Если риск приостановки все равно есть, то какие есть варианты поменять это?

Question

Есть ли риск отказа или приостановки в регистрации Росреестром по данному договору (приложение)? Акт приемки-передачи прописан на момент после осуществления расчетов. Аккредитив. В договоре есть ипотека. У меня в жизни был случай, что после полного расчета налом останавливали регистрацию из за того что акт передачи был указан на момент после договора. Росреестр тогда требовал этот акт им дослать. Иначе не зарегистрируют. Если риск приостановки все равно есть, то какие есть варианты поменять это? Можем ли например написать, что договор является актом приемки передали, но при этом риск случайной гибели переходит на покупателя (меня) после передачи ключей, оформленной актом приема передачи отдельным?

Алексей Максименко · Answer

Здравствуйте. Можем ли например написать, что договор является актом приемки передали Да, можно. Более того, обычно именно так и указывают для простоты и уменьшения документации. но при этом риск случайной гибели переходит на покупателя (меня) после передачи ключей, оформленной актом приема передачи отдельным? Лучше сделать иначе. Потому что с одной стороны — да, стороны могут предусмотреть свой вариант перехода риска случайной гибели: Статья 459 ГК РФ Переход риска случайной гибели товара 1. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи , риск случайной гибели или случайного повреждения товара переходит на покупателя с момента, когда в соответствии с законом или договором продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче товара покупателю. Но с другой стороны — пока ключи не переданы, вряд ли это можно назвать передачей. И соответственно договор могут не посчитать актом, хоть и в нём такое условие и будет указано. Поэтому стоит передавать сразу -вместе с ключами.

Юрий Колковский · Answer

Здравствуйте. Принципиально, возможность оформления акта после государственной регистрации имеется. Этот вопрос трассматривался еще ВАС РФ, который пришел к выводу о том, что договор продажи недвижимости может содержать условие, согласно которому передача имущества осуществляется после государственной регистрации перехода права собственности к покупателю. Президиум ВАС РФ указал, что положения ст. 551, 556 ГК РФ о моменте исполнения продавцом недвижимого имущества обязанности по его передаче покупателю позволяют сторонам договора купли-продажи недвижимости установить, что передача должна состояться после государственной регистрации перехода права собственности. Конечно можно указать в договоре, что составление отдельного акта не требуется и договор сам по себе несет эту функцию. В этом случае необходимо описать момент перехода риска случайной гибели в соответствии с положениями ст. 459 ГК РФ, поскольку возможность переноса этого момента на другую в сравнении с обычным допускается законом. Если Вам потребуется дополнительная консультация по этому вопросу и/или составление документов, либо возникнут иные правовые вопросы, Вы можете обратиться ко мне в чат за персональной консультацией.