И какие требования/сложности по продаже жилплощади с выделенными долями у детей?

Здравствуйте Маргарита, сделки с недвижимым имуществом, находящимся в залоге (ипотека) допускаются с согласия залогодержателя (кредитной организации), поскольку квартира в настоящее время является объектом долевой собственнсти, на стороне продавца выступают оба участника права общей долевой собственности и нотариальное удостоверение в этом случае не требуется. Однако, в виду того, что часть квартира приобретена с привлечением средств материнского капитала, влекущего возникновение права собственности несовершеннолетнего (несовершеннолетних), у получателя сертифика возникла обязанность по выделу доли несовершеннолетнему, что влечет необходимость оформления соглашения об определении размера долей с учетом доли в праве несовершеннолетнего, регистрации права общей долевой собственности с учетом условий соглашения, и как следствие необходимость получениясогласия органа опеки на совершение сделки с имуществом несовершеннолетнего. Что касается покупки с зачетом, вероятно Вы имели в виду мену на  жилое помещение большей площадью с доплатой, с этой точки зрения, при соблюдении вышеперечисленных требований, проблем нет. Необходимо иметь в виду, что переход права подлежит государственной регистрации, а уна государственного регистратора возложена обязанность проведения правовой экспертизы предоставленнных на государственную регистрацию документов на предмет наличия основания для приостановления (отказа) в государственной регистрации. Соответственно при несоблюдении требований законодательства при совершении сделки в государственной регистрации будет отказано.