Понятие коттеджного поселка в действующем законодательстве РФ отсутствует, также имеется пробел в правовом урегулировании взаимоотношений собственников коттеджей в таком поселке, в том числе отсутствует в действующем законодательстве единое специальное регулирование, посвященное правовому режиму имущества общего пользования собственников коттеджей.
В большинстве случаев коттеджные посёлки изначально создаются для постоянного проживания граждан, а все земельные участки являются землями населенных пунктов для строительства индивидуальных жилых домов.
В абз. 9 п. 3.2 Постановления Конституционного Суда РФ от 10.11.2016 г. № 23-П дан следующий комментарий по вопросу правового регулирования общего имущества в коттеджном поселке:
Отсутствие в действующем законодательстве единого специального регулирования, посвященного правовому режиму общего имущества в многоквартирном доме и имущества общего пользования собственников индивидуальных жилых домов, обусловлено тем, что обслуживающая индивидуальные жилые дома инфраструктура, в силу своей пространственной обособленности, обладает отличными от общего имущества в многоквартирном доме характеристиками. Соответственно, закон непосредственно не связывает сам по себе факт приобретения права собственности на индивидуальный жилой дом с возникновением доли в праве собственности на имущество общего пользования.
Таким образом, лицо, приобретая индивидуальный дом (коттедж) и участок под ним в коттеджном поселке в силу закона автоматически не приобретает право собственности на общее имущество поселка (его инфраструктуру, в т.ч. дороги общего пользования).
В силу ст. 210 ГК РФ собственник должен нести бремя содержания принадлежащего ему имущества.
Если имущество инфраструктуры коттеджного поселка принадлежит застройщику, то именно застройщик будет нести бремя его содержания.
Но на практике обычно Застройщик такого поселка возлагает на каждого собственника частного дома (коттеджа) обязанность по периодической уплате денежных средств за пользование таким имуществом (дорогами, тротуарами, детскими и спортивными площадками, пляжем, др.) в целях поддержания их в надлежащем состоянии и компенсации расходов собственника по уплате средств третьим лицам (услуг по охране, уборке и т.д.), заставляя собственника коттеджа заключать отдельный договор услуг с Застройщиком.
Также Застройщик часто передает управление инфраструктурой коттеджного поселка на созданную им Управляющую компанию, которая в одностороннем порядке выставляет собственникам коттеджей счета на оплату услуг по содержанию такого инфраструктурного имущества поселка.
п. 2 ч. 2 ст. 136 ЖК РФ позволяет создание ТСЖ в коттеджном поселке в следующих случаях:
собственниками нескольких расположенных близко жилых домов, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома. Решения о создании товарищества, об утверждении его устава принимаются по соглашению всех собственников данных домов.
Что касается просто коттеджных поселков, то судебная практика разнится, а законодательно не регулируется деятельность таких поселков. Поэтому и земли общего пользования после раздела с назначением ИЖС. Да, верно, могут за проезд брать любые деньги, да и передача ЗОП собственникам участков в поселке тоже может дорого обойтись .
Кроме того, после раздела крупного участка на мелкие с целью продажи и организации КП, при покупке участка обязательным условием является заключение договора на благоустройство территории и ее обслуживание с УК. Все это мало контролируется в части дополнительных поборов.