Комплексное освоение земельного участка

Станислав, добрый день! Вы можете заключить предварительный договор, в котором будут прописаны сроки заключения основного договора субаренды, а также обязательства по оформлению документации. Чтобы Ваш партнёр не пошел на попятную, пропишите меру ответственности в виде штрафа за отказ от заключения договора субаренды. Правда есть одно обстоятельство, которое не зависит от воли сторон: отказ Муниципалитета передать землю в аренду Вашему партнёру.

Здравствуйте, Станислав!

В Вашем вопросе написано: «Арендодатель вправе выкупить в собственность земельный участок после утверждения проекта планировки по цене, указанной в протоколе об итогах аукциона».

Надо бы пояснить Вам эту фразу. Если МО — арендодатель, а ООО будет арендатором, как арендодатель может выкупить имущество у арендатора. Или я что-то не так понял?

Здравствуйте, Станислав!

«Арендодатель вправе выкупить в собственность земельный участок после утверждения проекта планировки по цене, указанной в протоколе об итогах аукциона».

Как я понимаю в данном муниципальном контракте речь идет  о праве арендатора выкупить по определенной цене данный земельный участок.  

Итак,

1.Каким образом нам лучше в настоящее время (до аукциона, потому что боюсь, что потом он может передумать) урегулировать наши взаимоотношения по поводу передачи мне в будущем части земельного участка? Хотелось бы, чтобы участок отошел мне как физическому лицу, но не исключаю и возможности заключения договора между юридическими лицами.

Да того, как указанное Вами ООО не приобретет право собственности на данный зем. участок, распоряжаться оно им не сможет, за исключением заключения договора субаренды на определенных условиях.

Правомочия собственника должны быть надлежащим образом оформлены, т.е. подтверждаться свидетельством о праве собственности. Поэтому все соглашения, договора с Вами о якобы уже «собственном» зем. участке данного учредителя  не будут состоятельны до того момента, пока не будет оформлено право собственности, в связи с чем Вам предъявлено соотв. свидетельство. 

2.Какой договор составить?

Пока, если возможно, можно составить договор займа, подтверждающий долг данного ООО перед Вами. Потом, после оформления прав на участок, можно будет заключить договор новации, которым данное обязательство трансформировать в договор купли-продажи, т.е.е заменить обязательство по займу — обязательством продавца передать зем. участок при прощении долга. Помощь могу в этом оказать. 

3.Какой способ обеспечения обязательств выбрать в случае, если вдруг директор этого общества передумает исполнять устную в настоящее время договоренность ?

Как уже отмечал, пока Вы можете составить только договор займа, который впоследствии в интересах обеих сторон заменить на договор, по которому ООО обязано будет Вам передать в собственность данный участок.

Здравствуйте, Станислав.

Во-первых, а что указано в договоре? Можно ли сдавать участок в субаренду?? Договора то еще нет.

Во-вторых, 

В соответствии с п. 9 ст. 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности,на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право (если иное не установлено федеральными законами) передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу:

– в пределах срока договора аренды земельного участка;

– без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Здравствуйте Станислав!

В соответствии со ст. 409 ГК РФ

По соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением взамен исполнения отступного (уплатой денег, передачей имущества и т.п.). Размер, сроки и порядок предоставления отступного устанавливаются сторонами.

То есть, если Никаких договорных и  финансово-хозяйственных взаимоотношений  между Вами и должником не существует, то Вы не можете оформить отступное.

Согласно ст. 572 и ст.574 ГК РФ 

по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

Обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме (пункт 2 статьи 574) и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу либо освободить его от имущественной обязанности.

Обещание подарить все свое имущество или часть всего своего имущества без указания на конкретный предмет дарения в виде вещи, права или освобождения от обязанности ничтожно.

3. Договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

 Пленум ВАС РФ, анализируя возможность заключения в отношении несозданного имущества договоров купли-продажи, в постановлении от 11 июля 2011 г. N 54 указывает, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на это имущество само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным. Данная позиция применима и к договорам дарения, поскольку он имеет сходную природу с договором купли-продажи, также направлен на отчуждение имущества.То есть то, что договор дарения недвижимости заключается до создания или приобретения этой недвижимости и регистрации права собственности на нее, само по себе не является основанием для признания его недействительным.
Это также  подтверждается и нижеследующим.
Согласно п. 3 ст. 574 ГК РФ договор дарения недвижимого имущества также подлежит государственной регистрации и в силу п. 3 ст. 433 ГК РФ считается заключенным с момента его регистрации. Судебная практика исходит из того, что это требование распространяется и на договоры дарения недвижимого имущества, содержащие обещание дарения в будущем (постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 июня 2011 г. N 15АП-4391/11, Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16 сентября 2011 г. N Ф08-5365/11).

 Согласно п. 2 Постановления N 54 территориальные органы Росреестра не вправе отказывать в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в такой ситуации. Тем самым Пленум ВАС РФ дал расширительное толкование ст. 554 ГК РФ, которая не содержит какого-либо определенного перечня способов индивидуализации объектов недвижимости с целью их  отчуждения и не указывает на их обязательную государственную регистрацию в ЕГРП на момент заключения такого договора.
Таким образом,  Вы вправе заключить договор дарения до выкупа и регистрации прав Должника на зем.уч.

Согласно ст. 334 и ст. 348 ГК РФ 

В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.

3. Залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.Правила настоящего Кодекса о залоге, возникающем в силу договора, соответственно применяются к залогу, возникающему на основании закона, если законом не установлено иное.

3. Залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

Правила настоящего Кодекса о залоге, возникающем в силу договора, соответственно применяются к залогу, возникающему на основании закона, если законом не установлено иное.

Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

закона взыскание может быть осуществлено ранее.

Таким образом, Вам следует заключить договор дарения и залога между любыми лицами ( физ. и юр. или 2 юр.)

Смогу
оказать услугу по составлению уведомления и заявления, а также
проконсультировать по успешному решению вопроса в чате. 
C уважением Ф. Тамара

Да, все хорошо, только к ответу Тамары, хочется очень уж добавить, что в соответствии со ст. 575 ГК РФ — Дарение между коммерческими организациями ЗАПРЕЩЕНО!

В части залога земельного участка, который находится в собственности у МО — нужно будет разрешение на такой залог, а я думаю, что МО его не даст.