Имеют ли место быть такие моменты как качество отделки коридора на этаже как вышел с лифта?

Здравствуйте, Артём.

1. Какой формой регламентируется Акт приёма-передачи квартиры и лист осмотра жилого помещения? Если есть правовая форма, то ссылку на Законодательный акт. Если нет, то дайте обширные рекомендации по заполнению данных двух документов.

Обязательные формы акта приема-передачи, акта осмотра объекта долевого строительства не утверждены на законодательном уровне.

В соответствии со ст. 8 Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ

Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

Согласно ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 

2) соразмерного уменьшения цены договора; 

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

 Таким образом, в случае обнаружения недостатков Вы вправе потребовать от застройщика составления акта о несоответствии объекта долевого строительства и отказаться от подписания акта приема- передачи до выполнения застройщиком предъявленного Вами требования по недостаткам объекта.

2. Если представитель Застройщика принесёт на приёмку квартиры Акт приёма-передачи квартиры «неправильно» (неподобающе) заполненного и откажется переделывать его, то каковы мои действия? Имеется в ввиду отсутствие какой-либо важной информации касаемо самого объекта и сторон.

Во-первых, застройщик так же, как и Вы заинтересован в передаче объекта долевого строительства, потому составление акта приёма-передачи с указанием всех необходимых данных для идентификации объекта, договора ДДУ, сторон в интересах застройщика. Во-вторых, если с представителем застройщика не удастся договориться по содержанию акта приёма-передачи, Вы вправе направить в адрес застройщика претензию с указанием разногласий и предъявлением соответствующих требований.

3. Является ли лист осмотра жилого помещения таким же основным документов на приёмке квартиры от Застройщика вместе с Актом приёма-передачи квартиры? То есть, в случае даже не обнаружения недостатков (хотя это практически невозможно) нужно ли заполнять этот акт, написав к примеру «Недостатков не обнаружено»? Подпись свою и Застройщика.

Лист осмотра объекта долевого строительства составляется при обнаружении недостатков. Если недостатки не обнаружены, то лист осмотра не нужно составлять.

В соответствии со ст. 8 Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ

Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства

4. Лист осмотра жилого помещения обязан быть с круглой печатью застройщика или как?

Печать организации и подпись уполномоченного лица

5. Если Застройщик отказывается предоставлять на момент приёмки квартиры лист осмотра жилого помещения для заполнения его выявленными недостатками, то каковы мои действия?

Вы вправе направить в адрес застройщика письменное требование о составлении акта о несоответствии объекта условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

6. Можно ли использовать Акт приёма-передачи квартиры, чтобы по-пунктно в нём написать все выявленные недостатки?

Выше я указывала, что при обнаружении недостатков составляется отдельный документ. Акт приёма-передачи подписывается после исполнения застройщиком Вашего требования по недостаткам: либо устранения недостатков, либо уменьшения цены договора, либо возмещения Ваших расходов на устранение недостатков.

7. Что важно написать в листе осмотра жилого помещения помимо самих недостатков? Напишите примеры с законодательной базой.

В Федеральном законе от 30.12.2004 N 214-ФЗ данный документ называется актом о несоответствии объекта условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В данном акте помимо выявленных недостатков указывается Ваше требование к застройщику по недостаткам и срок выполнения требования застройщиком.

8. К примеру найду недостатки в квартире, их изложу в листе осмотра жилого помещения (либо в Акте приёма-передачи квартиры), то когда пойду в МФЦ или Росреестр для оформления собственности не возникнут ли вопросы, что «вы мол тут нашли недостатки, пусть сначала устраняет их Застройщик, а потом вы будете регистрировать право собственности»?

Как это грамотно сделать?

Для регистрации права собственности Вы предоставите акт приёма-передачи, так как обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Пока акт приёма-передачи не подписан, зарегистрировать право собственности невозможно.

Если выявлены недостатки, составляется акт о несоответствии объекта, и Вы предъявляете застройщику одно из требований ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 

2) соразмерного уменьшения цены договора; 

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

После того, как требования выполнены застройщиком, подписывается акт приёма-передачи.

9. Приведите советы или рекомендации (на что обратить внимание) при приёмке квартиры без какого-либо ремонта (не черновой и не чистовой, нет вообще ничего, просто несущие стены).

Данный вопрос находится в компетенции специалиста в области строительства.

10. Внешняя часть квартиры (область входной двери и сама стена, в которой находится входная дверь) является собственностью Застройщика (т.е. общее пользование) или же это в собственности владельца квартиры будет?

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (раздел I) стена несущая и/или обслуживающая несколько помещений в МКД входит в состав общего имущества МКД

В состав общего имущества входят:

ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции)

11. Если например увижу царапину на окне (стеклопакете) или окалину на стекле, то является ли это дефектом для последующего устранения застройщиком?

Критерии оценки недостатков указаны в ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 

2) соразмерного уменьшения цены договора; 

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

12. Что необходимо узнать и потребовать у Застройщика (документы и прочее), чтобы убедиться, что дом действительно готов к заселению.

Затребуйте разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Также при передаче объекта долевого строительства застройщик обязан передать Вам инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую и достоверную информацию о правилах и об условиях эффективного и безопасного его использования, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий.

13. Имеют ли место быть такие моменты как качество отделки коридора на этаже как вышел с лифта? На что ещё требуется обратить внимание (например грязь, царапины двери входной, неработающие лампочки в общем коридоре и т.д.)

В соответствии со ст. 290 ГК РФ

Собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок

Соответственно, Вы вправе предъявить застройщику претензию по выявленным недостаткам общего имущества МКД. 

Здравствуйте!

Мнение второго юриста:

1. Какой формой регламентируется Акт приёма-передачи квартиры и лист осмотра жилого помещения? Если есть правовая форма, то ссылку на Законодательный акт. Если нет, то дайте обширные рекомендации по заполнению данных двух документов.

 Согласно норме ст. 8 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ, вопрос регламентируется передаточным актом или иному документом в свободной форме о передаче объекта долевого строительства. 

2. Если представитель Застройщика принесёт на приёмку квартиры Акт приёма-передачи квартиры «неправильно» (неподобающе) заполненного и откажется переделывать его, то каковы мои действия? Имеется в ввиду отсутствие какой-либо важной информации касаемо самого объекта и сторон.

Вы можете выразить свои пожелания по форме и содержанию акта, согласно норме ст. 8 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

3. Является ли лист осмотра жилого помещения таким же основным документов на приёмке квартиры от Застройщика вместе с Актом приёма-передачи квартиры? То есть, в случае даже не обнаружения недостатков (хотя это практически невозможно) нужно ли заполнять этот акт, написав к примеру «Недостатков не обнаружено»? Подпись свою и Застройщика.

Да, согласно норме ст. 8 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ, вместо акта приема- передачи может быть иной документ. 

Если иметься будут недостатки, можете это отразить в акте или ином документе.

4. Лист осмотра жилого помещения обязан быть с круглой печатью застройщика или как?

На законодательном уровне это не определено.

5. Если Застройщик отказывается предоставлять на момент приёмки квартиры лист осмотра жилого помещения для заполнения его выявленными недостатками, то каковы мои действия?

Можете составить сами акт и отразить недостатки, отправить его по почте с описью вложения в адрес застройщика, с учетом ст. 8 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

6. Можно ли использовать Акт приёма-передачи квартиры, чтобы по-пунктно в нём написать все выявленные недостатки?

Да, можете с учетом ст. 8 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

7. Что важно написать в листе осмотра жилого помещения помимо самих недостатков? Напишите примеры с законодательной базой.

Вопрос регулируется ст. 8 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ. В ней указано, что должен быть акт или иной документ. 

В нем отражаются недостатки выполненных и сдаваемых работ.

8. К примеру найду недостатки в квартире, их изложу в листе осмотра жилого помещения (либо в Акте приёма-передачи квартиры), то когда пойду в МФЦ или Росреестр для оформления собственности не возникнут ли вопросы, что «вы мол тут нашли недостатки, пусть сначала устраняет их Застройщик, а потом вы будете регистрировать право собственности»?

Как это грамотно сделать?

МФЦ и Росреестр принимают подписанные документы. Если вы не согласны, то можете не подписывать акт или написать о недостатках. 

Далее, вы вправе требовать устранения недостатков выполненных работ.

Когда недостатки будут устранены, вы можете подавать документы для регистрации.

Согласно Федеральному закону от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», статья 7. «Гарантии качества, предусмотренные договором», ваш застройщик обязан передать вам как участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора.

В случае, если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий вашего договора, то вы вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора;  
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Также вы вправе расторгнуть договор и потребовать ваши деньги уплаченные по нему вернуть вам.

9. Приведите советы или рекомендации (на что обратить внимание) при приёмке квартиры без какого-либо ремонта (не черновой и не чистовой, нет вообще ничего, просто несущие стены).

При приёмке квартиры без какого-либо ремонта, следует обратить внимание на следующие моменты:

1. Проверьте отсутствие трещин и сколов на стенах и потолках, особенно в местах соединения стен и потолка. Если находятся повреждения, то они должны быть указаны в акте приемки квартиры.

2. Следует проверить наличие пятен на полу и стенах. Наличие пятен может свидетельствовать о протечках, которые нужно устранить.

3. Убедитесь в отсутствии грибка. Избавление от грибка в дальнейшем может привести к большим затратам.

4. Проверьте состояние окон и дверей. Убедитесь, что окна и двери открываются и закрываются легко и плотно. При необходимости замените стройматериалы.

5. Проверьте состояние канализации и сантехники. Убедитесь, что в квартире нет подтеков воды, водоснабжение работает правильно.

6. Оцените уровень шумоизоляции в квартире, чтобы убедиться, что вам не будут мешать шумы из соседних квартир и улицы.

7. Согласуйте с застройщиком список работ, которые предстоит выполнить. Таким образом, вы сможете оценить превышение бюджета и время, необходимое для завершения работ.

При выявлении каких-либо недостатков, не стесняйтесь обращаться к застройщику за помощью, чтобы они могли исправить проблемы.

10. Внешняя часть квартиры (область входной двери и сама стена, в которой находится входная дверь) является собственностью Застройщика (т.е. общее пользование) или же это в собственности владельца квартиры будет?

Это общая собственность. 

Согласно ЖК РФ Статья 37. «Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме»,  ваша доля в праве общей собственности в этом доме пропорциональна размеру  площади вашей квартиры.

11. Если например увижу царапину на окне (стеклопакете) или окалину на стекле, то является ли это дефектом для последующего устранения застройщиком?

Да, как я указал выше в своем ответе:

В случае, если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий вашего договора, то вы вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора;  
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Также вы вправе расторгнуть договор и потребовать ваши деньги уплаченные по нему вернуть вам.

12. Что необходимо узнать и потребовать у Застройщика (документы и прочее), чтобы убедиться, что дом действительно готов к заселению.

Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. 

Передача объекта долевого строительства – это важный этап в процессе создания недвижимости. Его осуществлять нужно с особой осторожностью, в установленном порядке. Согласно законодательству, объект долевого строительства не может быть передан в эксплуатацию до получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Однако, после получения этого разрешения, застройщик обязан передать объект долевого строительства в срок, предусмотренный договором. 

Поэтому, каждый застройщик должен следовать установленным порядкам и соблюдать все требования законодательства, чтобы предоставить своим клиентам высококачественный объект недвижимости в срок и без нарушений.

Должно быть разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и осуществлена передача вам объекта долевого строительства. 

13. Имеют ли место быть такие моменты как качество отделки коридора на этаже как вышел с лифта? 

 Согласно Федеральному закону от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», статья 7. «Гарантии качества, предусмотренные договором», ч. 5-6, действительность долевого строительства определяется многими факторами, и одним из них является гарантийный срок.

Для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, этот срок не может быть менее пяти лет и устанавливается договором.

С момента передачи объекта долевого строительства, за исключением технического оборудования, вам как участнику долевого строительства предоставляется гарантийный срок.

Важно отметить, что обусловленный гарантийный срок является значимым инструментом защиты ваших прав как  потребителя и предоставляет вам возможность быть уверенными в качестве приобретаемого недвижимого имущества на протяжении времени.

С уважением!

Здравствуйте,

1. Какой формой регламентируется Акт приёма-передачи квартиры и лист осмотра жилого помещения? Если есть правовая форма, то ссылку на Законодательный акт. Если нет, то дайте обширные рекомендации по заполнению данных двух документов.

Законодательство не регламентированы формы по заполнению листа осмотра и акта-приема передачи.

Но в силу ст.8 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ закреплено

В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

Лист осмотра заполняется в свободной форме, в нем, как правило, есть «шапка» дата заполнения, осматриваемый объект, а далее поля для того, чтобы Вы вписали туда все выявленные недостатки по объекту. 

Добрый день!

1. Какой формой регламентируется Акт приёма-передачи квартиры и лист осмотра жилого помещения? Если есть правовая форма, то ссылку на Законодательный акт. Если нет, то дайте обширные рекомендации по заполнению данных двух документов.

 Форма не регламентирована, поэтому допускается свободная форма акта с учетом требований ч. 1 ст. 8 ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 г. (далее — ФЗ № 214):

Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

2. Если представитель Застройщика принесёт на приёмку квартиры Акт приёма-передачи квартиры «неправильно» (неподобающе) заполненного и откажется переделывать его, то каковы мои действия? Имеется в ввиду отсутствие какой-либо важной информации касаемо самого объекта и сторон.

Поскольку застройщик также заинтересован в подписании акта, то можно предположить, что Вам удастся согласовать необходимую форму акта.

Если договориться не удастся, то Вы можете отказаться от подписания акта и направить соответствующую претензию застройщику с требованием предоставления акта с корректными формулировками (соответствующими действительности), а также приложить в 2ух экземплярах свою форму акта приема- передачи.

3. Является ли лист осмотра жилого помещения таким же основным документов на приёмке квартиры от Застройщика вместе с Актом приёма-передачи квартиры? То есть, в случае даже не обнаружения недостатков (хотя это практически невозможно) нужно ли заполнять этот акт, написав к примеру «Недостатков не обнаружено»? Подпись свою и Застройщика.

Если недостатков не обнаружено, то составление указанного акта не требуется. 

ч. 5 статьи 8 ФЗ № 214:

Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства ...

4. Лист осмотра жилого помещения обязан быть с круглой печатью застройщика или как?

Печать не обязательна, но обязательно, чтобы у лица, подписывающего такой акт были полномочия для его подписания. Поэтому рекомендую в таких случаях запрашивать копию доверенности.

5. Если Застройщик отказывается предоставлять на момент приёмки квартиры лист осмотра жилого помещения для заполнения его выявленными недостатками, то каковы мои действия?

Составляете акт в одностороннем порядке и вместе с претензией направляете его Застройщику. 

6. Можно ли использовать Акт приёма-передачи квартиры, чтобы по-пунктно в нём написать все выявленные недостатки?

Да, можете.