Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
На какие законы и статьи можно сослаться?
Добрый день! Выигран дом и земельный участок с торгов по банкротству. Недвижимость ипотечная, находилась в залоге у Сбера. С торгов куплен весь залоговый объект, но в нем имеются доли детей, так как был использован материнский капитал. Росреестр отказал в регистрации из-за детских долей, не смотря на то, что это залоговая недвижимость, отправляет либо к нотариусу, либо в суд, говорят, что в Росреестре не отработан механизм регистрации таких объектов) Нотариус просит предоставить разрешение органов опеки, но пока это не представляется возможным... Подскажите, пожалуйста, как правильнее провести регистрацию? На какие законы и статьи можно сослаться?
Здравствуйте, Евгения Васильевна!
Согласно ст.352 ГК РФ 1. Залог прекращается: 4) в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (пункт 5 статьи 350.2).
Если имущество находилось в залоге и стало предметом торгов по банкротству, соответственно доли детям не выделены ещё поскольку ипотека не погашена. Выделение долей происходит после погашения ипотеки.
Здесь по сути ПФР должно предъявить требование о включении в реестр кредиторов на сумму мат капитала и финансовый управляющий должен вернуть эту сумму в ПФР.
Можете выложить отказ Росреестра в регистрации недвижимости?
После изучения можно дополнить консультацию.
С уважением, юрист Ирина Фролова!
Добрый вечер.
Уже неоднократно сталкиваюсь с такой ситуацией в своей практике.
Для решения вашего вопроса, финансовый управляющий должен подать в арбитражный суд иск к Росреестру о признании отказа в регистрации незаконным, поскольку в законе о банкротстве не указано, что договор купли-продажи при реализации имущества с торгов подлежит нотариальному удостоверению.
Здесь продажа объекта не носит добровольный характер, и строго регулируется законом о банкротстве.
После этого остаётся только ждать, когда суд вынесет решение в пользу финансового управляющего, и после этого регистрации в Росреестре будет проходить на основании решения суда.
На какие законы и статьи можно сослаться?
Ссылаться финансовому управляющему надо на ст.110 Закона о банкротстве,
В течение двух рабочих дней с даты подписания протокола о результатах проведения торгов организатор торгов направляет победителю торгов и внешнему управляющему копии этого протокола. В течение пяти дней с даты подписания этого протокола внешний управляющий направляет победителю торгов предложение заключить договор купли-продажи предприятия с приложением проекта данного договора в соответствии с представленным победителем торгов предложением о цене предприятия.
В данной статье нет указания на нотариальное заверение договора купли-продажи.
Здравствуйте, Евгения Васильевна!
Нотариус просит предоставить разрешение органов опеки, но пока это не представляется возможным. Подскажите, пожалуйста, как правильнее провести регистрацию? На какие законы и статьи можно сослаться?
Важно понимать, что есть кассационное определение СК по административным делам Верховного Суда РФ от 17 ноября 2021 г. № 75-КАД21-1-К3, согласно которому ВС РФ оставил без изменения решение суда первой инстанции, которым отказано в признании незаконным уведомления Росреестра о приостановлении регистрации права общей долевой собственности в отношении объекта недвижимости, суд исходил из того, что при реализации имущества в рамках дела о банкротстве положения гражданского законодательства о требованиях к нотариальной форме сделки и последствиях её несоблюдения также подлежат применению, т.е. сделки с долями в праве общей собственности на недвижимость, заключаемые на торгах при банкротстве, нужно удостоверять нотариально. Несоблюдение нотариальной формы влечет ничтожность сделки.
При таких обстоятельствах Росреестр правильно отказывает в регистрации из-за «детских» долей, несмотря на то, что это залоговая недвижимость, и правильно отправляет либо к нотариусу, либо в суд.
Относительно требования нотариуса, то такое требование является необоснованным.
Например, если речь идет о банкротстве физ. лица и реализации его недвижимости, то Первый арбитражный апелляционный суд по Делу № А43-41423/2020 указал, что
Нормы статьи 446 ГПК РФ в их взаимосвязи с пунктом 1 статьи 78 Федерального закона No102-ФЗ
«Об ипотеке (залоге недвижимости)» не исключают обращение взыскания на имущество, заложенное по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата ипотечного кредита, в том числе и в отношении жилого помещения, приобретенного с использованием средств материнского капитала, являющегося единственным пригодным для постоянного проживания должника и членов его семьи.
В силу положений статьи 292 ГК РФ, с учетом правовой позиции, изложенной в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 08.06.2010 № 13-П, для отчуждения жилого помещения, а также заключения договора залога недвижимости, по общему правилу, не требуется согласие (разрешение) органов опеки и попечительства, так как предполагается, что несовершеннолетний находится на попечении родителей, что не опровергнуто.Таким образом, при проведении процедуры банкротства с целью погашения требований кредиторов в соответствии с правилами статьи 213.27 Закона о банкротстве, использование средств материнского капитала на приобретение квартиры (погашение кредита на ее приобретение) не исключает продажу таковой, при этом согласие органа опеки и попечительства на это не требуется.
Между тем, у вас есть риски признания торгов недействительными, поскольку не соблюден порядок уведомления других дольщиков для соблюдения преимущественного права выкупа. Об этом указано в Постановлении Конституционного Суда РФ от 16.05.2023 N 23-П «По делу о проверке конституционности пункта 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина В.В. Шеставина» (см.вот ссылка).
Соответственно, у вас есть варианты, либо договариваться с другим нотариусом, либо обжаловать отказ предыдущего нотариуса, либо в судебном порядке признать право собственности и на основании этого акта Росреестр проведет регистрацию.
С уважением,
юрист Квон Дмитрий Викторович.