А с двумя детьми сами понимаете?

Здравствуйте, Наталья!

Поскольку Вашим договором предусмотрено, что если по истечении срока, на который заключен этот договор, стороны не заключат дополнительное соглашение о продлении срока договора, то договор продлевается (пролонгируется) на следующие 11 месяцев, то это условие подлежит применению, как условие, которое согласовано сторонами в договоре.

Это свобода договора (ст. 421 Гражданского кодекса РФ). Всё, что не запрещено, разрешено.

Спустя 1,5 года владелец квартиры просит нас съехать, предупредив за сегодня, и приняв очередную оплату, что у нас есть месяц покинуть квартиру.

 Это требование наймодателя (собственника) представляется неправомерным, не соответствующим условиям договора.

Согласно ст. 310 Гражданского кодекса РФ, по общему правилу, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Поэтому Вы вправе отказать наймодателю (собственнику) выселяться из квартиры.

Можно ли рассматривать данный договор как долгосрочный, т.к. по истечении окончания срока новый договор не заключался?

 Это будет не долгосрочный договор, а договор, действие которого пролонгировано на следующие 11 месяцев.

Если мы не освободим квартиру, то каким образом нас могут выселить, что нам грозит?

 Выселить из жилого помещения можно только на основании вступившего в законную силу решения суда.

В соответствии со статьей 35 Жилищного кодекса РФ:

1. В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Российским законодательством не предусмотрено административное выселение граждан из жилых помещений. Только в судебном порядке.

Поэтому если собственник и захочет Вас выселить, то ему придется обращаться в суд. Судебное разбирательство может продолжаться в среднем от 3-6 и более месяцев, не учитывая месячный срок на обжалование решения суда, которое приостановит вступление его в законную силу. Тем самым, даже при худшем раскладе развития событий фактическое выселение из квартиры может состояться очень как не скоро.

Здравствуйте!

Мнение второго юриста:

Можно ли рассматривать данный договор как долгосрочный, т.к. по истечении окончания срока новый договор не заключался? Если мы не освободим квартиру, то каким образом нас могут выселить, что нам грозит? А все было сказано в устной форме, а не в письменной, как по договору! Даже если мы найдем жилье, кто оплатит нам услуги риэлтора? 

Согласно ГК РФ Статья 671. «Договор найма жилого помещения», по вашему договору найма, собственник обязался предоставить вам как нанимателю, жилое помещение за плату в ваше владение и пользование для проживания в нем.

Договор у вас, срок действия которого пролонгировано на следующие 11 месяцев. Так как если вы в качестве нанимателя продолжаете пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны наймодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях. Выселить вас могут только по решению суда, ст. ст. 35 ЖК РФ, 13 ГПК РФ.

Вы вправе продолжать жить в данной квартире до решения суда о выселении, если такое решение будет принято судом и оно вступит в законную силу и услуги риэлтора вам не потребуются.

Что касается услуг риэлтора, в данном случае это будет зависеть от условий договора с риэлтором. Если услуги риэлтора были оговорены в договоре найма, то вероятно, вам придется оплатить их самостоятельно. Однако, в данной ситуации, возможно, вы сможете договориться с риэлтором и собственником жилого имущества о возмещении этих расходов собственником квартиры, учитывая необходимость переезда по обстоятельствам, не зависящим от вас. Суд будет рассматривать данное дело и принимать решение на основании предоставленных им доказательств и действующего законодательства. 

Возможно суд будет на вашей стороне.

Так как вы не нарушили условий вашего договора найма и расторжение договора в одностороннем порядке не допускается, в силу требований ст. 310 ГК РФ.

С уважением!

Здравствуйте, Наталья.

Уточните, пожалуйста, какой порядок расторжения договора указан в Вашем договоре? Предусмотрено ли досрочное расторжение договора и на каких условиях?

Ст. 687 ГК РФ установлены общие правила расторжения договора найма жилого помещения, в соответствии с которыми:

Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

невнесения нанимателем платы… более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

разрушения или порчи жилого помещения нанимателем 

Это порядок, установленный законодательством, но заключённым Вами договором могут быть установлены иные условия и порядок расторжения договора, в таком случае необходимо руководствоваться именно ими.

 Далее, в силу ст. 688 ГК РФ в случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

Можно ли рассматривать данный договор как долгосрочный, т.к. по истечении окончания срока новый договор не заключался? 

Нет, в случае пролонгации договора, считается, что договор заключён на новый срок на тех же условиях. Т.е. в данный момент у Вас действующий договор скором на 11 месяцев на прежних условиях.

А все было сказано в устной форме, а не в письменной, как по договору

В таком случае никакого уведомления о расторжении договора Вы не получали. Уведомление должно быть в письменной форме, иначе наймодатель ничего не докажет. 

Если мы не освободим квартиру, то каким образом нас могут выселить, что нам грозит?

Полиция не занимается спорами по выселению, поэтому никаких действий по выселению произвести не вправе. Выселить Вас могут не иначе как по решению суда в случае расторжения договора в соответствии со ст. 688 ГК РФ.

А карты у него якобы нет и мы всегда вносим наличными средствами под его роспись?

В таком случае есть основание полагать, что наймодатель попросту скрывает свои доходы от налоговой. Вы вправе обратиться в налоговую для проведения соответствующей проверки. Это тоже можно использовать, когда будете обсуждать условия расторжения договора.

Хорошо, а если он это сделал в устной форме, но чтоб неругаться мы готовы освободить жилье допустим, каким образом это сделать, что мне нужно ему написать? И если в этом случае я несу новые расходы, то есть снова оплата новой квартиры+риэлторский коммиссии(так как только риэлторы в нашем городе сдают жилье)+переезд+залог, в этом случае, тогда как грамотно все оформить и возместит ли мне все хозяин квартиры?

Предложите наймодателю свои условия расторжения договора, в случае получения от него согласия — заключите в письменной форме дополнительное соглашение к договору с указанием условий расторжения договора. В случае несогласия наймодателя на Ваши условия договора, Вас могут выселить только на основании решения суда. В таком случае убытки наймодателя будут значительно выше (судебные расходы, начисление налога, штрафы от налоговой, если он действительно скрывает доходы от налоговой) плюс будет затрачено определенное время на судебный спор и выселение. Наймодателю выгоднее согласиться на Ваши условия расторжения договора.

Используйте приведенные мной правовые нормы и доводы, изложенные выше, при обсуждении условий расторжения договора.