Снимал квартиру, владелец сказал идти на выселение вчера, по причине того что его сын с женой должны заехать

Никита, добрый вечер! Подскажите, а какой порядок расторжения договора прописан в договоре найма?

Здравствуйте. 

Если договором не предусмотрено иное, наймодатель не вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке. Важно понимать, что договор обязателен в равной степени как для Вас, так и для наймодателя и он не вправе в одностороннем порядке изменять те условия, которые принял для себя:

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В случае, если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности, за исключением случаев, когда законом или иным правовым актом предусмотрена возможность предоставления договором такого права другой стороне.

Статья 310 ГК РФ. 

При этом Вы вправе сейчас защищать свое право на найм, в том числе в судебном порядке. Сейчас советую постараться собрать доказательства того, что наймодатель хочет выселить Вас (сохраняйте переписку, записывайте разговоры и пр.). 

В случае, если дело дойдет до суда, помимо прочего, Вы сможете заявить требование о взыскании убытков: 

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Статья 15 ГК РФ. 

К слову, расходы на поиски нового жилого помещения, проживание в это время в гостинице и пр. подобные расходы являются типичными убытками и в судебной практике взыскиваются. 

Советую сейчас направить наймодателю претензию, в которой указать вышеизложенные положения закона и указать, что если она будет настаивать на расторжении договора (на которое она не имеет права), Вы будете с нее в суде взыскивать убытки, либо понуждать к исполнению договора одновременно со взысканием убытков. 

Добрый день.

У Вас договором срок найма определен д 20 сентября 2023 г., что предполагает право на Ваше проживание до указанной даты согласно условиям договора.

По смыслу ст 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, что собственно и исключает возможность заявления со стороны наймодателя требования об одностороннем отказе от его исполнения до истечения установленного законом срока.

Право на односторонний отказ от исполнения договора найма со стороны наймодателя не предусмотрено ни законом, ни в Вашем случае договором — а следовательно допускает возможным Ваше проживание до полного истечения срока договора.

Наймодатель исходя из положений ст. 687 ГК РФ вправе требовать его досрочного расторжения в судебном порядке при допущенных с Вашей стороны нарушениях, однако это предполагает соблюдение определенной последовательности действий с его стороны.

Исходя из ст. 452 ГК РФ наймодатель обязан направить в Ваш адрес письменное требование о его расторжение с указанием причин его заявления.

2. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.

Однако применительно к Вашей ситуации такое условие с его стороны соблюдено не было, а при соблюдении установленного законом срока Вы все равно освободите помещение ранее данных 30 дней — что для наймодателя делает нецелесообразным последующее обращение в суд.

Единственным приемлемым вариантов расторжения договора для него — остается расторжение по соглашению сторон.

Заключение данного соглашения предполагает соблюдение паритета интересов каждой из сторон договора.

И это дает Вам все основания требовать возмещения все допустимых убытков, которые Вы понесете в связи с его расторжением, включая

— компенсацию затрат на поиск жилья

— на снятие временного жилья за период с момента освобождения помещения по 20 сентября 

— получение оставшейся денежной суммы за неиспользованный период проживания в случае досрочного освобождения помещения.

При отказе наймодателя от предложенных Вами условий досрочного расторжения Вы можете сообщить ему о его праве на судебное расторжение договора, в связи с чем Вы освободите помещение или по истечении срока действия договора или решения суда.

Со своей стороны он может пригрозить вызовом полиции, однако перспектива реализации такой угрозы в части негативных последствий для Вас равна нулю — Вы находитесь в данном помещении на законных основаниях, а не против воли проживающих в нем лиц.

О законности пользования помещение до 20 сентября свидетельствует заключенный Вами договор о чем и сообщите сотрудникам полиции, в случае их вызова.