Может ли сын сначала купить в ипотеку долю брата, а через год в ипотеку долю сестры?

Добрый день. Василий Игоревич,  в законе  нет запретов на покупку в ипотеку доли в праве на недвижимость.

Главное чтоб кредитная организация одобрила такую сделку.

Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности — с определением доли каждого из них в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность) (п. п. 1, 2 ст. 244 ГК РФ).

Продавец доли обязан известить остальных участников долевой собственности о своем намерении продать долю. Извещение составляется в письменной форме, в нем указываются цена и иные условия продажи.

Здравствуйте!

брат хочет продать свою долю( несмотря на 13% налог)

 В силу ст. 217.1 НК РФ минимальный срок владения недвижимым имуществом, составляет 3 года,  если 

право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования.

Но есть возможность применения налогового вычета с продажи недвижимого имущества, в размере 1 млн рублей, согласно ст. 220 НК РФ ( пп.1 ч.2 ст. 220 НК РФ). Если сумма дохода от продажи будет равна или меньше, чем 1 млн рублей, то налог платить не требуется.

Если же цель освобождение от налогооблажения, то имеет смысл дождаться еще год, в этом случае истечет минимальный срок владения недвижимым имуществом, и платить налог не потребуется при продаже квартиры. 

Договор купли-продажи доли требует нотариального удостоверения. 

При этом, при продаже доли необходимо соблюсти согласно ст. 250 ГК РФ правило о преимущественном праве покупки доли другим долевым собственником, можете подробно ознакомиться со ст. 250 ГК РФ по данной ссылке

https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/a4495f31ced2c9ba7baaad36968a88142d61c92b/

Если вкратце, то необходимо направить другому долевому собственнику уведомление о продаже доли в обязательном порядке, с указанием цены и условий продажи. И если в течение месяца, с момена получения уведомление ( извещения) другой долевой собственник не приобретет долю, то можно предлагать к продаже третьими лицам именно на этих же условиях, что и в извещении. 

Технически, возможно сначала прибрести одну долю, а потом другую, правда банки часто отказывают, либо в этом случае необходимо предоставить залог всей квартиры, с согласия другого долевого собственника. 

Приветствую Вас!

Может ли сын сначала купить в ипотеку долю брата, а через год в ипотеку долю сестры?

Да, это возможно.

В Федеральном законе «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ не содержится запретов поступить подобным образом.

Однако, необходимо учитывать ряд моментов.

Первое – в соответствии с п.1 ст. 250 ГК РФ

1.       При продаже доли в праве общей собственности … остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается…

С полным текстом статьи можете ознакомиться тут — www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/a4495f31ced2c9ba7baaad36968a88142d61c92b/

Соответственно, Вам необходимо в письменном виде письменно известить сестру о продаже своей части и получить отказ от преимущественного права покупки.

Второе – в соответствии со ст. 7 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ

1.      На имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. 

С полным текстом статьи можете ознакомиться тут — www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/36a6e71464db9e35a759ad84fc765d6e5a03a90a/

Таким образом, если у Вас не определены доли каждого из собственников придется получать согласие сестры на ипотеку.

Если Вам необходима расширенная консультация либо помощь в составлении письменных документов, можете обратиться в мой чат. По правилам сайта услуги в чате оказываются на платной основе.

Желаю удачи.

Здравствуйте Василий Игоревич 

Скорее всего банк не будет заинтересован в таком формате сделки и предложит оформить ипотеку сразу на 2 доли. Но тогда возникнет проблема с налогом для сестры. 

Подпунктом 2 пункта 1 статьи 228 Кодекса предусмотрено, что физические лица производят исчисление и уплату налога на доходы физических лиц исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17.1 статьи 217 Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению.

Согласно пункту 17.1 статьи 217 и пункту 2 статьи 217.1 Кодекса освобождаются от налогообложения доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе, при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.

На основании пункта 4 статьи 217.1 Кодекса минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет, за исключением случаев, указанных в пункте 3 статьи 217.1 Кодекса.

При продаже недвижимости даже близким ндфл платится.  ( письмо мин фина) 

Возможно банк и мог бы согласиться на приобретение 1 доли в ипотеку + потом заключение доп соглашения на другую долю но тут всё зависит от банка он может не согласится. 

Так же есть момент с преимущественным правом покупки но тут юристы и так про это указали. 

Василий Игоревич надеюсь смог вам помочь

С уважением Давидьянц А.Г.