Проанализировать договор долевого участия на предмет "подводных камней", каких то опасных пунктов для покупателя и.т.п

3.3.При заключении настоящего Договора Стороны принимают во внимание допускаемую строительными нормами и правилами возможность некоторого расхождения в размерах общей площади Квартиры с холодными помещениями по проектной документации, которая взята Сторонами за основу для расчетов по настоящему Договору, и фактической общей площадью Квартиры с холодными помещениями, которая будет установлена органами, осуществляющими техническую инвентаризацию объектов недвижимости,  после сдачи Жилого дома в эксплуатацию. В связи с чем Стороны договорились о следующем порядке окончательных расчетов:

Тут нужна конкретика- некоторого — это какого?

Обычно именно для целей расчета — допускается отклонение до 5%, при этом обычно указывают — что если до 1 кв. метра идет отклонение именно по площадки- то стороны перерасчеты не делают в платежах.

У вас видимо вообще перерасчетов не будет.

Обратить внимание

4.5. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, участник долевого строительства, на основании ч. 2 ст. 7 Закона № 214 ФЗ возлагает на застройщика, обязанность по безвозмездному устранению выявленных дефектов и недостатков в разумный срок.

В ст 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» указано

 В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

А у вас договором установлено как раз — что только устранение недостатков безвозмездное и все. Это ничего не нарушает, но надо иметь в виду.

Правда по п. 4.6 разумный срок указали в 45 дн со ссылкой на закон о защите прав потребителей.

в п. 4.6. плохо вот это

В случае устранения недостатков участник долевого строительства не будет иметь к Застройщику требований, касающихся возмещения морального вреда, неустойки и убытков.

хотя по логике закона о защите прав потребителей- любое нарушение сроков или качества в принципе уже по ст 15 дает право на компенсацию морального вреда.

Также обращаю Ваше внимание на пункт 4.4. согласно которого есть некая Инструкция по эксплуатацию объекта долевого строительства которую Вы должны соблюдать, запросите ее в письменном виде.

4.4. Застройщик не несет ответственность за недостатки (дефекты) Объекта, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа, в том числе за усадочные трещины такого Объекта, нарушения участником долевого строительства «Инструкции по эксплуатации объекта долевого строительства».

В пункте 4.5. Договора Застройщик ограниченно указал Ваши Права по ДДУ. 

В соответствии с законом у Вас есть и иные права кроме как требовать безвозмездного устранения недостатков объекта ДДУ.

Соответственно в этой части рекомендую составить протокол разногласий и включить в ДДУ и иные права.

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ

«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

 

Статья 7. Гарантии качества, предусмотренные договором

2. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Пунктом 5.5 Договора предусмотрен штраф за уступку прав требований по ДДУ без согласия Застройщика, хотя в пункте 2.4.2. Договора предусмотрено право на уступку прав по ДДУ только с соглсия Банка.

Здесь явное противоречие пунктов Договора и закона о ДДУ, согласно которого согласие Застройщика на уступку прав требований по ДДУ после полной оплаты по ДДУ не требуется согласно статьи 11 ФЗ о ДДУ.

А вот согласие банка необходимо на отчуждение объекта ДДУ находящегося в залоге у банка, так как часть оплаты по ДДУ Вы получаете в кредит от банка, у Вас ипотека, как я понимаю.  

Поправка к моему первому ответу.

Предельное отклонение от площади у Вас предусмотрено Договором, в пункте 8.2. Договора, оно составляет 5% от проектной площади квартиры.

Также обратите внимание на пункт 8.4 Договора.

8.4. До оформления права собственности на Квартиру Участник долевого строительства обязуется не производить в Квартире и в самом здании работы, связанные с отступлением от проекта (установку, замену, перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования в том числе запрещено производить разводку инженерных коммуникаций, электрики, доставки дополнительных секций батарей, возведение внутриквартирных перегородок, устройство теплых полов и вынос отопления на лоджию (балкон) – устройство труб и батарей отопления, пробивку проемов, ниш, борозд в стенах и перекрытиях, установку снаружи здания любых устройств и сооружений, любые работы, затрагивающие внешний вид и конструкцию фасада здания и т.д.).

После оформления права собственности на Квартиру производить указанные действия в установленном порядке с согласованием с проектной организацией, эксплуатирующей организацией и уполномоченными государственными органами.

В части «После оформления права собственности на Квартиру производить указанные действия в установленном порядке с согласованием с проектной организацией, эксплуатирующей организацией и уполномоченными государственными органами.» не соответствует закону, так как на перепланировку или переустройство квартиры требуется только согласие местной администрации, и не требуется согалсовывать эти работы еще и с проектной организацией и эксплуатирующей организацией.

Можете потребовать убрать второй абзац этого пункта из Договора.