В какую категорию можно и нужно переводить такую землю?

Добрый вечер! 

Есть полтора гектара сельхоз земли. СХ-3. Московская область

 Эта земля в Вашей собственности?

Перевод земель из одной категории с другую производится на основании ст. 8 ЗКРФ:

Перевод земель населенных пунктов в земли иных категорий и земель иных категорий в земли населенных пунктов независимо от их форм собственности осуществляется путем установления или изменения границ населенных пунктов в порядке, установленном настоящим Кодексом и законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности.

То есть, для строительства, которое запрещено на землях с/х назначения ( угодьях, разрешено только в случае КФХ) необходимо перевести категорию земель в земли населенных пунктов.

С одной стороны деревня с землей ИЖС.

 На основании п.3 ст.7 

Федеральный закон от 21.12.2004 N 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»
 
Статья 7. Особенности перевода земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию
 1. Перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, связанных:

 
3) с установлением или изменением черты населенных пунктов;

При этом ВРИ земельного участка должен быть ИЖС.

Здравствуйте.

Третья зона СХ-3  отведена под сельскохозяйственное производство.

В качестве ВРИ в данной зоне СХ-3 могут быть Водные объекты (код  11.0).

Согласно классификатора видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного приказом Росреестра от 10 ноября 2020 года N П/0412 ВРИ Водные объекты (код 11.00)  подразумевает ледники, снежники, ручьи, реки, озера, болота, территориальные моря и другие поверхностные водные объекты.

Что касается перевода земли сельхозназначения  в другую категорию, то данные вопросы регулирует Федеральный закон от 21.12.2004 N 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».Там указаны и основания для отказа.Вопрос перевода непростой и в законе указано, что это возможно в исключительных случаях.

Вам возможно подойдет ВРИ Отдых (рекреация)(код 5.0).

С двух сторон течет небольшая река. И в одном месте заходит на участок 

В данном случае Вам следует соблюдать требования водного законодательства. В частности, ст.6 Водного кодекса РФ.

https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_60683/9a073f7358f63cc80f8bf4b9406df3978054e8dc/

Здравствуйте,  Роман.

Поскольку Вы заказали мнение 3 юристов и эксперта, выскажусь.

Ситуация в реале достаточно сложная у Вас, маловероятно что органы исполнительной власти поселения (района вероятнее всего) согласятся на перевод земли в другую категорию, равно как и на изменение вида разрешенного использования земельного участка.

Перевод земли в другую категорию или изменение видов разрешенного использования это право а не обязанность администрации удовлетворять заявки всех кто к ним обратится.

Нужный Вам вид разрешенного использования (ВРИ) это например рыбоводство, или изучение сельскохозяйственных культур, в этом случае можно будет построить некапитальные кемпинги, домики рыбака

Земельный кодекс

Статья 78. Использование земель сельскохозяйственного назначения

1. Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания мелиоративных защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для целей аквакультуры (рыбоводства):

В иделае конечно Вам нужен ВРИ который указал коллега Шишкин, но маловероятно что Вам его предоставят.

Также изучите возможность применения так называемого закона о лесной амнистии согласно которой можно убрать земли из состава лесного фонда при определенных обстоятельствах.

Плюс Вам будет необходимо соблюдать водное законодательство в том числе охранные зоны водоемов и требования к береговой полосе.

Водный кодекс

Статья 6. Водные объекты общего пользования

6. Полоса земли вдоль береговой линии (границы водного объекта) водного объекта общего пользования (береговая полоса) предназначается для общего пользования. Ширина береговой полосы водных объектов общего пользования составляет двадцать метров, за исключением береговой полосы каналов, а также рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья не более чем десять километров. Ширина береговой полосы каналов, а также рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья не более чем десять километров, составляет пять метров.

Запросите градостроительный план земельного участка в отношении Вашего земельного участка выясните основные, вспомогательные и условно-разрешенные виды разрешенного использования земельного участка.

Градостроительный план земельного участка выдается его правообладателю Администрацией соответствующего поселения бесплатно на основании статьи 57.3. Градостроительного кодекса РФ.

С уважением!  Г.А. Кураев