Можно ли оспорить продажу помещения без предложения выкупа детсаду-арендатору?

Question

Ситуация - частный детский сад, который снимает коммерческое помещение в отдельностоящем здании (один этаж) на протяжении 10 лет. Вложив в ремонт, неотделимые улучшения и тп около 15 млн. Договор аренды краткосрочный, с ежегодным продлением. Неожиданно детский сад получает письмо от владельца помещения о том, что здание продано соседу по помещению (который находится на другом этаже и занимается другим бизнесом). Далее детский сад получает уведомление от нового владельца помещения о том, что договор аренды расторгается и просит выехать в течение месяца. Выкупать бизнес, компенсировать и тп новый арендодатель не собирается. При этом он не скрывает, что повесит новую вывеску и будет продолжать вести деятельность детского сада с его же клиентами, наработанной базе, репутацией и персоналом. Помимо всего детский сад имеет субсидиарную ответственность перед государством и в случае закрытия бизнеса остается должен государству несколько миллионов. Понятно, что с точки зрения документов все сделано "красиво" и все факты указывают на то, что старый владелец помещения действовал в сговоре и каком-то общем интересе с новым покупателем. Недавно выяснилось, что подготовительную работу по покупке-продаже они начали около 9 месяцев назад не оповестив детский сад о том, что здание выставлено на продажу или не предложив первое право выкупа детскому саду. В связи с этим вопрос..можно ли хоть как-то или в чем-то помочь детскому саду в этой ситуации с юридической стороны? Подать в суд, отсудить какую-то компенсацию или тп? Возможно старый арендатор не имел права не предложить сначала выкуп помещения самому старому арендатору (саду)? Невозможно просто взять и молча потерять одним днем так сложно выращенный бизнес, еще и оставшись в долгах... очень нужна помощь!

Владимир Балашов · Answer

Неожиданно детский сад получает письмо от владельца помещения о том, что здание продано соседу по помещению (который находится на другом этаже и занимается другим бизнесом). Здравствуйте Это не основание для изменения отношений. ГК Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон 1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу н е является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Далее детский сад получает уведомление от нового владельца помещения о том, что договор аренды расторгается и просит выехать в течение месяца Только если это предусмотрено договором аренды у вас. По общему правилу в ст 619 гк — у арендодателя такого права на расторжение нет, там расторжение только судебное и при наличии оснований из закона.

Михаил Петров · Answer

Добрый день. Возможно старый арендатор не имел права не предложить сначала выкуп помещения самому старому арендатору (саду)? Это возможно было бы в том случае, если это было предусмотрено условиями договора аренды. Если в договоре аренды не было условия о выкупе — то прежний собственник не обязан выступать перед арендатором с таким предложением. По смыслу ст. 617 ГК РФ 1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. И тут нужно смотреть основания по которым новый собственник заявил требования о расторжении договора.

Геннадий Кураев · Answer

Здравствуйте. Договор аренды действующий? Можете приложить Договор к вопросу? Договором предусмотрено право Арендодателя на односторонний отказ от его исполнения? Право на одностороннее расторжение Договора аренды? Договором аренды предусмотрена пролонгация? Если собственник помещения передумает дальше сдавать помещение в аренду и откажется от пролонгации на этом основании, то он будет прав согласно статьи 621 Гражданского кодекса РФ.

Артем Давидьянц · Answer

Здравствуйте нужно посмотреть сам договор вообще Условие договора аренды о возможности одностороннего отказа от договора без указания условий и оснований отказа является действительным. Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 30.09.2021 N Ф09-6569/21 по делу N А50-26969/2020 но нужно ознакамливаться с договором. Изучая ваш вопрос я считаю, что если обстоятельства дела таковы как вы их описали то здесь имеет место быть злоупотребление правом однако не видя договор и не зная всех обстоятельств сделать вывод сложно . В соответствии со ст. 10 ГК РФ действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав, определяемые как злоупотребление правом, недопустимы. При этом закон не разъясняет, какие конкретно действия могут быть расценены как злоупотребление правом. Насколько я понимаю вы так же утверждаете, что были созданы неотделимые улучшения. Так неотделимые улучшения принадлежат арендодателю как неотъемлемая часть арендованного помещения. Соответственно, после прекращения аренды арендатор по общему правилу имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений, которые он выполнил за счет своих средств при условии, что арендодатель согласовал их проведение (п. 2 ст. 623 ГК РФ). Являются ли улучшения отделимыми или не отделимыми будет эксперт если дело дойдёт до суда. так же даже если у вас новый собственник помещений то согласно ст 617 Гк 1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Арендодатель имеет право на односторонний отказ от договора аренды (расторжение в одностороннем порядке) в случае, когда договор заключен на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ). От исполнения договора аренды, заключенного на определенный срок, арендодатель может отказаться, только если такой отказ прямо предусмотрен договором. Указанное право не может быть включено в договор, если арендатором является лицо, не осуществляющее предпринимательскую деятельность (п. 2 ст. 310 ГК РФ). Расторгнуть сделку купли продажи между прошлым собственником и нынешнем вряд ли получиться. Так согласно положения ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривается что преимущественное право покупки регулирует отношения участников долевой собственности при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу.Вы насколько я понимаю участником долевой собственности в праве общей собственности на спорный объект никогда не являлись, соответственно, у вас и не возникло и право преимущественной покупки при продаже спорного имущества. Апелляционное определение Воронежского областного суда от 25.02.2016 по делу N 33-1112/2016 Попытаться оспаривать на мой взгляд есть смысл только если во первых будет прямое указание на то, что у арендатора есть преимущественное право выкупа во вторых предусмотрен порядок перехода прав условия такого перехода, цена и порядок её внесения и то это на мой взгляд малопривлекательно. Легче обязать сохранить нового собственника договор аренды.