Нет ли каких-либо подводных камней для меня?

Добрый день.

Если квартира оформлена в собственность, то продать ее можно в любой момент, но нужно иметь ввиду, что в случае если она была в собственности менее 5 лет, продавцу нужно уплатить НДФЛ 13%.

Срок владения недвижимостью перешедшей в собственность граждан при переселении из ветхого жилья, считается с момента возникновения права собственности на полученное жильё, а не с момента возникновения права собственности на жильё пошедшее под снос. Об этом сказано в Письме Минфина РФ от 17 октября 2012 г. N 03-04-05/10-1199.

Обязательно закажите выписку из ЕГРН в МФЦ или на сайте Росреестра.

Там могут быть указаны те запреты и аресты, которые наложили приставы в связи с его долгами.

Помимо погашения долгов, ему нужно обращаться к приставам за снятием всех запретов и арестов.

Также проверьте, не является ли продавец банкротом. Проверить можно на сайте ЕФРСБ.

Здравствуйте. Особых проблем не предвидится, если долги будут погашены при Вас, т.е. из Ваших денег. Только эту сумму долга оформите в соглашении как предоплата за продаваемую квартиру, обязательно возьмите расписку за передачу денег.

Можете оформить предварительный договор согласно ст.429 ГК РФ, в котором отразить погашение долгов по продаваемой квартире, и заключение основного договора в течение нескольких дней.

Учитывая, что квартира является собственностью продавца и право собственности зарегистрировано в ЕГРН, он имеет право распоряжаться своей собственностью по своему усмотрению, в т.ч. имеет право продать квартиру.

Если у продавца имеются долги по обязательным платежам, следует отразить в договоре этот момент — на ком остается обязанность по оплате указанных задолженностей.

При отсутствии указания в договоре об этом будет действовать правило, установленное в ст. 158 ЖК РФ, согласно которому вместе с квартирой к новому собственнику (покупателю) переходят только долги по взносам на кап.ремонт. Остальные долги по ком.платежам покупателю не переходят, т.е. по ним остается должником продавец.

Так, согласно ч. 3 ст. 158 ЖК РФ

При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт.

Также следует помнить про 3-летний срок исковой давности по данным платежам, установленный ст. 196 ГК РФ, который исчисляется по каждому периодическому платежу отдельно.

Если к покупателю перейдет задолженность продавца по взносам на кап.ремонт, можно будет при предъявлении требования об оплате долга или в случае добровольной оплаты долга оплатить только долги в пределах 3-летнего срока исковой давности.

В соответствии с п. 2 ст. 199 ГК РФ

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Покупателю следует также ознакомиться с данными на самого продавца:

Желательно получить от него заверение об обстоятельствах в порядке ст. 431.2 ГК РФ о том, что он не обладает признаками банкротства на дату сделки, не страдает психическими или иными заболеваниями, препятствующими осознанию сути сделки.

Согласно п. 1 ст. 431.2 ГК РФ

Сторона, которая при заключении договора либо до или после его заключения дала другой стороне недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения (в том числе относящихся к предмету договора, полномочиям на его заключение, соответствию договора применимому к нему праву, наличию необходимых лицензий и разрешений, своему финансовому состоянию либо относящихся к третьему лицу), обязана возместить другой стороне по ее требованию убытки, причиненные недостоверностью таких заверений, или уплатить предусмотренную договором неустойку.

В подтверждение заверения об обстоятельствах следует запросить у продавца выписку из кредитной истории, справки из психоневрологического и наркологического диспансеров о том, что на учете не состоит. 

Также самостоятельно можно посмотреть открытые данные на сайте ФССП России по имеющимся исполнительным производствам в отношении продавца (собственника квартиры).