Можно ли продать невыделенную долю в квартире?

Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности

1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Если вы планируете подарить долю, то вообще никаких контактов осуществлять с собственником другой доли Вам не нужно. Просто оформляйте дарение без каких-либо бумаг со стороны второго собственника.

Если же Вы планируете продажу, то необходимо получить отказ второго собственника от права преимущественной покупки доли.

Статья 250. Преимущественное право покупки

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Есть реальная проблема в том, что какую именно долю вы приобретаете.

То есть, если нет реального раздела, то доля эта сугубо абстрактная. Принципиальных проблем нет. Договор дарения и делается в таких случаях, чтобы избежать необходимости формального уведомления совладельцев и т.д. Но и в случае оспаривания данной сделки в судебном порядке по любым мотивам, вы теряете все. Сделка формально безвозмездная.

Так что если вы все же решитесь на эту сделку, то кроме договора дарения возьмите с «продавца» конкретную расписку, что он получил деньги именно за «такую-то там долю такого-то дома на таком-то участке по адресу...»и что домик передан по договору дарения. Это ваша гарантия, что у вас через суд потом домик не «отожмут».

Здравствуйте!  При дарении доли в праве общей долевой собственности соблюдать правило преимущественного права покупки не нужно,  поэтому в плане оспаривания сделки проблем не будет. 

После регистрации перехода права собственности дом и земельный участок будут находится в общей долевой собственности и владние,  пользование,  распоряжение будет осуществляться по соглашению,  а при отсутствии такого соглашения достигаться в суде. 

В последствии Вы сможете обратиться в суд с иском о выделе доли в натуре при наличии технической возможности,  а именно отдельного входа со своего земельного участка, стены между жилыми помещениями  и переоформить в дальнейшем отдельные кадастровые паспорта на дом и землю. Точнее вашу долю,  но это будет уже отдельный объект недвижимости,  т. е.  пол дома.

В остальном никаких рисков нет. 

Здравствуйте, Ольга!

Согласно ст. 244 ГК РФ 1. Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. 2. Имущество может находится в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Согласно ст. 246 ГК РФ 1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Согласно ст.247 ГК РФ 1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом. 2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Согласно ст.249 ГК РФ Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Согласно ст. 250 ГК РФ 1.При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. 3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. 

То есть, владение, пользование и распоряжение таким имуществом производится по согласованию со вторым собственником. 

Действуют нормы о преимущественной покупке доли вторым участником. Если его не уведомили о продаже, то он в течение 3х мес может оспорить такую продажу.

Также проблемы могут возникнуть в случае если какая-то поломка произойдет на другой половине дома и у вас не будет доступа к нему.

Чтобы узнать собственника имущества достаточно сделать запрос в Росреестр и получить выписку из ЕГРП.

Желаю удачи!

Здравствуйте,
Одним из реальных «подводных камней» может оказаться решение суда о признании сделки недействительной.
Если Вы не очень хорошо знаете продавца, то вероятность таких событий очень большая.
Вы покупаете долю. Появляется сособственник и требует признать сделку мнимой.
Объясняет это тем фактом, что вы с продавцом воспользовались формой договора дареия как раз по причине того, что не могли найти сособственника и соблюсти правила предусмотренные ст.250 ГКРФ.
В связи с чем «прикрыли» договор купли-продажи договором дарения.
Сделка будет признана недействительной и Вы останетесь и без доли и без денег.

Кроме всего прочего, я не увидел в вопросе, что стороны будущего договора являются близкими родственниками. Если они таковыми не являются, то в результате дарения, одаряемый еще и будет платить налог от стоимости «подарка». Поэтому лучше всего использовать форму договора купли-продажи с соблюдением правил ст. 205 ГК. Как таковых проблем для заключения такой сделки я не вижу. А в дальнейшем сложности могут возникнуть только со вторым собственником (если он объявится) по вопросам пользования общего имущества.