в Росреестре, то в соответствии с положениями Земельного Кодекса РФ приобрели и право использования участка земли под зданием и вокруг него в размерах, необходимых для надлежащей эксплуатации здания, так говорится в статье 35 Земельного Кодекса РФ:

1. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Для того, чтобы обеспечить возможность доступа к зданию действительно может быть установлен сервитут — право ограниченного пользования соседним земельным участком, в данном случае — участком вокруг здания, есть статья 274 Гражданского Кодекса РФ, в которой сказано так:

6. В случаях, предусмотренных законом, сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и лицом, которому предоставлен земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если это допускается земельным законодательством.

А в статье 39.24 Земельного Кодекса РФ говорится:

1. В случае, если находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение либо в аренду или безвозмездное пользование на срок более чем один год, соглашение об установлении сервитута заключают землепользователь, землевладелец, арендатор земельного участка.

Таким образом, Вы как собственник здания имеете право заключить соглашение с арендатором земельного участка об установлении сервитута на срок действия договора аренды. Пока процедура банкротства не завершена, конкурсный управляющий вправе действовать от имени ликвидируемого юридического лица и в администрации Вам правильно говорят, что земля в аренде и можно договориться с арендатором.

Допускаю, что конкурсный управляющий не сильно в этом заинтересован — вполне возможно, что дело идёт к окончанию банкротства, а потому ему проще дождаться завершения процедуры, чтобы потом вопросы установления сервитута решались бы уже с новым собственником/пользователем земли.

Тем не менее, если он выставил на торги такой объект, зная особенности его расположения, то вполне может пойти Вам навстречу и договориться о сервитуте сейчас, чтобы как минимум обеспечить Вам доступ к зданию для решения всех вопросов его содержания или даже утилизации (если решите избавиться от здания).

Местная администрация (если земля передана в аренду официально и это подтверждается соответствующими договорами) не сможет Вам помочь с сервитутом, только тогда, когда участок снова станет муниципальной собственностью и прекратится действие договора аренды, можно будет договориться с администрацией (если земля муниципальная) и об аренде части участка для нормальной эксплуатации здания.

. Я получаю зачет, если куплю на торгах по банкротству реальный объект.

 Здравствуйте.

На самом деле какая-то странная форма обучения, заставляющая кого-то что-то покупать. Ну поскольку это уже сделано, данный вопрос уже неактуален.

И самое главное земля вокруг него находится в сложном правовом состоянии. Надо от него избавиться как можно скорее, пока налоговая не заставила платить налог за владение или собственник земли не снес это здание.

  Собственник земли не может снести это здание, если оно надлежащим образом зарегистрировано в ЕГРН, т.е. не являющееся самовольной постройкой (ст. 222 ГК РФ).

Есть принцип следования земельного участка судьбе здания (ст. 1 ЗК РФ). Это означает, что при приборетении здания к его собственнику переодит как минимум право пользования земельным участком, который необходим для эксплуатации здания. 

Кроме того, обладая исключительным правом, собственники объектов недвижимости приобретают имущественные права на участки, необходимые для эксплуатации здания без проведения торгов (пп. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ). И никакая аренда кем-либо иным этого земельного участка невозможна в силу прямого указания закона.

Поэтому либо Вы даете какие-то недостоверные данные, либо не совсем разобрались в ситуации.

Если земельные участки за пределами того участка, который необходим для эксплуатации здания находятся вокруг него, то безусловно должен быть предоставлен проход/проезд к зданию. Если эти участки принадлежат муниципалитету, то проход/проезд к зданию должен быть предоставлен вместе с земельным участком вокруг здания, а если иным лицам — то должен быть установлен сервитут.  В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута (пункт 3 статьи 274 ГК РФ).

Надо от него избавиться как можно скорее, пока налоговая не заставила платить налог за владение или собственник земли не снес это здание. 

Так Вам нужно пользоваться или избавиться?

Если Вам потребуется дополнительная консультация по этому вопросу и/или составление документов, либо возникнут иные правовые вопросы, Вы можете обратиться ко мне в чат за персональной консультацией.

Добрый день, Андрей.

Если Ваше право собственности надлежащим образом зарегистрировано в ЕГРН, то Вас обязаны пустить в Ваше здание. 

Такой недопуск является самоуправством со стороны охранником. Вам нужно вызвать полицию или участкового, чтобы они пресекли это нарушение, составили протокол, и Вы сможете войти в здание. 

Если полиция не захочет Вам помочь, то тогда можно подать жалобу в прокуратуру или иск в суд с требованием устранить препятствия в пользовании Вашим имуществом.

Проще Вам, конечно, подарить здание государству (ст.236 ГК РФ), потому что, даже если Вы продадите здание за копейки, налоговая будет считать налог от 70% от кадастровой стоимости здания.

Расходы на оформление земли и восстановление здания могут значительно превысить те 24000, что Вы заплатили, и могут не окупиться и Вы окажетесь с ещё бОльшими убытками, чем сейчас.

С уважением, Роман.