Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Чтобы любые нововведения появлялись только после проведения ОСС, как в многоквартирном доме
Мы выбираем земельный в Подмосковье для строительства дома для постоянного проживания. Как всегда вариантов много - деревня, СНТ или коттеджный посёлок. Хочется жить в организованном месте где есть охрана и поддерживается порядок, но у многих коттеджных посёлков земля под дорогами оформлена как ИЖС и принадлежит либо физлицу, либо юрлицу. Как я понимаю - такая схема несёт значительные риски в будущем по необоснованным ежемесячным платежам.
Вроде как есть ТСЖ где земля под дорогами может быть в долевой собственности.
Собственно хотелось бы получить ответ на тему того, возможно ли в текущее время и при существующих законах приобрести землю в организованном коттеджном посёлке без рисков попасть под поборы управляющей компании? Как должен быть организован и как должен управляться такой КП? На что обратить внимание при покупке?
Мы бы хотели платить только за те услуги, которые реально оказываются - охрана, уборка, видеонаблюдение, ремонт. Чтобы любые нововведения появлялись только после проведения ОСС, как в многоквартирном доме.
Здравствуйте, риски есть всегда, если есть правление или УК.
На мой взгляд, наиболее приемлемый вариант это земли для ведения садоводства и организованное ТСН на нем. В таком случае товарищество подпадает под действие закона 217-ФЗ от 29.07.2017 года. Деньги перечисляются только на расчетный счет, земли общего пользования либо в собственности ТСН, либо в общей долевой собственников участков.
Общим имуществом может распоряжаться только общее собрание. Утверждается смета, можно многое прописать в Уставе. Но и ограничения для вас будут тоже, режим тишины, исполнение решений общего собрания. Но при этом земли будут с назначением «для ведения садоводства», жилой дом на таких землях возводить можно, категория земли — земли населенных пунктов.
В таком СНТ, если все соберутся можно одновременно перевести все участка с СНТ на ИЖС.
Здравствуйте, Алексей.
Да, Вы все верно понимаете и следует сторониться таких вариантов, где земли которые должны быть в общем пользовании (дороги, скверы и тому подобное) не в долевой собственности собственников ТСЖ, так как ценник могут выставлять практически нереальный и повлиять на него возможно через суд в порядке установления сервитута согласно статьи 274 ГК и статьи 23 Земельного кодекса. А это, как правило большинство нынешних так называемых котеджных поселков.
СНТ которые не в границах поселений и имеют категорию земли сельхозназначения я бы тоже не рекомендовал.
Рекомендую обратить внимание на СНТ с категорией земли поселений с участком выделенным для СНТ и естественно с отмежованным участком для строительства дома с установленными в ЕГРН границами участка.
В этом случае есть практически безусловное право строительства жилого дома на участке.
Либо ТСН (ТСЖ) в котором дороги (проезды) площади и другие земли общего пользования и имущество (сети) в долевой собственности собственников ТСН (ТСЖ).
Для рассмотрения конкретных предложений можете писать мне в чат.
С уважением! Г.А. Кураев
Здравствуйте.
Чтобы любые нововведения появлялись только после проведения ОСС, как в многоквартирном доме.
Нормы о МКД не совсем применимы в данном случае .
Нужно иметь ввиду, что к отношениям, которые возникают в таких населённых пунктах, не применяется закон о садоводстве и огородничестве, так как в большинстве случаев такие посёлки изначально создаются для постоянного проживания граждан, а все земельные участки в них являются землями населенных пунктов для строительства индивидуальных жилых домов.
Коттеджный посёлок не является садоводческим, огородническим, дачным объединением граждан, объединением собственников недвижимости, каким-либо иным гражданско-правовым сообществом, объединенным одной территорией.
В законодательстве понятия и института «коттеджный посёлок» отсутствует.
То есть по сути имеется пробел в законодательстве.
То есть нет диного специального регулирования, посвященного правовому режиму имущества общего пользования собственников индивидуальных жилых домов. Таким образом, Верховный суд России указал на отсутствие оснований для аналогии условного режима коттеджного посёлка с режимом общего имущества собственников квартир в многоквартирном доме.
Более подробно можете посмотреть:
zakon.ru/blog/2020/10/29/kottedzhnye_posyolki_pravovoj_rezhim_obektov_infrastruktury
Вам следует изучить Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 06.10.2020 N 5-КГ20-107-К2. Оно доступно по ссылке:
Кроме того, возможно Вам поможет Постановление Конституционного Суда РФ от 10.11.2016 N 23-П, доступное по ссылке:
Как я понимаю — такая схема несёт значительные риски в будущем по необоснованным ежемесячным платежам.
Правильно понимаете, такие риски действительно существуют. И могут возникнуть ситуации, связанные с необоснованным предъявлением Вам к оплате расходов с о стороны ТСН или управляющей организации. Но Вы должны понимать, что неправомерно применять тарифы и условия пользования имуществом, которые были утверждены в одностороннем порядке без учёта волеизъявления собственника частного дома.
.То есть если с Вас будут требовать, например, компенсацию за содержание и пользование объектов инфраструктуры, то должны в каждом случае учитывать объём своего предоставления .
Таким образом, в связи с пробелами в законодательстве есть риск предъявления необоснованных и завышенных тарифов и сумм. И Вы как будущий житель «коттеджного поселка» должны быть готовыми отстаивать свои права и законыне интересы в суде. Благо судебная практика есть положительная и Верховный суд РФ в приведенном выше мною определении дал судам свои наставления и разъяснения, которые могут помочь и Вам.
Алексей, добрый день.
В данном случае СНТ вам вполне подходит.
В СНТ все решения принимаются на общем собрании членов СНТ (Статья 17. «Компетенция общего собрания членов товарищества» Федеральный закон от 29.07.2017 N 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»)
Таким образом общее собрание члена кооператива является аналогом общего собрания собственников многоквартирного дома.
Что касается дорог, то они являются имуществом общего пользования.
Статья 25. «Право собственности на имущество общего пользования» Федеральный закон от 29.07.2017 N 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»
1. Имущество общего пользования, расположенное в границах территории садоводства или огородничества, являющееся недвижимым имуществом, созданное (создаваемое), приобретенное после дня вступления в силу настоящего Федерального закона, принадлежит на праве общей долевой собственности лицам, являющимся собственниками земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, пропорционально площади этих участков.
Таким образом, дороги в СНТ являются аналогом общего имущества в многоквартирном доме.
Понятие коттеджного поселка в действующем законодательстве РФ отсутствует, также имеется пробел в правовом урегулировании взаимоотношений собственников коттеджей в таком поселке, в том числе отсутствует в действующем законодательстве единое специальное регулирование, посвященное правовому режиму имущества общего пользования собственников коттеджей.
В большинстве случаев коттеджные посёлки изначально создаются для постоянного проживания граждан, а все земельные участки являются землями населенных пунктов для строительства индивидуальных жилых домов.
В абз. 9 п. 3.2 Постановления Конституционного Суда РФ от 10.11.2016 г. № 23-П дан следующий комментарий по вопросу правового регулирования общего имущества в коттеджном поселке:
Отсутствие в действующем законодательстве единого специального регулирования, посвященного правовому режиму общего имущества в многоквартирном доме и имущества общего пользования собственников индивидуальных жилых домов, обусловлено тем, что обслуживающая индивидуальные жилые дома инфраструктура, в силу своей пространственной обособленности, обладает отличными от общего имущества в многоквартирном доме характеристиками. Соответственно, закон непосредственно не связывает сам по себе факт приобретения права собственности на индивидуальный жилой дом с возникновением доли в праве собственности на имущество общего пользования.
Таким образом, лицо, приобретая индивидуальный дом (коттедж) и участок под ним в коттеджном поселке в силу закона автоматически не приобретает право собственности на общее имущество поселка (его инфраструктуру, в т.ч. дороги общего пользования).
В силу ст. 210 ГК РФ собственник должен нести бремя содержания принадлежащего ему имущества.
Если имущество инфраструктуры коттеджного поселка принадлежит застройщику, то именно застройщик будет нести бремя его содержания.
Но на практике обычно Застройщик такого поселка возлагает на каждого собственника частного дома (коттеджа) обязанность по периодической уплате денежных средств за пользование таким имуществом (дорогами, тротуарами, детскими и спортивными площадками, пляжем, др.) в целях поддержания их в надлежащем состоянии и компенсации расходов собственника по уплате средств третьим лицам (услуг по охране, уборке и т.д.), заставляя собственника коттеджа заключать отдельный договор услуг с Застройщиком.
Также Застройщик часто передает управление инфраструктурой коттеджного поселка на созданную им Управляющую компанию, которая в одностороннем порядке выставляет собственникам коттеджей счета на оплату услуг по содержанию такого инфраструктурного имущества поселка.
п. 2 ч. 2 ст. 136 ЖК РФ позволяет создание ТСЖ в коттеджном поселке в следующих случаях:
собственниками нескольких расположенных близко жилых домов, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома. Решения о создании товарищества, об утверждении его устава принимаются по соглашению всех собственников данных домов.
Что касается просто коттеджных поселков, то судебная практика разнится, а законодательно не регулируется деятельность таких поселков. Поэтому и земли общего пользования после раздела с назначением ИЖС. Да, верно, могут за проезд брать любые деньги, да и передача ЗОП собственникам участков в поселке тоже может дорого обойтись .
Кроме того, после раздела крупного участка на мелкие с целью продажи и организации КП, при покупке участка обязательным условием является заключение договора на благоустройство территории и ее обслуживание с УК. Все это мало контролируется в части дополнительных поборов.