К кому обратиться: нотариусу тети или нотариусу мамы (они в разных городах)?

Если квартира не приватизирована, то она не будет входить в состав наследства, т.к. наследуется только имущество, принадлежавшее наследодателю по праву собственности, а также имущественные долги наследодателя в пределах стоимости наследственного имущества.

Если умершая занимала квартиру по соц.найму, то договор найма может быть переоформлен на любого из зарегистрированных в квартире лиц.

Чтобы узнать статус квартиры, можно сделать запрос в ЕГРН через нотариуса, у которого открыто наследственное дело.

Заявление о вступлении в наследство подается любому нотариусу в пределах нотариального округа по адресу последнего места жительства наследодателя.

Если умершая не составляла завещания, то наследование осуществляется по закону. Согласно ст. 1142 ГК РФ наследниками первой очереди являются переживший супруг, родители и дети умершего.

Возможно квартира приватизирована до 1998  г. и тогда она не будет отображаться в Росреестре, т.к. ранее были другие регистрирующие органы в этом городе.

Просите нотариуса сделать запрос в ранее действующие органы госрегистрации, они знают что именно запрашивать.  

Наследственное дело открывается по месту постоянной регистрации умершего наследодателя. 

Статья 1115 ГК. Место открытия наследства
Местом открытия наследства является последнее место жительства наследодателя (статья 20).