Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Проанализировать договор долевого участия на предмет "подводных камней", каких то опасных пунктов для покупателя и.т.п
Проанализировать договор долевого участия на предмет "подводных камней", каких то опасных пунктов для покупателя и.т.п.
- ДДУ ипотека Астрахань - clean.docx
Здравствуйте
Опасен п. 2.1.3
В случае, если строительство (создание) Объекта не может быть завершено в предусмотренный Договором срок, Застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить Участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении срока передачи Объекта долевого строительства. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному Участником долевого строительства почтовому адресу или вручено Участнику долевого строительства лично под расписку.
Участник долевого строительства обязан в 10-дневный срок с момента получения указанного предложения рассмотреть его и направить в адрес Застройщика письменный ответ (заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении, либо сдать его Застройщику под расписку). В случае неполучения ответа на направленную информацию от Участника долевого строительства в установленный срок либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе Участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием Участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу, Застройщик считает, что согласие на предложение со стороны Участника долевого строительства получено. В этом случае оформление дополнительного соглашения об изменении срока строительства не требуется.
То есть не ответили отказом на уведомление — что сроки меняются- они считают это согласием. И даже не будут заключать доп. соглашение. Вообще это не правильно, потому что потом будет масса проблем с выяснением сроков и они как бы меняют договор без вашего согласия, в силу отсутствия ответа. Это им нужно чтобы потом вы не смогли неустойки потребовать и иные компенсации.
Здравствуйте, Дмитрий.
В первую очередь я рекомендую проверить доверенность представителя в реестре доверенностей https://www.reestr-dover.ru/
Также возможно проверить застройщика в реестре застройщиков xn--80az8a.xn--d1aqf.xn--p1ai/%D1%81%D0%B5%D1%80%D0%B2%D0%B8%D1%81%D1%8B/
Договор вполне стандартный, соответствует требованиям ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Достаточно подробно изложено описание объекта ДДУ, что является положительным моментом.
Участок на котором находится дом в залоге у Сбербанка, это тоже нормально.
Также как и коллега обращаю внимание на пункт 3.3. Договора.
С одной стороны вполне справедливая формула, если превышение по площади будет, то доплачиваете Вы, если меньше площадь, то возвращают деньги они Вам. С другой стороны получается что площадь может быть значительно меньше или значительно больше проектной.
Желательно конкретизировать этот пункт, можете предложить минимальный и максимальный порог превышения и уменьшения площади, например что превышение или уменьшение площади допускается не более чем на 10 процентов с доплатой разницы а при превышении (уменьшении) на 3% доплата (возврат средств) не производится.
Также обращаю Ваше внимание на пункт 4.4. согласно которого есть некая Инструкция по эксплуатацию объекта долевого строительства которую Вы должны соблюдать, запросите ее в письменном виде.
4.4. Застройщик не несет ответственность за недостатки (дефекты) Объекта, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа, в том числе за усадочные трещины такого Объекта, нарушения участником долевого строительства «Инструкции по эксплуатации объекта долевого строительства».
В пункте 4.5. Договора Застройщик ограниченно указал Ваши Права по ДДУ.
В соответствии с законом у Вас есть и иные права кроме как требовать безвозмездного устранения недостатков объекта ДДУ.
Соответственно в этой части рекомендую составить протокол разногласий и включить в ДДУ и иные права.
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
Статья 7. Гарантии качества, предусмотренные договором
2. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Пунктом 5.5 Договора предусмотрен штраф за уступку прав требований по ДДУ без согласия Застройщика, хотя в пункте 2.4.2. Договора предусмотрено право на уступку прав по ДДУ только с соглсия Банка.
Здесь явное противоречие пунктов Договора и закона о ДДУ, согласно которого согласие Застройщика на уступку прав требований по ДДУ после полной оплаты по ДДУ не требуется согласно статьи 11 ФЗ о ДДУ.
А вот согласие банка необходимо на отчуждение объекта ДДУ находящегося в залоге у банка, так как часть оплаты по ДДУ Вы получаете в кредит от банка, у Вас ипотека, как я понимаю.
Поправка к моему первому ответу.
Предельное отклонение от площади у Вас предусмотрено Договором, в пункте 8.2. Договора, оно составляет 5% от проектной площади квартиры.
Также обратите внимание на пункт 8.4 Договора.
8.4. До оформления права собственности на Квартиру Участник долевого строительства обязуется не производить в Квартире и в самом здании работы, связанные с отступлением от проекта (установку, замену, перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования в том числе запрещено производить разводку инженерных коммуникаций, электрики, доставки дополнительных секций батарей, возведение внутриквартирных перегородок, устройство теплых полов и вынос отопления на лоджию (балкон) – устройство труб и батарей отопления, пробивку проемов, ниш, борозд в стенах и перекрытиях, установку снаружи здания любых устройств и сооружений, любые работы, затрагивающие внешний вид и конструкцию фасада здания и т.д.).
После оформления права собственности на Квартиру производить указанные действия в установленном порядке с согласованием с проектной организацией, эксплуатирующей организацией и уполномоченными государственными органами.
В части «После оформления права собственности на Квартиру производить указанные действия в установленном порядке с согласованием с проектной организацией, эксплуатирующей организацией и уполномоченными государственными органами.» не соответствует закону, так как на перепланировку или переустройство квартиры требуется только согласие местной администрации, и не требуется согалсовывать эти работы еще и с проектной организацией и эксплуатирующей организацией.
Можете потребовать убрать второй абзац этого пункта из Договора.
Тут нужна конкретика- некоторого — это какого?
Обычно именно для целей расчета — допускается отклонение до 5%, при этом обычно указывают — что если до 1 кв. метра идет отклонение именно по площадки- то стороны перерасчеты не делают в платежах.
У вас видимо вообще перерасчетов не будет.
Обратить внимание
В ст 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» указано
А у вас договором установлено как раз — что только устранение недостатков безвозмездное и все. Это ничего не нарушает, но надо иметь в виду.
Правда по п. 4.6 разумный срок указали в 45 дн со ссылкой на закон о защите прав потребителей.
в п. 4.6. плохо вот это
хотя по логике закона о защите прав потребителей- любое нарушение сроков или качества в принципе уже по ст 15 дает право на компенсацию морального вреда.