До подписания акта приемки или после?

Юлия, добрый день.

Как юридически грамотно зафиксировать «непередачу» Объекта Участнику долевого строительства не по его вине?

Можно обратиться с соответствующим письмом к застройщику, в котором отразить примерно следующее «04.09.2023 и 07.09.2023 мной получены уведомления соответственно путем направления СМС и на бумажном носителе о готовности Объекта к передаче. по настоящее время передача не осуществлена. Прошу назначить время и дату для передачи Объекта»

В таком случае, в ответе на обращение застройщик либо укажет причины непередачи, либо назначит дату.

Можно ли получить неустойку?

Неустойку (ст. 330 ГК РФ) получить можно, но в случае, если застройщик сможет доказать, что просрочка исполнения обязательства возникла не по его вине (ст. 407 ГК РФ) — оснований для взыскания неустойки не будет.

Иными словами, неустойка в данном случае не 100% вероятности, однако достаточно реально.

Дополнительно считаю необходимым отметить, что особенности начисления неустойки регулируется в данном случае положениями специального акта — постановления Правительства РФ от 2 апреля 2020 года № 423.

Когда и как писать претензию? до подписания акта приемки или после?

Акт приемки подтверждает сам факт передачи квартиры и вопросы, касающиеся качества помещения. К примеру, если в ДДУ включена чистовая отделка, а вы при приемке увидели черновую — можете отразить это в акте.

Срок передачи помещения не рассматривается в акте.

Поэтому претензию именно по просрочке целесообразно составлять после передачи квартиры.

1) Как юридически грамотно зафиксировать «непередачу» Объекта Участнику долевого строительства не по его вине?

 Здравствуйте.

Принципиально Вы уже можете направить претензию в адрес застройщика, поскольку он уже нарушил обязательство по передаче квартиры до установленного договором срока. Хотя срок на данный момент еще не слишком значительный, но по сути нарушение ст. 309 ГК РФ и условий договора.

Вообще застройщик должен Вам направить уведомление с конкретной датой и временем приемки. Уведомление которое Вы получили указывает на то, что Вы сами можете выбрать дату и время. А значит Вы можете направить по его адресу уведомление о том, что готовы осуществить приемку в такое-то время, в такую-то дату. Прибыть в назначенное время на место и зафиксировать факт неприбытия представителя застройщика посредством составления акта с привлечением иных лиц.

2) Можно ли получить неустойку?

 Можно, но надо вначале определиться с ее размером в части сроков, поскольку было бы нелогично взыскивать неустойку частями.

3) Когда и как писать претензию? до подписания акта приемки или после?

На мой взгляд логично было бы написать претензию по неустойке после подписания акта, поскольку она уже будет определенной, т.е. с конечной датой ее начисления.

Если Вам потребуется дополнительная консультация по этому вопросу и/или составление документов, либо возникнут иные правовые вопросы, Вы можете обратиться ко мне в чат за персональной консультацией. 

Здравствуйте,

1) Как юридически грамотно зафиксировать «непередачу» Объекта Участнику долевого строительства не по его вине?

Тот факт, что объект Вам ещё не передан, подтверждает отсутствие подписанного передаточного акта (ст.8 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ)

В Вашем ДДУ должен быть прописан срок, в течение которого Вы должны приступить к принятию объекта, если этого срока нет, тогда он в силу ФЗ 214 — в течение 7 рабочих дней с момента получения уведомления. В случае уклонение Вас принимать объект в течение 2х месяцев, Застройщик может подписать олносторонний акт.

Так вот, если в Вашем случае, Вы звоните, а Застройщик не назначает Вам дату приемки, «тянет» время, Вам следует направить ему письменный заявление о том, что Вы готовы начать приемки, чтобы Вам назначили дату и время. Подать заявление под входящий в офисе Застройщика или направить письмом с описью и уведомлением о вручении. Быстрее будет, конечно, первый вариант. Ваши звонки ничем не подтверждается. А письменное заявление в случае суда, подтвердить Ваше намерение и о том, что именно Застройщик уклониться в передаче, если вдруг подпишем одностороннмй акт

2) Можно ли получить неустойку?

Можно. Мораторий на неустойку за задержку сроков передачи объектов ДДУ закончился. 

3) Когда и как писать претензию? до подписания акта приемки или после?

Сначала все же доберётесь передачи Вам объекта, а затем пишите претензию по срокам + могут быть претензии по качеству 

Здравствуйте.

1) Как юридически грамотно зафиксировать «непередачу» Объекта Участнику долевого строительства не по его вине?

В уведомлении указано, что для принятия квартиры Вам нужно либо записаться через личный кабинет на сайте fsk.ru либо позвонить по телефону.

Вы пробовали записываться на сайте?

После 31 августа 2023 Участник дважды звонил в офис застройщика с просьбой назначить дату передачи Объекта, на что был получен ответ, что пока дом передается на Баланс Управляющей Компании/ идет передача квартир более нижних этажей и тп.

Можно позвонить ещё раз и записать телефонный разговор.

Это в случае чего можно будет использовать в суде для разрешения дальнейшего спора. Записи телефонных разговоров являются аудиодоказательствами.

Статья 55 ГПК РФ Доказательства

Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

+ как уже коллеги написали направить письмом.

+ нужно посмотреть условие Вашего договора — какие средства связи и какой порядок уведомления указан в нём.

2) Можно ли получить неустойку?

Да, Вы можете требовать неустойку за задержку передачи объекта ДДУ

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

2. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. 

Если приобретали по ДДУ как физлицо — гражданин, то предусмотренная  неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. 

Здравствуйте, Юлия! 

1) Как юридически грамотно зафиксировать «непередачу» Объекта Участнику долевого строительства не по его вине?

В соответствии с ч. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 214-ФЗ)  застройщик освобождается от уплаты неустойки (пеней), если нарушение срока произошло из-за уклонения дольщика от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта строительства при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по договору.

На основании изложенного, Вам необходимо направить уведомление о готовности принять объект, чтобы зафиксировать факт того, что Вы не уклоняетесь от приемки квартиры. Сделать это следует посредством почты России. Письмо направьте застройщику с описью вложения и уведомлением о вручении.  

2) Можно ли получить неустойку?

Да, Вы вправе начислить неустойку. Мораторий, установленный Постановлением Правительства РФ от 26.03.2022 N 479, действовал до 30.06.2023.

Размер неустойки (пеней) за нарушение застройщиком срока передачи объекта строительства в общем случае рассчитывается по формуле, предусмотренной ч. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ 

www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51038/817620cd3c49f19912fc1ac0f98b10d17f65b75b/

Кроме того, к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом (ч. 9 ст. 4 Закона N 214-ФЗ) 

Таким образом, помимо неустойки, предусмотренной законом о долевом участии Вы имеете право также заявить  требование о возмещении морального вреда, а также иных убытков при их наличии (ст. ст. 15, 28 «О защите прав потребителей»).  При этом, пунктом 6 статьи 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» предусмотрено, что при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. Для взыскания штрафа в размере 50 % обязательно нужно направить претензию.

3) Когда и как писать претензию? до подписания акта приемки или после?

Вы имеете право взыскивать неустойку частями, но целесообразно будет направить претензию уже после приемки, чтобы предъявить требование полностью. 

С уважением, Щепин Александр!